Column: Het transformatieproces bij leegstaand (zorg)vastgoed
Transformatie van leegstaand (zorg)vastgoed. De winst en kostenbesparing zit in het proces. De procedure is de sluitpost.
De wijzigingen die in het Besluit OmgevingsRecht per 1 november van vorig jaar zijn doorgevoerd bieden grote voordelen voor de (huidige) transformatiepraktijk. En het is – in het licht daarvan – heel motiverend om te constateren dat ook gemeentelijke beleidsafdelingen voortvarend en anticiperend op een mogelijke ’hausse’ aan aanvragen voor transformatieprojecten hebben gehandeld. En dat nog steeds doen.
Speciale teams bestaande uit leden van diverse ambtelijke vakafdelingen vangen voorgenomen transformatie-initiatieven aan de voorkant af en brengen daarover richting de aanvragers c.q. verzoekers (lees: gebouweneigenaren en/of beleggers en potentiële eindgebruikers) in een kort tijdsbestek een voorlopig (ambtelijk) advies uit.[1*]
Voorbesprekingen
Niet zelden wordt een initiatief al voorbesproken met de betrokken portefeuillehouder(s). De bestuurlijke grondhouding wordt zodoende aan de voorkant meegewogen. Positief dus. In veel opzichten. Maar het vergt aan de kant van gebouweneigenaren en beleggers ook de nodige kennis en Know-how omtrent dergelijke gemeentelijke (interne) processen. Aan de daadwerkelijke indiening van een Wabo-aanvraag voor de wijziging van het gebruik, meestal gepaard met een (grootschalige) interne verbouwing (in Wabo termen: ’activiteit bouwen’), gaat een heel bestuurlijk-ambtelijk proces vooraf.
Gebouweneigenaren en potentiële beleggers in leegstaand of leegkomend (zorg)vastgoed hoeven in de initiatieffase van een voorgenomen transformatie van een zorgcomplex met de bestemming ’Maatschappelijk’ naar betaalbare appartementen in de huur- of koopsector (nieuwe bestemming ’Wonen’) nog niet een uitgewerkt projectplan (VO+ niveau) te presenteren. Wel dient het voorgenomen transformatieplan goed onderbouwd te zijn op het gebied van de nieuwe functie/het gebruik, het volume en het aantal vierkante meters, het aantal woningen c.q. appartementen, het parkeren, de haalbaarheid en (economische) uitvoerbaarheid.
Regionale behoefte
Het komt zelfs voor dat van initiatiefnemers gevraagd wordt een onderbouwing te geven op de zogenoemde regionale behoefte, gebaseerd op de duurzaamheidsladder van het Besluit Ruimtelijke Ordening, terwijl er geen sprake is van een bestemmingsplanprocedure. Een dergelijke ’eis’ is dan gebaseerd op interne gemeentelijke procesafspraken tussen specifieke vakafdelingen onderling. Dit zijn zaken waarmee een initiatiefnemer geconfronteerd kan worden en waarmee vooraf zeker geen rekening gehouden is. Ook niet in de kostenraming voor de initiatieffase.
Het indienen van een aanvraag Wabo, zonder voorafgaande procesbegeleiding voor het vereiste gemeentelijke draagvlak levert dan niet de gewenste tijdwinst op, maar veroorzaakt eerder onnodige vertraging en leidt zonder twijfel tot extra kosten (aanpassing of weigering van de aanvraag en meerdere toetsingsmomenten door de Welstandscommissie bijvoorbeeld).
De insteek voor de ro kant en Wabo procedure voor het project is gericht op de toepassing van artikel 4, Bijlage II, onderdeel 9 Bor (wijziging van het gebruik). De gemeente dient te beoordelen of een transformatieproject kan worden vergund onder gelijktijdige gebruikmaking van deze regeling (’kruimelgevallenregeling’).
Korte tijd
De relatief korte proceduretijd van 8 weken met een eventuele verlenging met maximaal 6 weken levert pas echt winst op als het daaraan voorafgaande proces efficiënt en doeltreffend wordt opgepakt. Ook dat is specialistisch werk.
Het nut en de noodzaak tot de inzet van de juiste juridisch planologische kennis en vooral ervaring met interne gemeentelijke processen wordt door initiatiefnemers van transformatieprojecten steeds meer onderkend. Ervaring leert inmiddels dat de Wabo procedure onder toepassing van de kruimelgevallenregeling dan nog ’slechts’ de sluitpost is.
Heeft u vragen of bent u geÑnteresseerd in proces- en procedurebegeleiding voor uw zorgvastgoed transformatieproject? Neem contact met ons op en kijk op onze website: www.zogo-zorgvastgoed.nl
Een column van Marnix van ’t Hoog, vastgoedjurist en proces- en projectmanager voor (binnenstedelijke) transformatieprojecten. Hij heeft ruime ervaring in de overheidspraktijk en op het gebied van bestuurlijk ambtelijke processen. Van 't Hoog is als vaste samenwerkingspartner en adviseur verbonden aan Zogo Zorgvastgoed.
Uitleg *
[1] De Gemeente Den Haag heeft bijvoorbeeld de ’Kantorenloods’ en het ’HIT.’ (Haags Initiatieven Team). Separate teams die bestaan uit vertegenwoordigers van betrokken vakdisciplines die periodiek nieuwe planinitiatieven bespreken en daarover advies uitbrengen en zeer effeciënt en heel doeltreffend te werk gaan. De Gemeente Arnhem heeft het Initiatieventeam, waarin samengewerkt wordt met vakambtenaren vanuit het ODRA, de Omgevingsdienst Regio Arnhem, zodat op voorhand duidelijk wordt welke procedure kan worden toegepast bij een transformatieproject. Zie ook in dit verband het op 30 september 2015 verschenen bericht in Vastgoedjournaal: ’Aantal transformatieprojecten in Arnhem schiet omhoog’.
Laatste nieuws
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.