In december jongstleden heeft het Ministerie van Financiën een nieuwe versie van het btw-besluit met betrekking de levering en verhuur van onroerende zaken gepubliceerd. Per 1 januari 2024 is het nieuwe btw-besluit van kracht. Voor sommige onderdelen is voorzien in overgangsrecht. Deze wijzigingen kunnen aanzienlijke impact hebben voor vastgoedeigenaren en -beheerders.

De vorige versie van dit besluit dateerde uit 2013. In de tussentijd heeft de rechtspraak niet stilgestaan en hebben er verschillende wetswijzigingen plaatsgevonden. Veel onderdelen in het besluit zijn geactualiseerd naar de stand van de huidige jurisprudentie, zoals bij de btw-kwalificaties ‘bebouwd terrein’ en ‘nieuwbouw’ (door verbouwing). Daarnaast zijn er enkele goedkeuringen ingrijpend gewijzigd ten opzichte van het eerdere besluit uit 2013. Hoewel het besluit vele wijzigingen kent, zijn voor verhuurders en beheerders van vastgoed voornamelijk de wijzigingen ten aanzien van de btw-behandeling van servicekosten, de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen en de mogelijkheid om alsnog rechtsgeldig met terugwerkende kracht te opteren voor btw-belaste verhuur van belang.  

Status besluit
Belangrijk om vooraf te vermelden is dat het besluit slechts een interpretatie weergeeft van de staatssecretaris van Financiën (lees: de Belastingdienst). Een inspecteur dient zich in beginsel te houden aan de standpunten uit het besluit. Besluiten zijn niet bindend voor belastingplichtigen. Het is dan ook mogelijk om een afwijkend, maar pleitbaar standpunt in te nemen. In die gevallen is het standpunt van de Belastingdienst bekend. Een afwijkend standpunt ten opzichte van het beleid zal naar alle waarschijnlijk leiden tot het opleggen een naheffingsaanslag, waarbij tot vijf jaar terug kan worden nageheven. De Belastingdienst zal in veel gevallen het beleid blijven aanhouden in een eventuele bezwaarprocedure. Een gang naar de rechter zal voor een ondernemer zodoende veelal noodzakelijk zijn om een andere uitkomst dan is bepaald in het besluit te bewerkstelligen.

Btw-behandeling servicekosten en nutsvoorzieningen
Voor de levering van nutsvoorzieningen en servicekosten is vaak de vraag of dit van de verhuur te onderscheiden diensten zijn of dat deze opgaan in de verhuur van de onroerende zaak.

Het oude besluit maakte een onderscheid in de btw-behandeling van servicekosten ten aanzien van de verhuur van woningen en de verhuur van commercieel vastgoed. In het oude besluit was opgenomen dat de servicekosten in geval van de verhuur van woningen veelal geen zelfstandige diensten omvatten en het btw-regime van de vrijgestelde woningverhuur volgden. Bij de verhuur van commercieel vastgoed kon op basis van het oude besluit worden aangenomen dat de servicekosten een afzonderlijke prestatie betroffen, die dan over het algemeen belast is met btw.

Het bovenstaande onderscheid wordt in het huidige besluit niet meer gemaakt. Het nieuwe besluit geeft aan dat conform de huidige stand van de rechtspraak, ook voor woningen, sprake is van een van de verhuur te onderscheiden prestatie, indien de huurder vrij is om zijn leverancier te kiezen en/of zelf zijn verbruik kan bepalen. Omdat de oude lijn is losgelaten, zal weer van geval tot geval en per type servicekosten moeten worden beoordeeld of dit opgaat in de huur of dat dit als afzonderlijke, btw-belaste dienstverlening in rekening moet worden gebracht. Dit zal tot vele feitelijke discussies leiden. Naar verwachting kwalificeren servicekosten op basis van het nieuwe besluit (en de huidige rechtspraak) eerder als afzonderlijke diensten, waardoor btw-heffing op de servicekosten sneller aan de orde is.

Praktische gevolgen
Waar mogelijk in het verleden de servicekosten, zeker bij de verhuur van woningen, vrijgesteld van btw werden gefactureerd aan huurders, bestaat een grote kans dat deze facturatiewijze moet worden aangepast. De verhuurder zal de servicekosten met btw moeten gaan factureren, maar zal tegelijkertijd recht hebben op btw-aftrek op de inkomende servicekostenfacturen voor zover deze kosten met btw worden doorbelast. Een btw-administratie wordt zodoende (nog meer) van belang. De staatssecretaris van Financiën realiseert zich dat dit voor de praktijk een ingrijpende beleidswijziging betreft. Om die reden wordt toegestaan dat tot 1 januari 2025 de lijn uit het oude besluit wordt gehanteerd.

Tegenover de extra administratieve lasten staat wel dat met het vastgoed als gevolg van de btw-belaste servicekosten, (extra) btw-belaste omzet wordt behaald. Dit kan resulteren in (extra) btw-aftrek op het vastgoed en/of de overige exploitatiekosten. Afhankelijk of het nieuw gebouwd/gerenoveerd vastgoed betreft en de gemoeide bedragen, kan dit btw-voordeel toch nog aanzienlijk uitvallen. Dit kan ook een overweging zijn om geen gebruik te maken van het overgangsrecht op dit punt en al op een eerder moment over te gaan tot het factureren van de servicekosten met btw (voor zover mogelijk). Vastgoedeigenaren en –beheerders doen er zodoende goed aan om de btw-behandeling van de servicekosten en de gevolgen voor de btw-aftrek na te gaan en indien nodig de facturatie aan te passen.

Verhuur niet-geïntegreerde zonnepanelen
In de praktijk worden in het kader van verduurzaming vaak zonnepanelen op verhuurobjecten aangebracht. Volgens het nieuwe besluit vormt de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen die op of bij de woning liggen door dezelfde verhuurder als van de woning, een bijkomende prestatie bij de vrijgestelde verhuur van de woning. Daarmee is deze verhuur van de niet-geïntegreerde zonnepanelen op woningen – anders dan de eerdere lijn van de Belastingdienst - vrijgesteld van btw. Hiervoor geldt ook een overgangsregeling. Verhuurders die vóór 2023 de btw op de aanschaf van zonnepanelen in aftrek hebben gebracht, mogen de verhuur van zonnepanelen als afzonderlijke btw-belaste prestatie blijven aanmerken tot het einde van de herzieningstermijn van de zonnepanelen. De aftrek op de zonnepanelen blijft daarmee in stand.

Deze additionele dienstverlening vanuit de verhuurder zal op basis van het nieuwe besluit van btw-belast naar vrijgesteld gaan. Voor zover verhuurders een afzonderlijke btw-belaste vergoeding in rekening brachten voor de verhuur van de zonnepanelen, zal facturatie dus (op termijn) moeten worden aangepast. Dit kan voor verhuurders voordelig uitpakken als de eerdere vergoeding inclusief btw kan worden gehandhaafd. Wel dienen de eventuele negatieve gevolgen van de extra btw-vrijgestelde omzet in kaart te worden gebracht.

Optie btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht
In het nieuwe besluit is, net als in het oude besluit, goedgekeurd dat met terugwerkende kracht kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur (mits de huurder de ruimte voor minimaal 70 procent of 90 procent voor btw-belaste prestaties gebruikt). Nieuw is dat voor situaties waarin – ondanks één of meer formele onjuistheden - is gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur (d.w.z. facturen met btw zijn uitgereikt en het gehuurde nagenoeg volledig is gebruikt voor btw-belaste prestaties), geen limiet meer wordt gesteld aan de periode tot wanneer met terugwerkende kracht kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur. In het oude besluit kon tot drie maanden vanaf moment van correct opteren met terugwerkende kracht worden geopteerd. In het nieuwe besluit kan dat dus terugwerken tot het moment waarop gehandeld is alsof rechtsgeldig is geopteerd. Voor situaties waarin niet is gehandeld alsof is geopteerd, blijft het ook mogelijk om alsnog met terugwerkende kracht te opteren, maar blijft deze termijn van drie maanden wel van toepassing. 

Ten slotte
Hierboven zijn de belangrijkste wijzigingen voor beheerders van vastgoed uiteengezet. In het besluit zijn veel meer wijzigingen doorgevoerd die mogelijk van belang kunnen zijn. Vastgoedeigenaren en

-beheerders doen er goed aan de gevolgen van al deze wijzigingen in kaart te brengen om zo fiscale kansen te benutten en naheffingen te voorkomen.

Dit was een bijdrage van José van Twisk en Rick de Waard van de industriegroep Real Estate & Construction bij BDO Tax & Legal. Meer informatie? Neem contact op via revs@bdo.nl of www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed