Wet afnemend grensnut ook voor WOZ waardering (onder)grond: Toets uw WOZ-beschikking 2015!
Veel gemeenten hanteren een zogenaamde ‘grondnota’, een overzicht van het reeds vastgestelde en het gevoerde grondbeleid. Anderzijds worden in de nota de stand van zaken en de ontwikkelingen met betrekking tot het grondbeleid en de daaraan verbonden risico’s belicht. De nota is vaak ook leidraad in WOZ waarderingen. Maar niet altijd terecht!
Voor de waardering van de (onder)grond van instellingen in de gezondheidszorg (ziekenhuis-, verpleeg- en verzorg instellingen) stellen gemeenten zich op het standpunt dat de waarde moet worden afgeleid uit de ter plaatse geldende grondnota. In die nota staan de prijzen vermeld waarvoor de gemeenten die gronden uitgeeft. Die prijzen zijn ook maatgevend voor de WOZ waarderingen. Gemeenten blijken niet bereid daarvan af te wijken, ook niet als het gaat om relatief grote kavels. Regelmatig is daarover geprocedeerd. Tot voor kort zonder resultaat.
Recent verscheen een uitspraak van de Hoge Raad die een ommekeer lijkt in te leiden. Voor het eerst geeft de belastingrechter aan, dat bij de waardering van gronden de wet van het afnemende grensnut van toepassing is. Dat biedt goede mogelijkheden om de WOZ waarden 2015 (wederom) te toetsen waarbij, nu met steun van dit arrest, ook weer bijzondere aandacht moet worden besteed aan de wijze van waarderen van de (onder)grond. Het is weer wat moeilijker voor gemeenten om in een discussie daarover enkel te volstaan met een verwijzing naar het geldende gronduitgifte beleid.
Waarde in het economische verkeer
Voor de toepassing van de Wet WOZ worden gebouwen van instellingen in de gezondheidszorg gewaardeerd op de vervangingswaarde. Belangrijk onderdeel van die waarde is de grondwaarde. Daarover zegt de Wet WOZ dat die waarde dient te worden gesteld op de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een (veronderstelde) aanbieding van die grond. Die prijs dient dan wel te worden vastgesteld met inachtneming van de bestemming van de grond. Op die wijze wordt in feite de waarde in het economische verkeer bepaald.
Normaliter wordt die waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Met andere woorden: zijn er transacties in de markt van gronden met een gelijke bestemming. Dergelijke transacties komen zelden voor en al helemaal niet tussen private partijen. Veelal is de gemeente de enige aanbieder van gronden met een dergelijke bestemming. Zij laten zich bij dergelijke transacties leiden door de uitgifte prijzen als opgenomen in de grondnota. De gemeenten zijn niet of nauwelijks gevoelig voor het verweer dat het aannemelijk is, dat bij transacties waar het gaat om relatief grote metrages, de kopende partij prijsonderhandelingen zal openen, waardoor er uiteindelijk prijzen tot stand zullen komen die niet een op een aansluiten op de prijzen als aangegeven in de grondnota’s.
Jurisprudentie
In het verleden is regelmatig door diverse instellingen in de gezondheidszorg ( en het onderwijs) geprocedeerd over de waarde van de (onder) grond van gebouwen. Tot op heden zonder veel succes. De belastingrechter leek alleen bereid de grondnota geheel of gedeeltelijk buiten toepassing te laten, voor zover uit transacties van soortgelijke gronden zou volgen dat er inderdaad prijzen tot stand komen die afwijken van de prijzen in de grondnota. Dergelijke transacties zijn, als gezegd, niet of nauwelijks voor handen. De belastingrechter lijkt nu wel een opening te bieden om desondanks toch weer eens kritisch naar de grondposities te kijken. De Hoge Raad lijkt het eens met de opvatting van het gerechtshof Amsterdam dat de wet van het afnemende grensnut ook geldt voor WOZ taxaties van (onder)grond, ook als er geen concrete vergelijkingscijfers zijn.
Wat te doen…?
Voor zover u al niet elk jaar de WOZ waarde van uw instelling (laat) controleren is het belang daarvan nu weer verder toegenomen. Er is ruimte om bij de beoordeling ook weer eens kritisch te kijken naar de wijze van taxatie van de grondwaarden. Die waarden vormen immers een belangrijk deel van de WOZ waarde van uw gebouwen.
Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. BDO specialisten publiceren geregeld over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement
Auteurs:
mr. Robert van der Lee - robert.van.der.lee@bdo.nl
mr. Roderick de Haas – Roderick.de.haas@bdo.nl
BDO Branchegroep Vastgoed, Lokale Heffingen
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.