Column: Het transformatieproces bij leegstaand (zorg)vastgoed
Transformatie van leegstaand (zorg)vastgoed. De winst en kostenbesparing zit in het proces. De procedure is de sluitpost.
De wijzigingen die in het Besluit OmgevingsRecht per 1 november van vorig jaar zijn doorgevoerd bieden grote voordelen voor de (huidige) transformatiepraktijk. En het is – in het licht daarvan – heel motiverend om te constateren dat ook gemeentelijke beleidsafdelingen voortvarend en anticiperend op een mogelijke ’hausse’ aan aanvragen voor transformatieprojecten hebben gehandeld. En dat nog steeds doen.
Speciale teams bestaande uit leden van diverse ambtelijke vakafdelingen vangen voorgenomen transformatie-initiatieven aan de voorkant af en brengen daarover richting de aanvragers c.q. verzoekers (lees: gebouweneigenaren en/of beleggers en potentiële eindgebruikers) in een kort tijdsbestek een voorlopig (ambtelijk) advies uit.[1*]
Voorbesprekingen
Niet zelden wordt een initiatief al voorbesproken met de betrokken portefeuillehouder(s). De bestuurlijke grondhouding wordt zodoende aan de voorkant meegewogen. Positief dus. In veel opzichten. Maar het vergt aan de kant van gebouweneigenaren en beleggers ook de nodige kennis en Know-how omtrent dergelijke gemeentelijke (interne) processen. Aan de daadwerkelijke indiening van een Wabo-aanvraag voor de wijziging van het gebruik, meestal gepaard met een (grootschalige) interne verbouwing (in Wabo termen: ’activiteit bouwen’), gaat een heel bestuurlijk-ambtelijk proces vooraf.
Gebouweneigenaren en potentiële beleggers in leegstaand of leegkomend (zorg)vastgoed hoeven in de initiatieffase van een voorgenomen transformatie van een zorgcomplex met de bestemming ’Maatschappelijk’ naar betaalbare appartementen in de huur- of koopsector (nieuwe bestemming ’Wonen’) nog niet een uitgewerkt projectplan (VO+ niveau) te presenteren. Wel dient het voorgenomen transformatieplan goed onderbouwd te zijn op het gebied van de nieuwe functie/het gebruik, het volume en het aantal vierkante meters, het aantal woningen c.q. appartementen, het parkeren, de haalbaarheid en (economische) uitvoerbaarheid.
Regionale behoefte
Het komt zelfs voor dat van initiatiefnemers gevraagd wordt een onderbouwing te geven op de zogenoemde regionale behoefte, gebaseerd op de duurzaamheidsladder van het Besluit Ruimtelijke Ordening, terwijl er geen sprake is van een bestemmingsplanprocedure. Een dergelijke ’eis’ is dan gebaseerd op interne gemeentelijke procesafspraken tussen specifieke vakafdelingen onderling. Dit zijn zaken waarmee een initiatiefnemer geconfronteerd kan worden en waarmee vooraf zeker geen rekening gehouden is. Ook niet in de kostenraming voor de initiatieffase.
Het indienen van een aanvraag Wabo, zonder voorafgaande procesbegeleiding voor het vereiste gemeentelijke draagvlak levert dan niet de gewenste tijdwinst op, maar veroorzaakt eerder onnodige vertraging en leidt zonder twijfel tot extra kosten (aanpassing of weigering van de aanvraag en meerdere toetsingsmomenten door de Welstandscommissie bijvoorbeeld).
De insteek voor de ro kant en Wabo procedure voor het project is gericht op de toepassing van artikel 4, Bijlage II, onderdeel 9 Bor (wijziging van het gebruik). De gemeente dient te beoordelen of een transformatieproject kan worden vergund onder gelijktijdige gebruikmaking van deze regeling (’kruimelgevallenregeling’).
Korte tijd
De relatief korte proceduretijd van 8 weken met een eventuele verlenging met maximaal 6 weken levert pas echt winst op als het daaraan voorafgaande proces efficiënt en doeltreffend wordt opgepakt. Ook dat is specialistisch werk.
Het nut en de noodzaak tot de inzet van de juiste juridisch planologische kennis en vooral ervaring met interne gemeentelijke processen wordt door initiatiefnemers van transformatieprojecten steeds meer onderkend. Ervaring leert inmiddels dat de Wabo procedure onder toepassing van de kruimelgevallenregeling dan nog ’slechts’ de sluitpost is.
Heeft u vragen of bent u geÑnteresseerd in proces- en procedurebegeleiding voor uw zorgvastgoed transformatieproject? Neem contact met ons op en kijk op onze website: www.zogo-zorgvastgoed.nl
Een column van Marnix van ’t Hoog, vastgoedjurist en proces- en projectmanager voor (binnenstedelijke) transformatieprojecten. Hij heeft ruime ervaring in de overheidspraktijk en op het gebied van bestuurlijk ambtelijke processen. Van 't Hoog is als vaste samenwerkingspartner en adviseur verbonden aan Zogo Zorgvastgoed.
Uitleg *
[1] De Gemeente Den Haag heeft bijvoorbeeld de ’Kantorenloods’ en het ’HIT.’ (Haags Initiatieven Team). Separate teams die bestaan uit vertegenwoordigers van betrokken vakdisciplines die periodiek nieuwe planinitiatieven bespreken en daarover advies uitbrengen en zeer effeciënt en heel doeltreffend te werk gaan. De Gemeente Arnhem heeft het Initiatieventeam, waarin samengewerkt wordt met vakambtenaren vanuit het ODRA, de Omgevingsdienst Regio Arnhem, zodat op voorhand duidelijk wordt welke procedure kan worden toegepast bij een transformatieproject. Zie ook in dit verband het op 30 september 2015 verschenen bericht in Vastgoedjournaal: ’Aantal transformatieprojecten in Arnhem schiet omhoog’.
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.