Verhuren bij nieuwbouw en transformatie? Let op de wet WOZ
De WOZ-waarde is cruciaal voor het aantal WWS-punten. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten. Met name bij nieuwbouw en transformatie gaat het vaak mis bij de vaststelling van de WOZ-waarden, resulterend in problemen bij de verhuur.
Het komt vaak voor dat bij aanvang van de verhuur de WOZ-waarden ontbreken. Hierdoor is het niet mogelijk om de WWS-punten te berekenen. Zijn de WOZ-waarden er wel, dan ontbreekt het vaak aan inzicht. De WOZ-waarden in het jaar van oplevering komen niet overeen met de waarden in het economisch verkeer. Dit veroorzaakt problemen en onduidelijkheid.
WOZ-waarden niet marktconform
In het jaar van oplevering worden de WOZ-waarden anders bepaald dan in de daarop volgende jaren. Gemeenten gaan hierbij uit van de grondwaarde en de stichtingskosten. De stichtingskosten worden vermenigvuldigd met een gereedheidspercentage, waarna de grondwaarde erbij op wordt geteld. Het gereedheidspercentage wordt bepaald op 1 januari naargelang de voortgang van de bouw. Nicole Moors, manager vastgoedbeleggers bij Previcus Vastgoed: 'De waarde in het economisch verkeer, welke gebruikt mag worden voor de WWS-puntentelling, ligt doorgaans een stuk hoger.'
WOZ-waardeloket
Een huurder zal, bij het narekenen van zijn WWS-punten, altijd de WOZ-waarde opzoeken via WOZ-waardeloket. Echter, in het jaar van oplevering en dus bij aanvang van de huur zal dit een te lage waarde zijn. De waarde in WOZ-waardeloket is immers gebaseerd op het gereedheidspercentage van de stichtingskosten. De Hoge Raad heeft bepaald dat de verhuurder mag uitgaan de (hogere) marktwaarde. Huurder en verhuurder gaan dus uit van verschillende waarden, dit kan leiden tot onnodige procedures bij de Huurcommissie.
Ontbrekende WOZ-waarden
Nicole Moors maakt vaak mee dat de WOZ-waarden bij nieuwbouw- en transformatieprojecten pas jaren na oplevering worden aangeleverd. 'Het ontbreken van WOZ-waarden is funest. Ik spreek geregeld vastgoedbeleggers die hierdoor in de problemen zijn geraakt, terwijl dit onnodig is.’’ Het bepalen van de juiste huur is niet mogelijk wanneer de WOZ-waarden ontbreken. De vastgoedbelegger moet in dit geval de WOZ-waarde zelf bepalen. Zijn de WOZ-waarden te laag bepaald, dan loopt de verhuurder huurinkomsten mis. Zijn de WOZ-waarden te hoog, dan loopt de verhuurder risico op een geschil met de huurder. Beide situaties zijn nadelig.
De oplossing
Zowel de onwetendheid bij huurders als het ontbreken van de juiste WOZ-waarden zijn te voorkomen. Beide kwesties hebben een eigen oplossing.
Moors adviseert verhuurders om de huurder te informeren over de methode die gehanteerd wordt in WOZ-waardeloket. 'Informeer de huurder dat in WOZ-waardeloket, in het jaar van oplevering, níet de marktwaarde wordt vermeld.’’ Dit kan bijvoorbeeld door een bijlage toe te voegen aan het huurcontract waarin de verhuurder toelicht van welke WOZ-waarde is uitgegaan. Hiermee draagt de verhuurder direct bij aan de regelgeving rondom de Wet goed verhuurderschap. Eén van de nieuwe regels, ingegaan per 1 juli 2023, houdt in dat de verhuurder de huurder schriftelijk dient te informeren over zijn rechten en plichten.
Voor de tweede kwestie is contact met de gemeente noodzakelijk. Om te voorkomen dat bij nieuwbouw en transformatie de WOZ-waarden te laat worden ontvangen, dient er voortijdig overleg gevoerd te worden met de gemeente. 'Wekelijks ben ik met gemeenten door heel het land in overleg over WOZ-waarden bij nieuwbouwprojecten. Gemeenten geven vaak aan dat zij deze werkwijze als zeer prettig ervaren’, aldus Moors van Previcus Vastgoed. 'Door gemeenten te voorzien van de juiste informatie, kunnen zij voortijdig een beslissing nemen.’’
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.