Column: Het transformatieproces bij leegstaand (zorg)vastgoed
Transformatie van leegstaand (zorg)vastgoed. De winst en kostenbesparing zit in het proces. De procedure is de sluitpost.
De wijzigingen die in het Besluit OmgevingsRecht per 1 november van vorig jaar zijn doorgevoerd bieden grote voordelen voor de (huidige) transformatiepraktijk. En het is – in het licht daarvan – heel motiverend om te constateren dat ook gemeentelijke beleidsafdelingen voortvarend en anticiperend op een mogelijke ’hausse’ aan aanvragen voor transformatieprojecten hebben gehandeld. En dat nog steeds doen.
Speciale teams bestaande uit leden van diverse ambtelijke vakafdelingen vangen voorgenomen transformatie-initiatieven aan de voorkant af en brengen daarover richting de aanvragers c.q. verzoekers (lees: gebouweneigenaren en/of beleggers en potentiële eindgebruikers) in een kort tijdsbestek een voorlopig (ambtelijk) advies uit.[1*]
Voorbesprekingen
Niet zelden wordt een initiatief al voorbesproken met de betrokken portefeuillehouder(s). De bestuurlijke grondhouding wordt zodoende aan de voorkant meegewogen. Positief dus. In veel opzichten. Maar het vergt aan de kant van gebouweneigenaren en beleggers ook de nodige kennis en Know-how omtrent dergelijke gemeentelijke (interne) processen. Aan de daadwerkelijke indiening van een Wabo-aanvraag voor de wijziging van het gebruik, meestal gepaard met een (grootschalige) interne verbouwing (in Wabo termen: ’activiteit bouwen’), gaat een heel bestuurlijk-ambtelijk proces vooraf.
Gebouweneigenaren en potentiële beleggers in leegstaand of leegkomend (zorg)vastgoed hoeven in de initiatieffase van een voorgenomen transformatie van een zorgcomplex met de bestemming ’Maatschappelijk’ naar betaalbare appartementen in de huur- of koopsector (nieuwe bestemming ’Wonen’) nog niet een uitgewerkt projectplan (VO+ niveau) te presenteren. Wel dient het voorgenomen transformatieplan goed onderbouwd te zijn op het gebied van de nieuwe functie/het gebruik, het volume en het aantal vierkante meters, het aantal woningen c.q. appartementen, het parkeren, de haalbaarheid en (economische) uitvoerbaarheid.
Regionale behoefte
Het komt zelfs voor dat van initiatiefnemers gevraagd wordt een onderbouwing te geven op de zogenoemde regionale behoefte, gebaseerd op de duurzaamheidsladder van het Besluit Ruimtelijke Ordening, terwijl er geen sprake is van een bestemmingsplanprocedure. Een dergelijke ’eis’ is dan gebaseerd op interne gemeentelijke procesafspraken tussen specifieke vakafdelingen onderling. Dit zijn zaken waarmee een initiatiefnemer geconfronteerd kan worden en waarmee vooraf zeker geen rekening gehouden is. Ook niet in de kostenraming voor de initiatieffase.
Het indienen van een aanvraag Wabo, zonder voorafgaande procesbegeleiding voor het vereiste gemeentelijke draagvlak levert dan niet de gewenste tijdwinst op, maar veroorzaakt eerder onnodige vertraging en leidt zonder twijfel tot extra kosten (aanpassing of weigering van de aanvraag en meerdere toetsingsmomenten door de Welstandscommissie bijvoorbeeld).
De insteek voor de ro kant en Wabo procedure voor het project is gericht op de toepassing van artikel 4, Bijlage II, onderdeel 9 Bor (wijziging van het gebruik). De gemeente dient te beoordelen of een transformatieproject kan worden vergund onder gelijktijdige gebruikmaking van deze regeling (’kruimelgevallenregeling’).
Korte tijd
De relatief korte proceduretijd van 8 weken met een eventuele verlenging met maximaal 6 weken levert pas echt winst op als het daaraan voorafgaande proces efficiënt en doeltreffend wordt opgepakt. Ook dat is specialistisch werk.
Het nut en de noodzaak tot de inzet van de juiste juridisch planologische kennis en vooral ervaring met interne gemeentelijke processen wordt door initiatiefnemers van transformatieprojecten steeds meer onderkend. Ervaring leert inmiddels dat de Wabo procedure onder toepassing van de kruimelgevallenregeling dan nog ’slechts’ de sluitpost is.
Heeft u vragen of bent u geÑnteresseerd in proces- en procedurebegeleiding voor uw zorgvastgoed transformatieproject? Neem contact met ons op en kijk op onze website: www.zogo-zorgvastgoed.nl
Een column van Marnix van ’t Hoog, vastgoedjurist en proces- en projectmanager voor (binnenstedelijke) transformatieprojecten. Hij heeft ruime ervaring in de overheidspraktijk en op het gebied van bestuurlijk ambtelijke processen. Van 't Hoog is als vaste samenwerkingspartner en adviseur verbonden aan Zogo Zorgvastgoed.
Uitleg *
[1] De Gemeente Den Haag heeft bijvoorbeeld de ’Kantorenloods’ en het ’HIT.’ (Haags Initiatieven Team). Separate teams die bestaan uit vertegenwoordigers van betrokken vakdisciplines die periodiek nieuwe planinitiatieven bespreken en daarover advies uitbrengen en zeer effeciënt en heel doeltreffend te werk gaan. De Gemeente Arnhem heeft het Initiatieventeam, waarin samengewerkt wordt met vakambtenaren vanuit het ODRA, de Omgevingsdienst Regio Arnhem, zodat op voorhand duidelijk wordt welke procedure kan worden toegepast bij een transformatieproject. Zie ook in dit verband het op 30 september 2015 verschenen bericht in Vastgoedjournaal: ’Aantal transformatieprojecten in Arnhem schiet omhoog’.
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.