Column: Bedrijfsruimte huren: onderzoek of het bestemmingsplan uw activiteiten toelaat
Het is geen prettig scenario voor de huurder of (afhankelijk van de gemaakte afspraken) voor de verhuurder: na het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestaat. Als de huurder dit niet aan de verhuurder kan tegenwerpen (en dus niet kan ontbinden en/of geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding), bijvoorbeeld omdat de huurder zelf onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten doen, kan dit een flinke financiële strop voor hem betekenen. De huurder is dan immers - vaak minimaal vijf jaar - aan de huurovereenkomst gebonden terwijl het gehuurde niet, in ieder geval niet volgens de overeengekomen bestemming, kan worden geëxploiteerd.
Omgekeerd kan dit, wanneer de huurder de onmogelijkheid van het overeengekomen gebruik wel aan de verhuurder kan tegenwerpen, leiden tot een verplichting van de verhuurder om de (vaak aanzienlijke) schade van de huurder te vergoeden.
Een recent arrest van de Hoge Raad (van 27 november 2015) leert echter dat de huurder de verhuurder niet snel kan verwijten dat het overeengekomen gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Op de huurder rust wat dit betreft een verregaande onderzoeksplicht, zo oordeelt de Hoge Raad.
Casus onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan
Inbev was hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen en verhuurde deze onder. Vanaf 2005 werd door de toenmalige onderhuurder een discotheek in het gehuurde geëxploiteerd en voor die tijd een loungebar. In 2005 is een nieuwe partij als onderhuurder in de plaats gesteld. De contractuele bestemming, op grond van de onderhuurovereenkomst, was ‘horecabedrijfsruimte’. Daarnaast waren de algemene bepalingen van de ROZ voor 290 bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing. Volgens artikel 6.8.2 van die algemene bepalingen moet de onderhuurder zelf onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de contractuele bestemming. Dit komt neer op een contractuele onderzoeksplicht van de onderhuurder.
De nieuwe onderhuurder (hierna: ‘de onderhuurder’) wilde een Italiaans restaurant beginnen en is het gehuurde daartoe in het najaar van 2006 gaan verbouwen. Al snel werd door de gemeente een bouwstop opgelegd, wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning. In januari 2007 liet de gemeente weten dat in het gehuurde op grond van het bestemmingsplan slechts horeca was toegestaan als die horeca bij een casino hoort (een Italiaans restaurant behoorde niet tot die categorie). In beginsel stond dit in de weg aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Wel was in 2003 een vrijstelling verleend, waardoor het gehuurde als loungebar en als discotheek kon worden gebruikt. Waarschijnlijk hadden zowel Inbev als de onderhuurder er daardoor niet bij stilgestaan dat het nuttig kon zijn om het bestemmingsplan te checken. De gemeente liet weten dat zij opnieuw bereid was een vrijstelling te verlenen. Omdat er daarmee concreet zicht was op legalisatie, was de gemeente bereid om de verbouwingswerkzaamheden in de tussentijd te gedogen.
Uitspraak Hoge Raad: onderzoeksplicht voor huurder met of zonder ROZ bepalingen
Ondanks deze welwillende opstelling van de gemeente leed de onderhuurder als gevolg van de bouwstop schade. Daarvoor heeft hij Inbev aansprakelijk gesteld en hij heeft de huurbetalingen opgeschort. Enige tijd later heeft de onderhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.
Het hof gaf de onderhuurder gelijk. Het vond dat Inbev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, en hoofdhuurder van het gehuurde, de precieze bestemming daarvan had moeten kennen en de onderhuurder had moeten informeren over de mogelijk problemen die hij vanuit de gemeente zou kunnen ondervinden. Het hof neemt hier dus voor de (grote professionele) verhuurder een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht aan met betrekking tot de gebruiks(on)mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan.
De Hoge Raad oordeelt anders. Van dwaling is geen sprake omdat:
“In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.”
De Hoge Raad neemt voor de professionele verhuurder dus niet (per definitie) een onderzoeksplicht aan. Natuurlijk moet de verhuurder wel meedelen wat hij weet, maar de huurder heeft zelf een onderzoeksplicht met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Dit ongeacht de inhoud van de huurovereenkomst, zo lijkt uit het arrest te volgen. De Hoge Raad refereert nog wel aan de in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen neergelegde onderzoeksplicht van de onderhuurder, maar deze bepaling lijkt niet beslissend voor het oordeel.
Leerpunten: onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan
Dit arrest leert huurders dus de belangrijke les om, ongeacht de vraag of een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder is overeengekomen, een gedegen onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Als dat wordt nagelaten, kan dat de huurder letterlijk erg duur komen te staan. Voor verhuurders blijft het natuurlijk steeds aan te raden om een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder overeen te komen.
Een column van Irene Hofhuis, advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid bij Fort Advocaten.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.