Koopgarantconstructie corporatiewoningen onder vuur
Het komt regelmatig voor dat woningcorporaties vanuit het belang van de volkshuisvesting woningen verkopen met een substantiële korting op de marktwaarde op het moment van verkoop. Hiermee stellen corporaties starters die weinig kans hebben op de woningmarkt in staat om een (nieuwbouw)woning te kopen. De kopers moeten bij verkoop de woning dan weer terug verkopen aan de woningcorporatie. Dit wordt de (terug)koopgarantie genoemd.
Uitspraak Rechtbank Midden-Nederland
Ook in de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland op 26 oktober 2016 was sprake van een (terug)koopgarantie. In de koopovereenkomst tussen de corporatie en de betreffende kopers was opgenomen dat de kopers van de koopgarantwoningen bij voorgenomen verkoop verplicht zijn de woning weer aan de corporatie aan te bieden. De corporatie heeft zich verplicht de woning na een taxatie terug te kopen. Een waardestijging of -daling wordt verdeeld tussen de verkoper en de corporatie.
Standpunt eigenaren en VvE
In dit geval had de corporatie met de gemeente afspraken gemaakt. Op basis van die afspraken en de woonvisie van de gemeente heeft de corporatie besloten om haar woningvoorraad sociale huurwoningen uit te breiden met kleine, goedkope woningen. De corporatie heeft in verband met deze afspraken besloten de koopgarantwoningen, die zij terugkopen, weer te gaan verhuren. Volgens de corporatie verandert er voor de eigenaren van de koopgarantwoningen niets. Daar zijn de koopgaranteigenaren en de betrokken VvE’s het duidelijk niet mee eens.
Zij stellen een gegronde vrees te hebben voor een waardedaling van hun woningen, welke waardedaling wordt veroorzaakt door het besluit van de corporatie om de teruggekochte woningen in sociale verhuur te geven. Deze stelling baseren zij mede op uitlatingen van de makelaar en vermeldingen in recente taxatierapporten. Tevens wordt gevreesd dat huurders een minder persoonlijk betrokken type bewoner zijn dan eigenaren en dat de huidige bewoners in de VvE complexen hiervan nadeel zullen ondervinden. Ook zijn de belangen van huurders anders, omdat zij geen extra bijdragen dienen te voldoen in geval van bijkomend gemeenschappelijk onderhoud.
De VvE's en de eigenaren achten het daarom ook zeer onwenselijk dat de corporatie door haar beleid een meerderheidsstem zal krijgen in de vereniging van eigenaren, wat ertoe zal leiden dat de belangen van de particuliere eigenaren ondergeschikt raken aan die van de corporatie en de huurders. Verder menen zij ook dat de corporatie zich moet houden aan de door haarzelf bedongen afspraak dat de woningen niet mogen worden verhuurd.
Oordeel rechter
De rechter oordeelt dat de VvE’s en de individuele eigenaren voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van een reëel risico van waardedaling van de appartementen als gevolg van het besluit van de corporatie. De rechter oordeelt dat de stellingen voldoende worden ondersteund door de opmerkingen van de betrokken makelaar/taxateur. Er is volgens de rechter voldoende sprake van een risico van een negatieve invloed op de waarde van het in (sociale) huur uitgeven van appartementen in de betreffende complexen ten opzichte van de situatie dat het koopappartementencomplexen zouden blijven.
De afspraken in de koopovereenkomst over het terug verkopen van de woning aan de corporatie hadden als doel te voorkomen dat eigenaren tegen een dusdanig hoge prijs de woningen zouden doorverkopen dat aankoop voor mensen met een lager inkomen onmogelijk zou worden. De rechter neemt aan dat daarom ook geldt dat deze regeling er mede voor moest zorgen dat de "sociale koopwoningen” voor langere tijd behouden zouden blijven voor mensen van deze doelgroep, bestaande uit starters die ondersteuning nodig hadden om zich op de kopersmarkt te begeven.
De rechter oordeelt echter dat deze koopgarant-starters onverhoopt de dupe zijn geworden van de sterk gezakte woningprijzen na de kredietcrisis, waardoor velen al genoodzaakt zijn geweest hun woning te verkopen met een restschuld. Volgens de rechter had het op de weg van de corporatie gelegen om bij een wijziging van het beleid de belangen van de VvE's en de eigenaren mee te wegen. Volgens de rechter heeft de corporatie dat niet gedaan.
Tevens oordeelt de rechter dat uit artikel 44 Woningwet of uit een andere bepaling geen wettelijke verplichting volgt tot het staken van het reeds lopende koopgarantproject en het overstappen op het huidige beleid.
Uiteindelijk veroordeelt de rechter de corporatie om het beleid om teruggekochte koopgarantwoningen als (sociale) huurwoningen in de markt te zetten te staken en gestaakt te houden voor een periode van maximaal 1 jaar op straffe van een dwangsom van maximaal € 500.000.
Gevolgen praktijk
Een zeer opmerkelijke uitspraak die grote gevolgen kan hebben voor de praktijk aangezien ook andere corporaties vergelijkbare regelingen in het verleden hebben afgesproken en dus niet zonder meer hun beleid kunnen wijzigen, ook al verlangen gemeenten dit op basis van artikel 44 Woningwet bij het maken van de prestatieafspraken. Mocht u vragen hebben naar deze uitspraak kunt u met mij contact opnemen.
Een column van Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en mede oprichter van het online kennis platform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoed partijen. Daarbij heeft hij onder meer zich bezig gehouden met complexe overlastzaken, zaken op het gebied van woonbegeleiding, renovatie en gebreken, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep en woonfraude alsmede de huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving. Ook adviseert hij commerciële vastgoed partijen bij huurrechtelijke zaken.
Laatste nieuws
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.