Acquisitieplanning, de start van vastgoedmanagement
Gedurende het jaar ontstaan er mogelijkheden voor jou om vastgoed aan te kopen. Wanneer jij de kneepjes van het Asset Management vak goed beheert, kun je deze potentiële acquisitie doorrekenen. Wat wordt de impact van deze acquisitie op de portefeuille? Wordt deze er juist beter of slechter op? En daarbij denk je in termen van kwaliteit, en uiteraard ook kwantiteit. Eigenlijk is het die perfecte mix waar je op zoek naar bent. Om door te rekenen of jij die perfecte mix te pakken hebt, kun je wel wat goede ondersteuning gebruiken. Hoe? Dat lees je in dit blog.
Wanneer jij een interessant vastgoedobject treft, dan start je met een globale analyse en pas wanneer die interessant blijkt, ga je verder in het acquisitieproces. Gaandeweg voeg je meer details aan de berekening toe aan de hand van de informatie die je verzamelt. Het is dus van belang om bij jouw analyse gebruik te kunnen maken van een trechtermodel die van grof naar fijn loopt. Je wilt namelijk ook in een vroeg stadium kunnen berekenen wat de impact is van een potentiële aankoop voor de vastgoedportefeuille binnen je organisatie. Het is aan jou om de analyse te maken of er een optimale balans tussen de kosten, risico’s en prestaties van het vastgoedobject is te creëren.
In eerste instantie is bijvoorbeeld alleen het aantal eenheden en de huurprijs bekend en daarmee moet jij vragen kunnen beantwoorden die belangrijk zijn in deze fase; past deze aankoop binnen ons beleid en kunnen wij uit deze aankoop voldoende rendement halen? Maar ook vragen als; hebben we wel een geschikte doelgroep voor dit project? Om deze vragen te beantwoorden, kan slimme software een ondersteunende rol bieden. Juist omdat je daarmee al in een vroeg stadium de impact van een potentiële aankoop op de portefeuille kunt berekenen. Wat er weer voor zorgt dat je beter in control bent van de vastgoedportefeuille en het ook bétere portefeuille oplevert, in termen van kwaliteit en kwantiteit.
Acquisitiefases
Om verder te kunnen, start er vaak een goedkeuringsworkflow waarmee de acquisiteur naar het Management Team gaat om goedkeuring te vragen om de volgende stap te zetten en budget aan te vragen. Dit proces bestaat in het algemeen uit de volgende vier fases:
- Lead/ mogelijkheid
- Soft pipeline (er is geen handtekening onder de koopovereenkomst)
- Committed pipeline (in bezit van een handtekening, maar er is geen bouw)
- Properties under constructions (het is aangekocht, maar niet in exploitatie).
Bij elke fase horen budgetten, vergunningen en details die je kunt gebruiken in de berekening. Van belang is dat de software die je gebruikt je niet dwingt om meteen alle details in te voeren, maar dat je op elk niveau berekeningen kunt maken gebaseerd op de tot dan toe bekende gegevens. Ook zou de software aannames moeten voorstellen waardoor sneller een juist inzicht wordt gegeven. Daarbij is het van belang dat er een gestructureerd goedkeuringsproces wordt doorlopen met vaste beslispunten. Hiermee verdwijnen losse spreadsheet berekeningen ten gunste van één vastgoed systeem waar alle data in staat.
Assetmanagement
Als het object is aangekocht (en vaak al eerder), komt de asset manager in zicht voor de exploitatiefase. Die start waar de acquisiteur gebleven is. Op welke grondbeginselen is het object ooit aangekocht? Wat waren de verwachtingen in iedere fase? En hoe verhoudt zich dat tot de huidige situatie? Waarom hebben we welke stappen gemaakt? Doordat alles in één vastgoedsysteem geborgen is, ontstaan vele voordelen, zoals:
- Kunnen leren van aannames en verwachtingen bij eerdere aankopen.
- Gedurende fases blijven analyseren wat er met acquisities gebeurt.
- Vroeger en sneller kunnen ingrijpen op eventuele afwijkingen.
- Makkelijker en eenvoudiger kunnen rekenen bij de start.
- Het goedkeuringsproces zorgt dat je meer in controle bent over acquisities; het vroegtijdig kunnen signaleren.
- De asset manager is eerder betrokken bij de acquisitie.
- De controller kan meteen meekijken en spiegelen aan doelstellingen van de portefeuille.
Best practices
Een vastgoedobject heeft een bepaalde levenscyclus; van een kaal stuk grond tot een levendige wijk met spelende kinderen, tot sloop. Die hele cyclus is nu te volgen binnen assetmanagementsoftware. Dit gebruik je weer als input en referentie voor toekomstige projecten.
Zorg dat je afspraken maakt over welke aannames je in welke fase altijd maakt. Maak een standaard zodat je cases onderling kunt vergelijken. Samenwerking tussen acquisitie- en assetmanagement is daarbij essentieel. Gebruik de software niet alleen als geavanceerde rekenmachine maar ook als samenwerkingstool. Door één geïntegreerd systeem heb je één waarheid op het scherm waarmee eventuele ruis verdwijnt. En jij dus meer in controle bent over je acquisitieplanning!
Dit was een bijdrage van Herman Groenewold, Senior Business Consultant bij Reasult.
Laatste nieuws
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.