Innovatie in het recht: de opstal in de VvE
In het werkveld worden vele initiatieven getoond om duurzamer te bouwen en te leven. Het opwekken van energie middels zonnepanelen is in deze een mooi voorbeeld van innovatie. Voor zonnepanelen is echter ook ruimte nodig, zeker waar een heel project of hele omgeving wordt voorzien van zonne-energie. Daken van huizen en gebouwen zijn daarvoor zeer geschikt. Helaas belemmert de wet soms de praktische uitvoering. Een bijdrage van Marie-Christine Veltkamp-van Paassen van GMW advocaten.
Van belang is dat de zonnepanelen in eigendom blijven bij de leverancier. Ze vormen immers zijn kapitaal. Bij het plaatsen van zonnepanelen op het dak dient er daarom voor gewaakt te worden dat de zonnepanelen geen bestanddeel gaan vormen van het dak of dat er sprake is van natrekking. De eigenaar het dak c.q. de grond wordt dan immers ook eigenaar van de zonnepanelen.
Bij het bovenstaande speelt de vraag of de zonnepanelen naar verkeersopvatting bij het dak horen, of ze makkelijk en zonder noemenswaardige kosten te verwijderen zijn, en of er al dan niet sprake is van een duurzame vereniging met het dak. In de praktijk levert dit vaak discussie op.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt verdere discussie voorkomen. Er wordt als het ware een juridische scheidslijn aangebracht tussen het dak en de zonnepanelen, en de zonnepanelen blijven zo eigendom van de leverancier. Leveranciers en/of financiers van zonnepanelen eisen dan ook vaak een opstalrecht bij de plaatsing van zonnepanelen op het dak.
Opstalrecht in de VvE
De eigenaar van een gebouw is gerechtigd om een opstalrecht daarop te vestigen, maar gek genoeg geldt dit niet voor een VvE. Dit volgt uit artikel 5:117 BW. Een eigenaar van een zelfstandig appartementsrecht kan dat appartementsrecht wel bezwaren met een beperkt recht, zoals een opstalrecht. Maar het dak behoort in een VvE bijna altijd tot de gemeenschappelijke gedeelten. Als het gaat om een nieuwbouwproject, mag voor de splitsing een opstalrecht gevestigd worden, maar ná splitsing kan het onroerend goed niet mee bezwaard worden met een opstalrecht. Dit is jammer, omdat het niet zelden voorkomt dat een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten an sich zeer geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen.
Bovenstaand probleem kan opgelost worden door de splitsingsakte te wijzigen en het dak uit de splitsing te halen. Het dak wordt dan buiten de VvE toebedeeld aan de gemeenschappelijke eigenaren. Die moeten dan met elkaar het opstalrecht vestigen. Een dergelijke regeling is in het verleden ook toegepast in Amsterdam bij de aanleg van de metrotunnel. De gemeente wenste daar een opstalrecht voor de tunnel, maar kon bij percelen die gesplitst waren in appartementsrechten geen opstalrecht vestigen.
Het behoeft geen betoog dat dit een zeer gecompliceerde operatie betreft. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is medewerking van alle eigenaren nodig, en ook van alle hypotheekhouders of andere beperkt gerechtigden. Vervolgens is die medewerking ook weer vereist bij het vestigen van het opstalrecht. Aan een dergelijke regeling, als die al lukt, gaat veel gesoebat vooraf.
Ontwerp-wetsvoorstel
Dit jaar is een ontwerp-wetsvoorstel gepresenteerd om boek 5, waarin o.m. appartementsrechten geregeld zijn, meer gericht op de toekomst te maken. Onderdeel daarvan is een aanpassing van artikel 5:117 BW in die zin dat het vestigen van een opstalrecht op de gemeenschappelijke gedeelten nu wél mogelijk wordt voor de VvE.
Het vestigen van een opstalrecht brengt een wijziging aan in de goederenrechtelijke situatie (het eigendomsrecht wordt beperkt), dus het is wel een vereiste dat hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden hun toestemming verlenen. Dat is ook zo opgenomen in het ontwerp-wetsvoorstel. Zolang de hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde niet wordt gehinderd door het opstalrecht, is de verwachting dat de toestemming niet geweigerd wordt dan wel in redelijkheid niet geweigerd kán worden. Dit geldt nog eens te meer nu het verzoek om toestemming vaak gedaan zal worden in het belang van verduurzaming. Hiervoor is een gezamenlijke verantwoordelijkheid vastgelegd in het Klimaatakkoord. Mocht een hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde zich onredelijk opstellen in deze, kan om een rechterlijke machtiging verzocht worden.
In het geval dat het ontwerp-wetsvoorstel zal leiden tot wet, geeft dit niet alleen veel meer speelruimte voor de plaatsing van zonnepanelen bij een VvE, maar bijvoorbeeld ook voor de plaatsing van een WKO-installatie of groendaken. Ik blijf u graag informeren over de vorderingen.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.