Innovatie in het recht: de opstal in de VvE
In het werkveld worden vele initiatieven getoond om duurzamer te bouwen en te leven. Het opwekken van energie middels zonnepanelen is in deze een mooi voorbeeld van innovatie. Voor zonnepanelen is echter ook ruimte nodig, zeker waar een heel project of hele omgeving wordt voorzien van zonne-energie. Daken van huizen en gebouwen zijn daarvoor zeer geschikt. Helaas belemmert de wet soms de praktische uitvoering. Een bijdrage van Marie-Christine Veltkamp-van Paassen van GMW advocaten.
Van belang is dat de zonnepanelen in eigendom blijven bij de leverancier. Ze vormen immers zijn kapitaal. Bij het plaatsen van zonnepanelen op het dak dient er daarom voor gewaakt te worden dat de zonnepanelen geen bestanddeel gaan vormen van het dak of dat er sprake is van natrekking. De eigenaar het dak c.q. de grond wordt dan immers ook eigenaar van de zonnepanelen.
Bij het bovenstaande speelt de vraag of de zonnepanelen naar verkeersopvatting bij het dak horen, of ze makkelijk en zonder noemenswaardige kosten te verwijderen zijn, en of er al dan niet sprake is van een duurzame vereniging met het dak. In de praktijk levert dit vaak discussie op.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt verdere discussie voorkomen. Er wordt als het ware een juridische scheidslijn aangebracht tussen het dak en de zonnepanelen, en de zonnepanelen blijven zo eigendom van de leverancier. Leveranciers en/of financiers van zonnepanelen eisen dan ook vaak een opstalrecht bij de plaatsing van zonnepanelen op het dak.
Opstalrecht in de VvE
De eigenaar van een gebouw is gerechtigd om een opstalrecht daarop te vestigen, maar gek genoeg geldt dit niet voor een VvE. Dit volgt uit artikel 5:117 BW. Een eigenaar van een zelfstandig appartementsrecht kan dat appartementsrecht wel bezwaren met een beperkt recht, zoals een opstalrecht. Maar het dak behoort in een VvE bijna altijd tot de gemeenschappelijke gedeelten. Als het gaat om een nieuwbouwproject, mag voor de splitsing een opstalrecht gevestigd worden, maar ná splitsing kan het onroerend goed niet mee bezwaard worden met een opstalrecht. Dit is jammer, omdat het niet zelden voorkomt dat een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten an sich zeer geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen.
Bovenstaand probleem kan opgelost worden door de splitsingsakte te wijzigen en het dak uit de splitsing te halen. Het dak wordt dan buiten de VvE toebedeeld aan de gemeenschappelijke eigenaren. Die moeten dan met elkaar het opstalrecht vestigen. Een dergelijke regeling is in het verleden ook toegepast in Amsterdam bij de aanleg van de metrotunnel. De gemeente wenste daar een opstalrecht voor de tunnel, maar kon bij percelen die gesplitst waren in appartementsrechten geen opstalrecht vestigen.
Het behoeft geen betoog dat dit een zeer gecompliceerde operatie betreft. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is medewerking van alle eigenaren nodig, en ook van alle hypotheekhouders of andere beperkt gerechtigden. Vervolgens is die medewerking ook weer vereist bij het vestigen van het opstalrecht. Aan een dergelijke regeling, als die al lukt, gaat veel gesoebat vooraf.
Ontwerp-wetsvoorstel
Dit jaar is een ontwerp-wetsvoorstel gepresenteerd om boek 5, waarin o.m. appartementsrechten geregeld zijn, meer gericht op de toekomst te maken. Onderdeel daarvan is een aanpassing van artikel 5:117 BW in die zin dat het vestigen van een opstalrecht op de gemeenschappelijke gedeelten nu wél mogelijk wordt voor de VvE.
Het vestigen van een opstalrecht brengt een wijziging aan in de goederenrechtelijke situatie (het eigendomsrecht wordt beperkt), dus het is wel een vereiste dat hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden hun toestemming verlenen. Dat is ook zo opgenomen in het ontwerp-wetsvoorstel. Zolang de hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde niet wordt gehinderd door het opstalrecht, is de verwachting dat de toestemming niet geweigerd wordt dan wel in redelijkheid niet geweigerd kán worden. Dit geldt nog eens te meer nu het verzoek om toestemming vaak gedaan zal worden in het belang van verduurzaming. Hiervoor is een gezamenlijke verantwoordelijkheid vastgelegd in het Klimaatakkoord. Mocht een hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde zich onredelijk opstellen in deze, kan om een rechterlijke machtiging verzocht worden.
In het geval dat het ontwerp-wetsvoorstel zal leiden tot wet, geeft dit niet alleen veel meer speelruimte voor de plaatsing van zonnepanelen bij een VvE, maar bijvoorbeeld ook voor de plaatsing van een WKO-installatie of groendaken. Ik blijf u graag informeren over de vorderingen.
Laatste nieuws
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.