Welke mogelijkheden hebben zorginstellingen om het (dreigende) leegstandprobleem op te vangen? En wat zijn daarbij de aandachtspunten voor de btw en overdrachtsbelasting? In dit artikel zal Govinda Kandhai, adviseur bij Baker Tilly, antwoord geven op deze vragen.

De zorgsector staat voor grote (financiële) uitdagingen. De kosten voor de zorg en huisvesting zijn aanzienlijk gestegen, terwijl de vergoedingen en budgetten onvoldoende meegroeien. In deze turbulente tijden wordt de zorgsector bovendien geconfronteerd met fundamentele ontwikkelingen, zoals de herijking van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) en een potentiële leegstandbelasting. Deze ontwikkelingen zorgen er onder meer voor dat de leegstandkosten toenemen. Leegkomende ruimten zullen op een andere manier geëxploiteerd moeten worden om de toenemende kapitaallasten te dekken.

Dreiging leegstand en personeelstekort in de zorg
De kosten in de zorgsector zijn dramatisch gestegen en hebben zorginstellingen onder een grote financiële druk gezet. Maar wat nog alarmerender is, is het feit dat ondanks de recente afwijzing van de motie van SP-kamerlid Sandra Beckerman om een leegstandbelasting in te voeren, de dreiging van een dergelijke maatregel nog steeds boven het hoofd van de zorgsector hangt.

De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft bijvoorbeeld voorgenoemde motie al omarmd. Hieruit kan worden afgeleid dat er een draagvlak bestaat voor het idee van een leegstandbelasting. De vraag rijst wat zorginstellingen kunnen doen aan leegstaande of leegkomende ruimten.

Sloop en nieuwbouw
Eén van de opties die zorginstellingen kunnen overwegen, is de sloop van voormalige zorglocaties, gevolgd door de bouw van nieuwe woningen die bestemd zijn voor de verhuur of verkoop. De zorginstellingen kunnen ervoor kiezen om de locatie in de huidige staat dan wel na de sloop over te dragen. De overdracht in de huidige bebouwde staat zal vrijgesteld zijn van btw en belast met 10,4 procent overdrachtsbelasting, terwijl de overdracht met een sloopverlichting belast is met btw en doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De keuze voor een btw- of een overdrachtsbelasting transactie is afhankelijk van de wijze waarop de betreffende zorginstelling het te bouwen vastgoed zal exploiteren. Het is van essentieel belang om de meest geschikte aanpak te kiezen en de belastingdruk op de vastgoedtransactie te minimaliseren.

Transformatie naar woningen
Een andere insteek is de transformatie naar zorgwoningen. Dit biedt de mogelijkheid om bestaand vastgoed nieuw leven in te blazen, maar brengt ook btw-gerelateerde kwesties met zich mee. Veel situaties neigen ernaar dat de overdracht van het vastgoed, na de renovatie, onder de overdrachtsbelasting valt (vrijgesteld, 2 procent of 10,4 procent ), hetgeen mogelijk de belastingdruk verlaagt. Als de verbouwing echter leidt tot in wezen nieuwbouw, dan is de (op)levering echter belast met 21 procent btw en doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit kan weer voordelig zijn indien er substantiële hoge btw-kosten voor bijvoorbeeld de grond zijn gemaakt omdat de in rekening gebrachte btw dan aftrekbaar is.

Aanvullende dienstverlening
Zorginstellingen bieden steeds vaker uitgebreide woondienstpakketten aan huurders, met services als personenalarmering, schoonmaak, en maaltijdvoorziening. Deze extra diensten roepen de vraag op of het gaat om 'kale verhuur' (meestal btw-vrijgesteld) van een onroerend goed of 'verhuur-plus' (belast met btw). Dit onderscheid is van belang voor de hieraan gepaarde gaande btw-gevolgen, inclusief het toepasselijke tarief en het btw-aftrekrecht. Meer details vindt u in ons artikel over verhuur-plus, maar in het kort betekent dit dat zorginstellingen mogelijk btw moeten berekenen over ontvangen vergoedingen, terwijl ze btw op verbouwingskosten (deels) kunnen aftrekken.

Conclusie
Zorginstellingen staan voor uitdagende tijden, maar er zijn diverse strategieën om leegstandsproblemen aan te pakken en de belastingdruk te minimaliseren. Het is van cruciaal belang dat zorginstellingen in een vroeg stadium overwegen welke optie het beste past bij hun situatie en dat ze de juiste stappen nemen om hun vastgoed rendabel te houden.

Bronnen:
Nieuwsartikel Zorgvastgoed.nl  

Artikelen Vastgoedjournaal.nl

Gevolgen overdrachtsbelasting

Leegstandmotie

Gevolgen btw bij kale verhuur