Beter transformeren dan nieuwbouw? Niet vanuit bouwkostenperspectief
Leegstand is achteruitgang. De kwaliteit van een gebouw loopt snel terug wanneer er geen gebruik van wordt gemaakt en er geen of te weinig onderhoud wordt gepleegd. Renovatie of transformatie kan een overweging zijn. “Uit kostenbesparend oogpunt hoef je het niet te doen”, zegt Rob van der Heiden, teamleader Cost Consulting bij Drees & Sommer Netherlands. “Soms is het interessanter om er afscheid van te nemen en iets nieuws te bouwen dat weer decennialang meekan.”
Voor bouwkostendeskundigen is de functiewijziging van een gebouw vele malen complexer en dus interessanter dan renovatie. “Blijft een functie binnen de utiliteitsbouw, dan is een transformatie over het algemeen minder ingrijpend”, aldus Van der Heiden. “Maar zeker wanneer je bijvoorbeeld een kantoorgebouw transformeert tot woongebouw, verandert bijna alles. De structuur wordt compleet aangepakt; er worden vanuit het Bouwbesluit andere eisen gesteld aan onder meer vloerdikte, daglichttoetreding, brandveiligheid en vluchtroute. En veelal moet de gevel worden aangepast in verband met het toevoegen van buitenruimte. Verder ziet een kantoorgevel er echt anders uit dan een woongevel; een gevel is het duurste aan het gebouw en bovendien gezichtsbepalend.”
Parameters voor de kostprijs
Er is geen panklare oplossing voor transformatie en dus ook geen standaard rekenformule. “De klantvraag en de situatie zijn bepalend”, zegt Van der Heiden. “Daarom vragen we altijd door. Wat voor woningen heeft de opdrachtgever in gedachten en voor welk segment? Kan de gevel gehandhaafd blijven? Kan de bestaande structuur gevolgd worden? Ook van belang: koop je het hele gebouw of heb je te maken met veel eigenaren? Het zijn stuk voor stuk bepalende parameters voor de haalbaarheid en de kostprijs.”
Flexibiliteit is kostenbesparend
Kun je de bestaande structuur hergebruiken, dan kan het procenten schelen op de bouwkosten om een bestaand gebouw te strippen tot aan het skelet. “Voorwaarde is dan wel dat er vanuit het nieuwe ontwerp flexibiliteit is. Als je bijvoorbeeld vanuit een hotelketen een formule moet volgen waarbij de kamers aan een bepaald metrage of plattegrond moeten voldoen ben je logischerwijs minder flexibel dan wanneer je bij wijze van spreken elk hoekje kunt benutten. Transformatie of renovatie is daarmee zéker niet altijd goedkoper dan sloop-nieuwbouw. Oók omdat je bij bestaande bouw nooit precies weet wat je tegenkomt. En ook al blijft alleen het skelet staan, dan nog blijven het oudere materialen met een bepaalde levensduur waar je mee werkt. Daarentegen is nieuw wél altijd beter.”
Duurzaamheid is een containerbegrip. Het krijgt pas waarde als je de inhoud bepaalt.
De waarde van duurzaamheid
Brengt ons op het topic duurzaamheid. “Duurzaamheid is een containerbegrip. Het krijgt pas waarde als je de inhoud bepaalt. Ook hier is het dus zaak om de doelstellingen van de opdrachtgever helder te krijgen. Hoe ver wil hij gaan in de verduurzamingsslag? Gaat het om energiebesparende maatregelen, hergebruik van materialen of bijvoorbeeld het aanbrengen van flora- en faunavoorzieningen? Als de opdrachtgever een BREEAM-scan wil, dan zoeken we uit hoe we vanuit zijn visie op de voordeligste manier het gewenste label kunnen bereiken.”
Meedenken als meerwaarde
De cost consultants van Drees & Sommer sluiten graag in een vroeg stadium aan bij ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed. “Als we vanaf het begin tot het eind van een project kunnen meepraten en -denken, dan kunnen we de bouwkosten optimaal inzichtelijk maken. Wij blijven kritisch en denken creatief mee vanuit bouwkostenperspectief. De optimale uitgangspositie die onder de streep onze meerwaarde duidelijk maakt.”
Foto: Transformatie Citroëngarages Stadionplein Amsterdam tot The Olympic (MOVE en The Garage). Project begeleid door Drees & Sommer (voorheen BOAG).
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.