Column: Het transformatieproces bij leegstaand (zorg)vastgoed
Transformatie van leegstaand (zorg)vastgoed. De winst en kostenbesparing zit in het proces. De procedure is de sluitpost.
De wijzigingen die in het Besluit OmgevingsRecht per 1 november van vorig jaar zijn doorgevoerd bieden grote voordelen voor de (huidige) transformatiepraktijk. En het is – in het licht daarvan – heel motiverend om te constateren dat ook gemeentelijke beleidsafdelingen voortvarend en anticiperend op een mogelijke ’hausse’ aan aanvragen voor transformatieprojecten hebben gehandeld. En dat nog steeds doen.
Speciale teams bestaande uit leden van diverse ambtelijke vakafdelingen vangen voorgenomen transformatie-initiatieven aan de voorkant af en brengen daarover richting de aanvragers c.q. verzoekers (lees: gebouweneigenaren en/of beleggers en potentiële eindgebruikers) in een kort tijdsbestek een voorlopig (ambtelijk) advies uit.[1*]
Voorbesprekingen
Niet zelden wordt een initiatief al voorbesproken met de betrokken portefeuillehouder(s). De bestuurlijke grondhouding wordt zodoende aan de voorkant meegewogen. Positief dus. In veel opzichten. Maar het vergt aan de kant van gebouweneigenaren en beleggers ook de nodige kennis en Know-how omtrent dergelijke gemeentelijke (interne) processen. Aan de daadwerkelijke indiening van een Wabo-aanvraag voor de wijziging van het gebruik, meestal gepaard met een (grootschalige) interne verbouwing (in Wabo termen: ’activiteit bouwen’), gaat een heel bestuurlijk-ambtelijk proces vooraf.
Gebouweneigenaren en potentiële beleggers in leegstaand of leegkomend (zorg)vastgoed hoeven in de initiatieffase van een voorgenomen transformatie van een zorgcomplex met de bestemming ’Maatschappelijk’ naar betaalbare appartementen in de huur- of koopsector (nieuwe bestemming ’Wonen’) nog niet een uitgewerkt projectplan (VO+ niveau) te presenteren. Wel dient het voorgenomen transformatieplan goed onderbouwd te zijn op het gebied van de nieuwe functie/het gebruik, het volume en het aantal vierkante meters, het aantal woningen c.q. appartementen, het parkeren, de haalbaarheid en (economische) uitvoerbaarheid.
Regionale behoefte
Het komt zelfs voor dat van initiatiefnemers gevraagd wordt een onderbouwing te geven op de zogenoemde regionale behoefte, gebaseerd op de duurzaamheidsladder van het Besluit Ruimtelijke Ordening, terwijl er geen sprake is van een bestemmingsplanprocedure. Een dergelijke ’eis’ is dan gebaseerd op interne gemeentelijke procesafspraken tussen specifieke vakafdelingen onderling. Dit zijn zaken waarmee een initiatiefnemer geconfronteerd kan worden en waarmee vooraf zeker geen rekening gehouden is. Ook niet in de kostenraming voor de initiatieffase.
Het indienen van een aanvraag Wabo, zonder voorafgaande procesbegeleiding voor het vereiste gemeentelijke draagvlak levert dan niet de gewenste tijdwinst op, maar veroorzaakt eerder onnodige vertraging en leidt zonder twijfel tot extra kosten (aanpassing of weigering van de aanvraag en meerdere toetsingsmomenten door de Welstandscommissie bijvoorbeeld).
De insteek voor de ro kant en Wabo procedure voor het project is gericht op de toepassing van artikel 4, Bijlage II, onderdeel 9 Bor (wijziging van het gebruik). De gemeente dient te beoordelen of een transformatieproject kan worden vergund onder gelijktijdige gebruikmaking van deze regeling (’kruimelgevallenregeling’).
Korte tijd
De relatief korte proceduretijd van 8 weken met een eventuele verlenging met maximaal 6 weken levert pas echt winst op als het daaraan voorafgaande proces efficiënt en doeltreffend wordt opgepakt. Ook dat is specialistisch werk.
Het nut en de noodzaak tot de inzet van de juiste juridisch planologische kennis en vooral ervaring met interne gemeentelijke processen wordt door initiatiefnemers van transformatieprojecten steeds meer onderkend. Ervaring leert inmiddels dat de Wabo procedure onder toepassing van de kruimelgevallenregeling dan nog ’slechts’ de sluitpost is.
Heeft u vragen of bent u geÑnteresseerd in proces- en procedurebegeleiding voor uw zorgvastgoed transformatieproject? Neem contact met ons op en kijk op onze website: www.zogo-zorgvastgoed.nl
Een column van Marnix van ’t Hoog, vastgoedjurist en proces- en projectmanager voor (binnenstedelijke) transformatieprojecten. Hij heeft ruime ervaring in de overheidspraktijk en op het gebied van bestuurlijk ambtelijke processen. Van 't Hoog is als vaste samenwerkingspartner en adviseur verbonden aan Zogo Zorgvastgoed.
Uitleg *
[1] De Gemeente Den Haag heeft bijvoorbeeld de ’Kantorenloods’ en het ’HIT.’ (Haags Initiatieven Team). Separate teams die bestaan uit vertegenwoordigers van betrokken vakdisciplines die periodiek nieuwe planinitiatieven bespreken en daarover advies uitbrengen en zeer effeciënt en heel doeltreffend te werk gaan. De Gemeente Arnhem heeft het Initiatieventeam, waarin samengewerkt wordt met vakambtenaren vanuit het ODRA, de Omgevingsdienst Regio Arnhem, zodat op voorhand duidelijk wordt welke procedure kan worden toegepast bij een transformatieproject. Zie ook in dit verband het op 30 september 2015 verschenen bericht in Vastgoedjournaal: ’Aantal transformatieprojecten in Arnhem schiet omhoog’.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.