Column: Bedrijfsruimte huren: onderzoek of het bestemmingsplan uw activiteiten toelaat
Het is geen prettig scenario voor de huurder of (afhankelijk van de gemaakte afspraken) voor de verhuurder: na het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestaat. Als de huurder dit niet aan de verhuurder kan tegenwerpen (en dus niet kan ontbinden en/of geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding), bijvoorbeeld omdat de huurder zelf onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten doen, kan dit een flinke financiële strop voor hem betekenen. De huurder is dan immers - vaak minimaal vijf jaar - aan de huurovereenkomst gebonden terwijl het gehuurde niet, in ieder geval niet volgens de overeengekomen bestemming, kan worden geëxploiteerd.
Omgekeerd kan dit, wanneer de huurder de onmogelijkheid van het overeengekomen gebruik wel aan de verhuurder kan tegenwerpen, leiden tot een verplichting van de verhuurder om de (vaak aanzienlijke) schade van de huurder te vergoeden.
Een recent arrest van de Hoge Raad (van 27 november 2015) leert echter dat de huurder de verhuurder niet snel kan verwijten dat het overeengekomen gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Op de huurder rust wat dit betreft een verregaande onderzoeksplicht, zo oordeelt de Hoge Raad.
Casus onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan
Inbev was hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen en verhuurde deze onder. Vanaf 2005 werd door de toenmalige onderhuurder een discotheek in het gehuurde geëxploiteerd en voor die tijd een loungebar. In 2005 is een nieuwe partij als onderhuurder in de plaats gesteld. De contractuele bestemming, op grond van de onderhuurovereenkomst, was ‘horecabedrijfsruimte’. Daarnaast waren de algemene bepalingen van de ROZ voor 290 bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing. Volgens artikel 6.8.2 van die algemene bepalingen moet de onderhuurder zelf onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de contractuele bestemming. Dit komt neer op een contractuele onderzoeksplicht van de onderhuurder.
De nieuwe onderhuurder (hierna: ‘de onderhuurder’) wilde een Italiaans restaurant beginnen en is het gehuurde daartoe in het najaar van 2006 gaan verbouwen. Al snel werd door de gemeente een bouwstop opgelegd, wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning. In januari 2007 liet de gemeente weten dat in het gehuurde op grond van het bestemmingsplan slechts horeca was toegestaan als die horeca bij een casino hoort (een Italiaans restaurant behoorde niet tot die categorie). In beginsel stond dit in de weg aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Wel was in 2003 een vrijstelling verleend, waardoor het gehuurde als loungebar en als discotheek kon worden gebruikt. Waarschijnlijk hadden zowel Inbev als de onderhuurder er daardoor niet bij stilgestaan dat het nuttig kon zijn om het bestemmingsplan te checken. De gemeente liet weten dat zij opnieuw bereid was een vrijstelling te verlenen. Omdat er daarmee concreet zicht was op legalisatie, was de gemeente bereid om de verbouwingswerkzaamheden in de tussentijd te gedogen.
Uitspraak Hoge Raad: onderzoeksplicht voor huurder met of zonder ROZ bepalingen
Ondanks deze welwillende opstelling van de gemeente leed de onderhuurder als gevolg van de bouwstop schade. Daarvoor heeft hij Inbev aansprakelijk gesteld en hij heeft de huurbetalingen opgeschort. Enige tijd later heeft de onderhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.
Het hof gaf de onderhuurder gelijk. Het vond dat Inbev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, en hoofdhuurder van het gehuurde, de precieze bestemming daarvan had moeten kennen en de onderhuurder had moeten informeren over de mogelijk problemen die hij vanuit de gemeente zou kunnen ondervinden. Het hof neemt hier dus voor de (grote professionele) verhuurder een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht aan met betrekking tot de gebruiks(on)mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan.
De Hoge Raad oordeelt anders. Van dwaling is geen sprake omdat:
“In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.”
De Hoge Raad neemt voor de professionele verhuurder dus niet (per definitie) een onderzoeksplicht aan. Natuurlijk moet de verhuurder wel meedelen wat hij weet, maar de huurder heeft zelf een onderzoeksplicht met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Dit ongeacht de inhoud van de huurovereenkomst, zo lijkt uit het arrest te volgen. De Hoge Raad refereert nog wel aan de in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen neergelegde onderzoeksplicht van de onderhuurder, maar deze bepaling lijkt niet beslissend voor het oordeel.
Leerpunten: onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan
Dit arrest leert huurders dus de belangrijke les om, ongeacht de vraag of een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder is overeengekomen, een gedegen onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Als dat wordt nagelaten, kan dat de huurder letterlijk erg duur komen te staan. Voor verhuurders blijft het natuurlijk steeds aan te raden om een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder overeen te komen.
Een column van Irene Hofhuis, advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid bij Fort Advocaten.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.