Asbest bij transformatie volledig weghalen of beheersbaar maken?
Sinds enkele jaren krijgen meer en meer gebouwen een nieuwe bestemming. Met name in binnenstedelijk gebied is dit zeer aantrekkelijk en vaak ook politiek wenselijk. Dit geldt zowel voor kantoren, woonwijken, winkels en bedrijventerreinen. Dergelijke transformaties zijn goed voor de leefbaarheid, maar is vaak ook veel duurzamer. In de sociale woningbouw biedt dit bovendien mogelijkheden de huren/woonlasten betaalbaar te houden.
Er bevindt zich echter een spreekwoordelijke “adder onder het gras”. Oudbouw bevat namelijk in veel gevallen asbesthoudende toepassingen. De aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen kan de mogelijkheden van transformatie ernstig beperken of in sommige gevallen zelfs financieel volledig oninteressant maken.
Waar gaat het fout?
Wanneer de plannen zijn gemaakt en de toestemming is verleend om een bouwwerk te transformeren moet er uiteraard een asbestinventarisatie plaatsvinden. Echter, de exacte werkzaamheden zijn dan vaak nog niet bekend of worden in een later stadium nog gewijzigd. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de aanvankelijke plannen uitgaan van het in stand houden van de huidige kozijnen en deze enkel worden geschilderd. Maar uit nadere inspectie van de aannemer komt naar voren dat vervanging gunstiger en duurzamer is.
Hierop dient een uitbreiding van het asbestonderzoek plaats te vinden. Daaruit kan naar voren komen dat er een aanzienlijke hoeveelheid asbesthoudende toepassingen aanwezig is in de muren en sponning van de kozijnen. Of aanwezige binnenmuren, (tussen-)vloeren of bouwkundige kanalen dienen toch geheel of gedeeltelijk te worden verwijderd of aangepast. Bij een bouwwerk van een redelijke omvang kan dat betekenen dat een begroting van enkele tonnen voor asbestsaneringen, door dergelijke wijzigingen in de plannen ineens kan oplopen tot enkele miljoenen aan extra kosten..
In een eerdere column heb ik reeds benadrukt dat het van groot belang is om reeds in de planfase een asbestdeskundige vast onderdeel te laten zijn van het projectteam. Deze kan tijdig inspelen op dergelijke wijzigingen. (Column 29 februari 2016: Beter voorkomen dan genezen; extra kosten en ontevreden opdrachtgever door asbest.)
Weghalen of beheersen?
In het bouwwerk kunnen uiteraard ook asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn die in de huidige staat geen direct risico vormen voor gebruikers. En ook voor de werkzaamheden ten behoeve van de transformatie zitten ze ook niet in de weg. Dergelijke toepassingen kunnen in stand worden gehouden mits deze op de juiste wijze worden beheerst. Dit betekend dat ze op een juiste wijze dienen te zijn/worden afgeschermd en periodiek dienen deze afschermingen ook gecontroleerd te worden.
Maar wat als de overheid in navolging op het asbestdakenverbod, dat ingaat in 2024, besluit om een verbod in te voeren op de aanwezigheid van asbesthoudende gevelpanelen of standleidingen? Zou u als eigenaar van een bouwwerk bereid zijn dit risico te nemen?
Vooruitschuiven probleem
Volgens de huidige wet- en regelgeving mag het wel. Maar je kunt je afvragen of het niet het vooruitschuiven van het probleem is. Los van wat de overheid mogelijk in de toekomst van plan zou kunnen zijn, is er ook het risico van normale gebruiksschade of slijtage waardoor herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Hierbij zouden deze asbesthoudende toepassingen voor een groter probleem kunnen zorgen dan in de projectfase van de transformatie. Werkzaamheden kunnen immers makkelijker (en dus goedkoper) worden uitgevoerd in een leegstaand pand, dan in een in gebruik zijnde situatie.
Ook kan het toch preventief wegnemen van dergelijke materialen positief bijdragen aan de verhuurbaarheid/verkoopbaarheid, en daarmee ook de waarde, van het pand. Om deze keuze goed te kunnen maken is het van belang u goed te laten adviseren door een asbestdeskundige partij.
Een column van Jasper Kosters, commercieel manager ingenieursbureau Oesterbaai www.oesterbaai.nl. Heeft u interesse of wilt u meer informatie? U kunt contact opnemen via telefoonnummer 010 208 84 44 of info@oesterbaai.nl.
Oesterbaai doet internationaal onderzoek naar asbest en andere gevaarlijke stoffen en heeft voor het beheersen van asbesthoudende toepassingen in bouwwerken diverse digitale tools beschikbaar voor haar opdrachtgevers. Ook het volledig aansturen van saneringen van planvorming tot uitvoering, kan Oesterbaai voor u verzorgen.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.