Hoe meer inzicht in het proces, hoe flexibeler de ontwikkelaar is
Tussen het begin en einde van een project valt heel wat te managen
Rentestijgingen, toenemende bouwkosten, langere looptijden van projecten: het zijn allemaal zaken waarmee de ontwikkelaar tegenwoordig te maken krijgt. Snel inzicht in welke aanpassingen er gedaan kunnen worden om het project toch tot een goed einde te brengen, is dan zeer welkom. Aart Zandbergen van Reasult vertelt dat er wel 100 knoppen zijn waaraan je kunt draaien.
22 jaar bestaat Reasult inmiddels en in die tijd heeft oprichter en CEO Aart Zandbergen van het bedrijf menig hoogte- en dieptepunt in de vastgoedmarkt voorbij zien komen. Hij is weliswaar CEO van het bedrijf, maar dat vertaalt hij het liefst naar Chief Expedition Officer: “We zijn continu op expeditie naar hoe we de besluitvorming rondom vastgoed nog verder kunnen verbeteren.” De huidige tijd met inflatie, stijgende bouwkosten, rentestijgingen en woningprojecten die door PFAS en stikstof ernstige vertraging oplopen, is bijzonder, maar in de ogen van Zandbergen niet uniek. De geschiedenis leert dat dit soort ‘events’ van alle tijden zijn. “We hebben vaker ‘events’ meegemaakt zoals de kredietcrisis en wie herinnert zich nog de internetbubbel begin jaren 2000? Ook deze ‘events’ hebben sporen getrokken in het vastgoed maar de jongere generatie heeft dat natuurlijk nooit aan den lijve ondervonden.”
Reasult heeft, omdat het vele klanten heeft die in vastgoedontwikkeling actief zijn, een goed inzicht in hoe er bijgestuurd kan worden tijdens het ontwikkelproces. Zandbergen: “Uit dat inzicht wordt duidelijk dat de grootste variabelen aan het begin en aan het einde van het ontwikkelproces zitten: de grondkosten in het begin en de huur- en/of verkoopopbrengsten aan het einde. Het voortdurende spel om tussen die twee belangrijke maar moeilijk beïnvloedbare variabelen een project haalbaar te maken, is de kernopdracht van een projectontwikkelaar. Tussen dat begin en het einde heb je nog steeds een heleboel mogelijkheden voor aanpassingen waarmee het proces tot een goed einde gebracht kan worden. Er zijn wel honderd variabelen.”
Verbeterde inzichten
Op de vraag of projectontwikkelaars tegenwoordig beter bestand zijn tegen dit soort ‘events’ antwoordt Zandbergen met een volmondig “Ja”. “In elk geval de grotere ontwikkelaars hebben beter zicht op wat van invloed is op de rendementen van hun projecten.” De software van Reasult heeft daar mede een rol in gespeeld: het vastgoedrekenen is de afgelopen 20 jaar sterk geprofessionaliseerd. Zandbergen: “Het is duidelijker geworden welke stappen er tijdens een ontwikkelproces doorlopen moeten worden en aan welke knoppen er gedraaid kan worden. Daardoor kun je nu snel uitrekenen wat een bouwkostenstijging van 4% naar 8% doet. Wat kun je dan doen om toch nog rendement te maken op je ontwikkeling? Huren verhogen? Nog iets aan de voorkant doen met de verwervingskosten? Bezuinigen op kwaliteit? Het project verschuiven in de tijd of het bouwprogramma aanpassen? Zo kun je met de markt meebewegen en ook je risico’s beheren.”
Projecten veel complexer
Het is tegenwoordig ook veel meer nodig dan vroeger om op die manier met vastgoedontwikkeling om te gaan. De sommen kunnen niet meer op het spreekwoordelijke bierviltje uitgerekend worden want daarvoor is het vak veel te ingewikkeld geworden. Zandbergen: “In de tijd van het massaal ontwikkelen op Vinex-locaties was het redelijk recht-toe-recht aan: grond verwerven, de bouw- en ontwikkelkosten die daar bovenop komen en dan verkopen of verhuren. Maar nu moet er meer ingebreid worden in de stad waar je meer moet bouwen op kleinere ruimtes, koop je posities waar nog huurders inzitten, is de wetgeving complexer, nemen ESG-eisen steeds verder toe, is fiscaliteit een groter issue. En vergeet de samenwerkingen niet! Tegenwoordig worden projecten steeds meer in gezamenlijkheid ontwikkeld: denk aan woningen met zorg en commerciële ontwikkelaars die met woningcorporaties projecten realiseren. Daar komen de eisen omtrent sociale- en middenhuur nog bij, de verhuurdersheffing, DAEB- en niet-DAEB. Kortom, het is inmiddels een complex geheel geworden die zich in onze software vertaalt naar een overzichtelijk proces.”
Ineens verandert de wereld
Door die complexiteit en de snelheid waarmee zaken veranderen zoals de nu snel oplopende inflatie, is het volgens Zandbergen ook nodig dat er frequenter gerekend wordt. “Is het besluit genomen door te gaan met een project, verandert de wereld ineens. Software die dit soort ingewikkelde berekeningen doen, geven sneller inzicht in de mogelijkheden en knelpunten. Neem de huidige rentestijgingen: het nauwkeurig kunnen plannen van de cashflow wordt dan nog belangrijker. Datzelfde geldt ook als de financieringsbehoefte verandert, bijvoorbeeld als gevolg van stijgende bouwkosten of langere looptijd van een project.”
Zandbergen: “Een beslisser zal willen weten kan het project floppen of niet? Scenario-analyses zijn dan heel handig, daarmee kunnen er allerlei veranderingen in het proces nagebootst worden en kun je exact zien wat de gevolgen zijn voor het eindresultaat. Het mooie is, omdat er met meer precisie gerekend kan worden, kan er een strakkere prognose gemaakt én onderhouden worden en wordt de bandbreedte verkleind tussen een goed of slecht projectrendement. Er hoeft dan minder reserve aangehouden te worden voor eventualiteiten waardoor er meer geld wordt overgehouden voor andere zaken. Uiteindelijk daalt dat weer neer in het rendement dat je maakt. Een grote projectontwikkelaar in Nederland heeft op deze manier zijn cashflowmarge van zijn projectenportefeuille verminderd van enkele tientallen procenten tot slechts enkele procenten.”
“Je zult zien,” zegt Zandbergen, “dat de ontwikkelaars die een volgend ‘event’ overleven, heel flexibel kunnen opereren. Dat was in het verleden zo en is nog steeds zo. Maar snel en goed inzicht kunnen krijgen in de knoppen waar je dan aan kunt draaien als de wereld verandert, is dan wel onontbeerlijk.”
Laatste nieuws
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.