Hoe kunnen we vastgoed transformeren tot krachtige instrumenten voor sociale impact en wat voor invloed heeft dat op de vastgoedwaarde? In dit interview praten Reinier Mijsberg (head valuation team bij ABN Amro) en Joan Ronner (ceo van Area of People) over hoe investeringen in sociaal-duurzame woonomgevingen zowel op korte als lange termijn financiële waarde kan creëren.

Vraag het aan elke vastgoedprofessional en ze onderstrepen het belang van duurzame waardeontwikkeling, maar wat betekent duurzaam precies? Reinier Mijsberg: 'Ik denk meteen aan een grachtenpand, omdat het er al vijfhonderd jaar staat. Het meest duurzame is vastgoed met een functievrije bestemming. Dan kan je alle kanten op gedurende het bestaan van het pand. Maar duurzame waardeontwikkeling gaat ook over investeren in verduurzaming (E) en leefbaarheid (S).' Voor Joan Ronner betekent een duurzame waardeontwikkeling van vastgoed dat het voor meerdere generaties leefbaar en aantrekkelijk is om te wonen. Joan: 'Als je ergens voor lange termijn prettig kan blijven wonen, dan ben je bereid hiervoor te betalen en blijft de waarde behouden.'

Sociale duurzaamheid grootste impact op waardeontwikkeling
In de vastgoedsector is verduurzaming (de E van ESG) inmiddels een vanzelfsprekendheid. Daarom gelooft Reinier dat sociale duurzaamheid (S) enorme impact zal gaan hebben op de waarde van vastgoed: 'Neem een kantoor. Van de honderd zonnepanelen op het dak zullen de gebruikers weinig merken, maar een prettig en aanpasbaar werkklimaat wel. Hiervoor willen gebruikers meer huur betalen en dus wordt de waarde ook hoger.' Uiteindelijk zit de waarde van vastgoed niet alleen in het gebouw zelf, maar ook in hoe een gebouw wordt gebruikt. Joan: 'De vraag is voor wie maken we vastgoed en dient het ook z’n doel? Als we dat scherp houden, wordt dat doorvertaald in waarde.'

Toekomstbestendige wijken met een hoge leefbaarheid
Sociale impact maken met vastgoed betekent investeren in gebouwen en woonomgevingen waar het prettig wonen is. Reinier: 'Dan heb je het dus over leefbaarheid. Haal bijvoorbeeld parkeerplekken weg en zorg voor meer groen zodat kinderen buiten kunnen spelen. Dan maak je sociale impact en verhoog je uiteindelijk ook de waarde van je vastgoed.' Je zou kunnen denken, de parkeerplekken kan je verhuren en het park niet. Maar de vraag is wat toekomstbestendiger is. De parkeerplaats of een leefbare en veilige buurt met een sterke sociale cohesie? Bovendien sluit het één het ander niet uit. Joan: 'Je kunt de parkeerplaats ook een andere functie geven waardoor het een sociale functie krijgt. Je zou bijvoorbeeld in een parkeerplaats ook gemeenschappelijke ruimten kunnen bieden voor community activiteiten van de woonwijk.'

Naar een bredere kijk op vastgoedwaarde
Deze transitie naar een meer sociaal perspectief op vastgoed is al gaande en wordt versneld door ontwikkelingen in de maatschappij. Reinier: 'Je ziet dat beleggers liever geen parkeergarage meer kopen, omdat de kans groot is dat die over tien á vijftien jaar gewoon leeg staat, onder andere omdat we meer deelauto’s krijgen. Die waardevermindering kun je tegengaan door er een sociale functie aan te geven.' Sociaal en financieel rendement gaan zo dus hand in hand. Dit vraagt om een andere, bredere kijk op waardeontwikkeling. Sociaal duurzame impact maak je niet door alles in de stenen te willen oplossen. Het gaat erom dat je mensen verbindt en bouwt aan een sociaal klimaat. Joan: 'In woongebieden waar mensen verbonden zijn kunnen ze elkaar gemakkelijk helpen, spullen delen, en lokaal alles regelen. Dat is fijner wonen en ook goedkoper, want de woonkosten worden hierdoor voor mensen veel lager. We zien dat dit soort omgevingen een aantrekkingskracht heeft op mensen en dit komt de vastgoedwaarde ten goede.'

Thuisgevoel als kwantitatieve maatstaf voor sociale impact
Als je als vastgoedeigenaar of belegger voor een gemeenschappelijke ruimte kiest in plaats van de parkeergarage, moet je kunnen meten of bewoners zich daardoor ook meer thuisvoelen. Sociale impact is minder makkelijk te kwantificeren als duurzame impact, maar met goede samenwerking in de branche komen we er wel. Sterker nog, de branche is hier al mee bezig. Reinier: 'RICS kijkt er al naar, de financiële sector doet mee en ook de IVBN, Neprom en Aedes.' Als het aan Joan ligt, moeten we ook rekening houden met het feit dat bewoners deze criteria eenvoudig kunnen beoordelen. 'We moeten oppassen dat we de metrics niet weer te technisch maken waardoor ze los komen te staan van de dagelijkse realiteit in de samenleving.' Daarom meet Area of People het thuisgevoel. 'Thuisgevoel is iets universeels waar alle generaties en culturen aan kunnen relateren. Dat maakt het een betrouwbare en in de praktijk bruikbare maatstaf waar je goed beleid op kunt maken.'

Binnen twee jaar business case voor sociaal duurzame woonomgevingen
Investeren in duurzame waardeontwikkeling betekent investeren in sociale cohesie. Joan legt uit waarom: 'Het thuisgevoel wordt voor een groot deel bepaald door verbinding met andere mensen in je buurt. Bewoners die zich thuisvoelen, zijn meer bereid om te investeren in hun leefomgeving, zoals het onderhouden van de woning, het samen veilig en sociaal houden van de buurt. Dit soort buurten zijn aantrekkelijker om in te wonen en om in te investeren.' Reinier is vanuit zijn rol bij Taxatie werkgroep van NVB bezig om de business case voor duurzame waardeontwikkeling concreter te maken. Reinier: 'We zijn nu aan het berekenen wat de kosten zijn van verduurzaming naar ten minste C label, wat dat voor waarde oplevert en of dat hoger is dan de reguliere marktwaarde. Binnen twee jaar gaan we dit ook voor de S doen en zal de hele taxatiebranche dit gaan gebruiken.'

Integraal samenwerken om sociale impact te maken
ESG laat zien dat regelgeving kan helpen om de vastgoedsector sneller (sociaal) te verduurzamen, maar volgens Reinier ligt daar nog ruimte voor verbetering. Zo is er het Well label, maar dat kost nog best veel geld. Dat kan een drempel zijn voor vastgoedeigenaren en beleggers. Reinier: 'Als je zo’n label iets goedkoper maakt en beter laat zien wat de impact is van die investering, maak je het aantrekkelijker. Maar uiteindelijk geloof ik meer in intrinsieke motivatie en samenwerking dan in verplichten. We moeten kijken hoe we op een integrale manier woongebieden sociaal-duurzamer kunnen maken.' Wat volgens Joan vastgoedeigenaren gaat helpen bij die samenwerking is een goede communicatiestructuur: 'Mensen communiceren voor het grootste deel digitaal. We vinden het wel normaal dat er op het werk digitale tools zijn om te communiceren en samen te werken. Waarom maken we in ons denken een onderscheid tussen kantooromgevingen en woonomgevingen, waar bewoners ook met elkaar en met servicepartners communiceren en samenwerken?'

Van klant naar partner en van service naar samenwerking
Waar moet je als vastgoedeigenaar beginnen als je sociale impact wilt maken met vastgoed? Dat begint volgens Reinier met het luisteren naar je gebruikers. 'Wat zijn hun wensen en wat kan je hier als vastgoedeigenaar in brengen? Maak daarnaast die business case. Naar investeerders en verstrekkers toe is dit ook belangrijk.' Joan benadrukt dat we bewoners meer als partner moeten gaan zien in plaats van als kritische klant. 'In vastgoed zijn we gefocust op klanttevredenheid, maar dat gaat vooral over de service en daarin doe je het nooit honderd procent goed. Zonder samenwerking met bewoners ga je bovendien je ESG-doelstellingen niet halen', aldus Joan. 'De belangrijke verschuiving die wij als markt moeten gaan maken om sociaal-duurzame impact te realiseren, is om minder te focussen op de dienstverlening en juist meer nadruk te leggen op het gezamenlijk bouwen aan een gemeenschap.'

Foto v.l.n.r: Reinier Mijsberg (head valuation team bij ABN Amro) en Joan Ronner (ceo van Area of People).