Wat zijn de meest voorkomende risico’s die vastgoedeigenaren lopen?
Bij aan- en verkoop van vastgoed is het van belang de (milieu)technische, contractuele en daarmee financiële risico’s van de gebouwen inzichtelijk te hebben. In een Technical Environmental Due Diligence (TEDD) van een vastgoedportefeuille komen dergelijke risico’s boven water. Hierbij is het de uitdaging om voor grote portefeuilles in zeer korte tijd alle noemenswaardige risico’s te identificeren. In deze blog neemt Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV u mee langs de meest voorkomende risico’s die een vastgoedeigenaar (en een mogelijke koper) loopt.
Omissies t.o.v. huurvoorwaarden
Aan de basis van een TEDD ligt onder andere het verzamelen en analyseren van beschikbare technische en contractuele gegevens. Tijdens deze dataroom-analyse komen risico’s naar voren rondom het (onbewust) niet vervullen van contractuele verplichtingen in het verhuurcontract door de verhuurder. Bij een recent uitgevoerde TEDD werd in een verhuurcontract een maximale constructieve belasting van 300 kg/m2 overeengekomen, terwijl in de constructieve berekeningen de maximale capaciteit van 150 kg/m2 benoemd stond. Voor een kopende partij is het niet voldoen aan deze contractuele afspraak - en in het ergste geval aangesproken worden op falen van de gebouwconstructie - onacceptabel.
Bij een andere analyse kwam naar voren dat een kantoorruimte installatietechnisch ontworpen was als overlegruimte voor max. 6 personen, waar in het verhuurcontract overeengekomen was deze ruimte te gebruiken als opleidingsruimte voor groepen van 15-20 personen. De ‘prijs’ van dit risico, denk aan het verhelpen van deze klachten en/of het aanpassen van de gebouwinstallaties, is tussen de verkopende en kopende partij als aanpassing op de koopsom overeengekomen.
Compliancy
In de praktijk ontbreekt het bij de huidige eigenaar (verkopende partij) wel eens aan bewijslast om aan te tonen dat het gebouw voldoet aan wetgeving. Denk hierbij aan het ontbreken van asbestvrije verklaringen van relatief oude gebouwen of bewijs rondom de brandveiligheid van locaties. Een recent voorbeeld betreft een monumentaal pand in het centrum van Amsterdam waar een nieuwe dakopbouw aangetroffen werd. Hier was echter geen omgevingsvergunning voor aangevraagd.
Dit betekent dat er mogelijk een dakopbouw gedaan is die niet toegestaan zou zijn door bevoegd gezag. Een dergelijk risico kan enorme gevolgschade hebben en daarom een dealbreaker zijn voor de koper. De verkopende partij was in de veronderstelling dat de vergunning niet nodig was maar besloot na onderhandeling alsnog de vergunningsaanvraag in te dienen waardoor het risico voor de kopende partij verdwenen is.
Toewerken naar de beste deal
Bij alle situaties waarin risico’s boven water komen voor de verkopende of kopende partij, is het essentieel om in onderhandeling tot een gepaste beheersmaatregel te komen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de kopende partij benoemd dat het (pakket aan) risico(‘s) niet wil overnemen en de verkoper tot beheersing van de risico’s moet komen om de deal doorgang te laten vinden. Het andere uiterste is een overname van de risico’s door de koper, uiteraard door de risico’s af te prijzen waardoor de koopsom zal zakken.
Elke portefeuille is anders wat vraagt om maatwerk en oog voor de details. Door ervaring en integrale expertise zal een TEDD-uitvoerder de belangrijkste bevindingen en mogelijke dealbreakers benoemen en mede uitonderhandelen. Hiermee wordt de (ver)koper maximaal gefaciliteerd bij het toewerken naar de allerbeste deal.
Deze blog is geschreven door Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV en in deze rol verantwoordelijk voor Technical Environmental Due Diligence (TEDD) voor opdrachtgevers zoals Standard Life Investments en Patrizia Netherlands B.V.
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.