Wet afnemend grensnut ook voor WOZ waardering (onder)grond: Toets uw WOZ-beschikking 2015!
Veel gemeenten hanteren een zogenaamde ‘grondnota’, een overzicht van het reeds vastgestelde en het gevoerde grondbeleid. Anderzijds worden in de nota de stand van zaken en de ontwikkelingen met betrekking tot het grondbeleid en de daaraan verbonden risico’s belicht. De nota is vaak ook leidraad in WOZ waarderingen. Maar niet altijd terecht!
Voor de waardering van de (onder)grond van instellingen in de gezondheidszorg (ziekenhuis-, verpleeg- en verzorg instellingen) stellen gemeenten zich op het standpunt dat de waarde moet worden afgeleid uit de ter plaatse geldende grondnota. In die nota staan de prijzen vermeld waarvoor de gemeenten die gronden uitgeeft. Die prijzen zijn ook maatgevend voor de WOZ waarderingen. Gemeenten blijken niet bereid daarvan af te wijken, ook niet als het gaat om relatief grote kavels. Regelmatig is daarover geprocedeerd. Tot voor kort zonder resultaat.
Recent verscheen een uitspraak van de Hoge Raad die een ommekeer lijkt in te leiden. Voor het eerst geeft de belastingrechter aan, dat bij de waardering van gronden de wet van het afnemende grensnut van toepassing is. Dat biedt goede mogelijkheden om de WOZ waarden 2015 (wederom) te toetsen waarbij, nu met steun van dit arrest, ook weer bijzondere aandacht moet worden besteed aan de wijze van waarderen van de (onder)grond. Het is weer wat moeilijker voor gemeenten om in een discussie daarover enkel te volstaan met een verwijzing naar het geldende gronduitgifte beleid.
Waarde in het economische verkeer
Voor de toepassing van de Wet WOZ worden gebouwen van instellingen in de gezondheidszorg gewaardeerd op de vervangingswaarde. Belangrijk onderdeel van die waarde is de grondwaarde. Daarover zegt de Wet WOZ dat die waarde dient te worden gesteld op de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een (veronderstelde) aanbieding van die grond. Die prijs dient dan wel te worden vastgesteld met inachtneming van de bestemming van de grond. Op die wijze wordt in feite de waarde in het economische verkeer bepaald.
Normaliter wordt die waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Met andere woorden: zijn er transacties in de markt van gronden met een gelijke bestemming. Dergelijke transacties komen zelden voor en al helemaal niet tussen private partijen. Veelal is de gemeente de enige aanbieder van gronden met een dergelijke bestemming. Zij laten zich bij dergelijke transacties leiden door de uitgifte prijzen als opgenomen in de grondnota. De gemeenten zijn niet of nauwelijks gevoelig voor het verweer dat het aannemelijk is, dat bij transacties waar het gaat om relatief grote metrages, de kopende partij prijsonderhandelingen zal openen, waardoor er uiteindelijk prijzen tot stand zullen komen die niet een op een aansluiten op de prijzen als aangegeven in de grondnota’s.
Jurisprudentie
In het verleden is regelmatig door diverse instellingen in de gezondheidszorg ( en het onderwijs) geprocedeerd over de waarde van de (onder) grond van gebouwen. Tot op heden zonder veel succes. De belastingrechter leek alleen bereid de grondnota geheel of gedeeltelijk buiten toepassing te laten, voor zover uit transacties van soortgelijke gronden zou volgen dat er inderdaad prijzen tot stand komen die afwijken van de prijzen in de grondnota. Dergelijke transacties zijn, als gezegd, niet of nauwelijks voor handen. De belastingrechter lijkt nu wel een opening te bieden om desondanks toch weer eens kritisch naar de grondposities te kijken. De Hoge Raad lijkt het eens met de opvatting van het gerechtshof Amsterdam dat de wet van het afnemende grensnut ook geldt voor WOZ taxaties van (onder)grond, ook als er geen concrete vergelijkingscijfers zijn.
Wat te doen…?
Voor zover u al niet elk jaar de WOZ waarde van uw instelling (laat) controleren is het belang daarvan nu weer verder toegenomen. Er is ruimte om bij de beoordeling ook weer eens kritisch te kijken naar de wijze van taxatie van de grondwaarden. Die waarden vormen immers een belangrijk deel van de WOZ waarde van uw gebouwen.
Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. BDO specialisten publiceren geregeld over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement
Auteurs:
mr. Robert van der Lee - robert.van.der.lee@bdo.nl
mr. Roderick de Haas – Roderick.de.haas@bdo.nl
BDO Branchegroep Vastgoed, Lokale Heffingen
Laatste nieuws
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
- 16-05-2024 14:30 Maarsen Groep en Dura Vermeer tekenen voor mixed-use complex in Amsterdam Noord
- 16-05-2024 14:10 Technisch dienstverlener huurt kantoorruimte in Donna Eindhoven
- 16-05-2024 14:00 IHS Capital koopt winkelpand in Haarlem
- 16-05-2024 13:50 WoningBouwersNL verwelkomt nieuwe maatregelen uit coalitieakkoord
- 16-05-2024 11:32 Hugo de Jonge: 'Blij met continuïteit van woningbouwbeleid in coalitieakkoord' + VIDEO
- 16-05-2024 11:15 New Balance huurt 3.865m2 van Jamestown voor EMEA-hoofdkantoor in Amsterdam
- 16-05-2024 11:03 Vastned Retail en Vastned Belgium gaan fuseren
- 16-05-2024 10:12 Rotterdamse VVD stelt raadsvragen over definitie gemeenschappelijk huishouden in nieuwe Wet betaalbare huur
- 16-05-2024 10:06 'Esprit vraagt faillissement aan in Europa'
- 16-05-2024 09:52 Senaat wil af van fiscale beperkingen op woningsplitsing en -deling
- 16-05-2024 09:34 Dit zijn de plannen van het nieuwe kabinet op het gebied van woningbouw
- 16-05-2024 08:56 Synchroon en Daelmans Vastgoed tekenen voor appartementengebouw in Zoetermeer
- 16-05-2024 08:49 Van Herk Groep verhuurt 2.100 m2 winkelruimte aan interieur-platform
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.