Asbest bij transformatie volledig weghalen of beheersbaar maken?
Sinds enkele jaren krijgen meer en meer gebouwen een nieuwe bestemming. Met name in binnenstedelijk gebied is dit zeer aantrekkelijk en vaak ook politiek wenselijk. Dit geldt zowel voor kantoren, woonwijken, winkels en bedrijventerreinen. Dergelijke transformaties zijn goed voor de leefbaarheid, maar is vaak ook veel duurzamer. In de sociale woningbouw biedt dit bovendien mogelijkheden de huren/woonlasten betaalbaar te houden.
Er bevindt zich echter een spreekwoordelijke “adder onder het gras”. Oudbouw bevat namelijk in veel gevallen asbesthoudende toepassingen. De aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen kan de mogelijkheden van transformatie ernstig beperken of in sommige gevallen zelfs financieel volledig oninteressant maken.
Waar gaat het fout?
Wanneer de plannen zijn gemaakt en de toestemming is verleend om een bouwwerk te transformeren moet er uiteraard een asbestinventarisatie plaatsvinden. Echter, de exacte werkzaamheden zijn dan vaak nog niet bekend of worden in een later stadium nog gewijzigd. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de aanvankelijke plannen uitgaan van het in stand houden van de huidige kozijnen en deze enkel worden geschilderd. Maar uit nadere inspectie van de aannemer komt naar voren dat vervanging gunstiger en duurzamer is.
Hierop dient een uitbreiding van het asbestonderzoek plaats te vinden. Daaruit kan naar voren komen dat er een aanzienlijke hoeveelheid asbesthoudende toepassingen aanwezig is in de muren en sponning van de kozijnen. Of aanwezige binnenmuren, (tussen-)vloeren of bouwkundige kanalen dienen toch geheel of gedeeltelijk te worden verwijderd of aangepast. Bij een bouwwerk van een redelijke omvang kan dat betekenen dat een begroting van enkele tonnen voor asbestsaneringen, door dergelijke wijzigingen in de plannen ineens kan oplopen tot enkele miljoenen aan extra kosten..
In een eerdere column heb ik reeds benadrukt dat het van groot belang is om reeds in de planfase een asbestdeskundige vast onderdeel te laten zijn van het projectteam. Deze kan tijdig inspelen op dergelijke wijzigingen. (Column 29 februari 2016: Beter voorkomen dan genezen; extra kosten en ontevreden opdrachtgever door asbest.)
Weghalen of beheersen?
In het bouwwerk kunnen uiteraard ook asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn die in de huidige staat geen direct risico vormen voor gebruikers. En ook voor de werkzaamheden ten behoeve van de transformatie zitten ze ook niet in de weg. Dergelijke toepassingen kunnen in stand worden gehouden mits deze op de juiste wijze worden beheerst. Dit betekend dat ze op een juiste wijze dienen te zijn/worden afgeschermd en periodiek dienen deze afschermingen ook gecontroleerd te worden.
Maar wat als de overheid in navolging op het asbestdakenverbod, dat ingaat in 2024, besluit om een verbod in te voeren op de aanwezigheid van asbesthoudende gevelpanelen of standleidingen? Zou u als eigenaar van een bouwwerk bereid zijn dit risico te nemen?
Vooruitschuiven probleem
Volgens de huidige wet- en regelgeving mag het wel. Maar je kunt je afvragen of het niet het vooruitschuiven van het probleem is. Los van wat de overheid mogelijk in de toekomst van plan zou kunnen zijn, is er ook het risico van normale gebruiksschade of slijtage waardoor herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Hierbij zouden deze asbesthoudende toepassingen voor een groter probleem kunnen zorgen dan in de projectfase van de transformatie. Werkzaamheden kunnen immers makkelijker (en dus goedkoper) worden uitgevoerd in een leegstaand pand, dan in een in gebruik zijnde situatie.
Ook kan het toch preventief wegnemen van dergelijke materialen positief bijdragen aan de verhuurbaarheid/verkoopbaarheid, en daarmee ook de waarde, van het pand. Om deze keuze goed te kunnen maken is het van belang u goed te laten adviseren door een asbestdeskundige partij.
Een column van Jasper Kosters, commercieel manager ingenieursbureau Oesterbaai www.oesterbaai.nl. Heeft u interesse of wilt u meer informatie? U kunt contact opnemen via telefoonnummer 010 208 84 44 of info@oesterbaai.nl.
Oesterbaai doet internationaal onderzoek naar asbest en andere gevaarlijke stoffen en heeft voor het beheersen van asbesthoudende toepassingen in bouwwerken diverse digitale tools beschikbaar voor haar opdrachtgevers. Ook het volledig aansturen van saneringen van planvorming tot uitvoering, kan Oesterbaai voor u verzorgen.
Laatste nieuws
- 23-04-2024 21:33 Wet verlenging maximale jaarlijkse huurstijging vrije sector ook door Eerste Kamer aangenomen
- 23-04-2024 17:38 Neprom en IVBN slaan alarm om huurwet: 'Cruciale aanpassingen worden genegeerd'
- 23-04-2024 16:21 Twee nieuwe huurders op bedrijvencentrum De Veemarkt in Amsterdam
- 23-04-2024 11:00 Door Artificial Intelligence 4,5 (van de 5) sterren op Trustpilot
- 23-04-2024 10:15 'Leer van Certitudo Capital, Signa en Evergrande en houd governance simpel'
- 23-04-2024 10:13 Middenhuurdebat: De Jonge verdedigt de vastgoedsector tegen nóg radicalere plannen
- 23-04-2024 09:14 Ontdek verschillende bouwstijlen voor jouw ideale woning
- 23-04-2024 09:09 CBS: Nieuwe woningen in pijplijn bijna gelijk aan 2022
- 23-04-2024 09:00 Multi neemt weer een fastfood-vestiging over
- 23-04-2024 06:00 Eerste Kamerlid Kemperman: ‘Nog maar de vraag of de Wet betaalbare huur er daadwerkelijk komt’
- 22-04-2024 17:22 DNB: Als huiseigenaren niet genoeg verduurzamen, dan dit verplichten bij aankoop
- 22-04-2024 16:51 Jessica Pilkes benoemd tot Head of Asset Management voor Noord-Europa van Prologis
- 22-04-2024 16:40 Particuliere belegger koopt kantorencomplex in Assen
- 22-04-2024 15:59 PVV helpt middenhuurregulering ‘waarschijnlijk’ naar een meerderheid in Tweede Kamer
- 22-04-2024 15:37 Intentieverklaring ASML en gemeente Eindhoven: Onderzoek naar uitbreiding op Brainport Industries Campus
- 22-04-2024 14:31 Verhuurders van monumenten opgelet: Bijna alle rijksmonumenten vallen straks in de middenhuur
- 22-04-2024 13:57 Hogere hypotheekrente op komst
- 22-04-2024 13:48 Week van de waarheid voor woningmarkt in de politiek
- 22-04-2024 13:44 Corporaties investeren fors, WSW heeft nog nooit zoveel leningen geborgd
- 22-04-2024 13:03 Scapino huurt in Cityplaza Nieuwegein
- 22-04-2024 12:51 ACE Real Estate Investments koopt kantoorgebouw aan Laan van Meerdervoort in Den Haag
- 22-04-2024 11:50 Vogue Bike huurt 10.500 m2 kantoor- en bedrijfsruimte in Aalsmeer
- 22-04-2024 11:21 Een straatje erbij: Stip aan horizon voor vlottrekken woningmarktcrisis?
- 22-04-2024 11:10 Flitsbezorger Getir vertrekt waarschijnlijk uit Nederland
- 22-04-2024 10:37 Willy Naessens Nederland bouwt nieuw distributiecentrum van Jysk in Lelystad
- 22-04-2024 09:39 Onderzoek: Duitse Mietspiegel-model mogelijk beter alternatief dan Wet betaalbare huur
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.