De vastgoedwereld ligt onder het vergrootglas van De Nederlandse Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Dat geldt ook voor makelaars en taxateurs. Dat is ook wel logisch, vindt Jan Mes, directeur van Stichting VastgoedCert, een branchebreed platform dat gecertificeerde makelaars en taxateurs in onroerende zaken registreert op basis van hun vakbekwaamheid. Makelaars en taxateurs vervullen een belangrijke rol in deze markt.

Toezichthouders zouden duidelijker eisen moeten stellen aan taxateurs, stelt Mes. “Sinds het vervallen van de wettelijke beëdigingsplicht ruim tien jaar gelden is de kwaliteit van de beroepsuitoefening geen vanzelfsprekendheid meer”, weet Mes. Notarissen en Accountants moeten wel aan allerlei strenge wettelijke eisen en regels voldoen.  Bijvoorbeeld accountants moeten erop kunnen vertrouwen dat als een taxateur een taxatierapport van bedrijfsmatig vastgoed schrijft, dit klopt. Want uiteindelijk tekent de accountant ervoor. Als er fouten zijn gemaakt bij de waardering van het vastgoed, krijgt de accountant ervan langs en niet in de eerste plaats de taxateur”, legt hij uit. Accountants en taxateurs hebben zich onlangs verenigd in een platform waarin zij samenwerken aan meer eenduidigheid en transparantie bij de waardering van vastgoed. De beroepsorganisatie van accountants is initiatiefnemer van het platform en heeft bij de opzet daarvan samengewerkt met VastgoedCert.

Het gaat om veel geld en de effecten daarvan op balansen

Het platform streeft naar eenduidigheid in het waarderen van vastgoed. “De groeiende leegstand van kantoren heeft grote gevolgen voor de juiste waardering daarvan”, zegt Mes. “Het gaat immers om heel veel geld, om mogelijke afboekingen en de effecten daarvan op balansen van (beursgenoteerde) ondernemingen. Daar mag niet lichtvaardig mee om worden gegaan”, zegt Mes.  

Wat Nederland ontbeert  is een goede beroepsorganisatie van taxateurs die eisen stelt aan vakbekwaamheid en beroepsuitoefening. En dat daar een landelijke erkenning voor komt”, aldus Mes.  Hij verwacht dat het platform zal pleiten voor regulering binnen de taxateursbranche en het oprichten van een dergelijke beroepsorganisatie.”Onafhankelijke beroepsuitoefening moet kunnen worden gegarandeerd”.

Dat het vroeger, toen het nobele ambt van taxateur nog geen vrij beroep was, allemaal beter was, bestrijdt Mes. “Als taxateurs eenmaal beëdigd waren was er nauwelijks nog toezicht. Wat nu wel echt een plus is is dat als een taxateur het keurmerk van Vastgoedcert (Registertaxateur – ‘RT’) achter zijn of haar naam wil behouden, er regelmatig aan bijscholing moet worden gedaan. Voorafgaand daaraan gaat een gedegen beroepsopleiding met diverse examens.  “De ultieme test is het praktijkexamen. Van alle examens is dit de zwaarste”  Dit geldt ook voor de registermakelaar-taxateur (RMT) voor de woningmarkt. Daarna volgt dan permanente monitoring op het bijhouden van die vakbekwaamheid.

Banken hebben zo hun eigen lijstjes met favoriete taxateurs

Deze permanente controle is bij veel marktpartijen niet altijd bekend. “ Banken en andere opdrachtgevers hebben soms zo hun eigen lijstjes van favoriete taxateurs. Daarbij is niet altijd sprake van ten minste de RT-kwalificatie.”. Zegt Mes. “Zo komen gecertificeerde taxateurs die ook nog eens moeten voldoen aan de eisen van hun brancheorganisatie soms niet aan de bak.”

Het vak van de taxateur is veel technischer geworden en vraagt om nieuwe vaardigheden en inzichten. Een grove inschatting van de waarde zonder gedegen onderbouwing is niet langer mogelijk. “Het bestaan van verschillende waardebegrippen staat een gestandaardiseerde waardepaling van vastgoed nog steeds in de weg”, zegt Mes.

Volgens Mes moet er een duidelijker onderscheid komen tussen het vak van makelaar en het vak van taxateur. “Deze discussie binnen de beroepsgroep gaan we graag aan. De  makelaar treedt veelal als partij op en is dan dus subjectief. De taxateur moet op basis van objectieve criteria tot de juiste waarde komen. Daarmee komen er ook andere verdienmodellen”, zegt hij.  ” Transparantie, onafhankelijkheid en objectiviteit zijn sleutelwoorden.  De taxateur zou te allen tijde onafhankelijk van de belangen van de opdrachtgever zijn werk moeten kunnen doen.”  Declareren op basis van uurtarief ligt dan het meest voor de hand. Dat komt er op neer dat de taxateur geen vergoeding  krijgt op basis van de waarde van het pand. “Dat zou immers (te) hoge waarden in de hand kunnen werken en dat is onwenselijk.”

Mes onderschrijft de prijsdruk in de markt. Accountants stellen steeds kritischer vragen aan beleggers en raden van bestuur over de waarde van het vastgoed. Opdrachtgevers stellen op hun beurt hogere eisen aan de kwaliteit van een taxatie. “Dat is prima, maar dan moeten het ook duidelijk zijn dat het wat kost." Hij is nog steeds verbaasd dat sommige opdrachtgevers niet weten dat vakbroeders zonder RT achter hun naam niet permanent gecontroleerd worden op vakbekwaamheid.

Het is best mogelijk om vanachter het bureau te taxeren

Daarnaast nemen modelmatige taxaties in de branche een grote vlucht. Mes is daar zeker geen tegenstander van. “Het is best mogelijk om vanachter een bureau een exploitatietaxatie te maken. De software die gebruikt wordt maken deze taxaties steeds betrouwbaarder. Als het echter gaat om complexe objecten, zoals fabrieken of recreatieterreinen, dan zal dat echter niet altijd mogelijk zijn. De taxateur zal dan echt zelf ter plaatse moeten zijn”

Mes hamert op eenduidigheid en verplichte vakbekwaamheid in de branche. Toch lijkt hij vooralsnog een roepende in de woestijn. “Alle betrokken partijen maken zich breed. Het zijn weerbarstige processen.  Lang, intensief  en geduldig schakelen zijn nodig om het voor elkaar te krijgen. Ik ga er toch van uit dat het binnen drie tot vijf jaar lukt. Ik blijf optimistisch!”

Barbara Sanders
barbara@vastgoedjournaal.nl