Wat zijn de meest voorkomende risico’s die vastgoedeigenaren lopen?
Bij aan- en verkoop van vastgoed is het van belang de (milieu)technische, contractuele en daarmee financiële risico’s van de gebouwen inzichtelijk te hebben. In een Technical Environmental Due Diligence (TEDD) van een vastgoedportefeuille komen dergelijke risico’s boven water. Hierbij is het de uitdaging om voor grote portefeuilles in zeer korte tijd alle noemenswaardige risico’s te identificeren. In deze blog neemt Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV u mee langs de meest voorkomende risico’s die een vastgoedeigenaar (en een mogelijke koper) loopt.
Omissies t.o.v. huurvoorwaarden
Aan de basis van een TEDD ligt onder andere het verzamelen en analyseren van beschikbare technische en contractuele gegevens. Tijdens deze dataroom-analyse komen risico’s naar voren rondom het (onbewust) niet vervullen van contractuele verplichtingen in het verhuurcontract door de verhuurder. Bij een recent uitgevoerde TEDD werd in een verhuurcontract een maximale constructieve belasting van 300 kg/m2 overeengekomen, terwijl in de constructieve berekeningen de maximale capaciteit van 150 kg/m2 benoemd stond. Voor een kopende partij is het niet voldoen aan deze contractuele afspraak - en in het ergste geval aangesproken worden op falen van de gebouwconstructie - onacceptabel.
Bij een andere analyse kwam naar voren dat een kantoorruimte installatietechnisch ontworpen was als overlegruimte voor max. 6 personen, waar in het verhuurcontract overeengekomen was deze ruimte te gebruiken als opleidingsruimte voor groepen van 15-20 personen. De ‘prijs’ van dit risico, denk aan het verhelpen van deze klachten en/of het aanpassen van de gebouwinstallaties, is tussen de verkopende en kopende partij als aanpassing op de koopsom overeengekomen.
Compliancy
In de praktijk ontbreekt het bij de huidige eigenaar (verkopende partij) wel eens aan bewijslast om aan te tonen dat het gebouw voldoet aan wetgeving. Denk hierbij aan het ontbreken van asbestvrije verklaringen van relatief oude gebouwen of bewijs rondom de brandveiligheid van locaties. Een recent voorbeeld betreft een monumentaal pand in het centrum van Amsterdam waar een nieuwe dakopbouw aangetroffen werd. Hier was echter geen omgevingsvergunning voor aangevraagd.
Dit betekent dat er mogelijk een dakopbouw gedaan is die niet toegestaan zou zijn door bevoegd gezag. Een dergelijk risico kan enorme gevolgschade hebben en daarom een dealbreaker zijn voor de koper. De verkopende partij was in de veronderstelling dat de vergunning niet nodig was maar besloot na onderhandeling alsnog de vergunningsaanvraag in te dienen waardoor het risico voor de kopende partij verdwenen is.
Toewerken naar de beste deal
Bij alle situaties waarin risico’s boven water komen voor de verkopende of kopende partij, is het essentieel om in onderhandeling tot een gepaste beheersmaatregel te komen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de kopende partij benoemd dat het (pakket aan) risico(‘s) niet wil overnemen en de verkoper tot beheersing van de risico’s moet komen om de deal doorgang te laten vinden. Het andere uiterste is een overname van de risico’s door de koper, uiteraard door de risico’s af te prijzen waardoor de koopsom zal zakken.
Elke portefeuille is anders wat vraagt om maatwerk en oog voor de details. Door ervaring en integrale expertise zal een TEDD-uitvoerder de belangrijkste bevindingen en mogelijke dealbreakers benoemen en mede uitonderhandelen. Hiermee wordt de (ver)koper maximaal gefaciliteerd bij het toewerken naar de allerbeste deal.
Deze blog is geschreven door Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV en in deze rol verantwoordelijk voor Technical Environmental Due Diligence (TEDD) voor opdrachtgevers zoals Standard Life Investments en Patrizia Netherlands B.V.
Laatste nieuws
- 10-05-2024 14:39 Saar Veneman nieuwe directeur-bestuurder bij Sité Woondiensten
- 10-05-2024 13:49 Modemerken huren 1.000 m2 in Gouden Bocht in Amsterdam
- 10-05-2024 10:51 Ontwikkelaars en grondeigenaren willen niet verder met gemeente De Bilt voor bouw 850 woningen
- 10-05-2024 09:38 Zonder het juiste personeel bij gemeenten gaan de doelstellingen van Hugo de Jonge niet gehaald worden
- 10-05-2024 09:11 Marie-Stella-Maris huurt winkelruimte aan de Meent in Rotterdam
- 10-05-2024 08:49 Hans Touw interim-ceo Springco
- 10-05-2024 08:41 Noord-Holland trekt meer geld uit voor extra personeel voor woningbouwprojecten
- 10-05-2024 08:00 Ondanks lagere inflatie toch huurgroei voor Eurocommercial
- 10-05-2024 07:39 IVBN: Overwaarde van senioren mag meetellen als inkomen voor huurwoning
- 10-05-2024 07:30 Huuropbrengsten CTP in eerste kwartaal met 17,5 procent gestegen
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.