Woningcorporaties in tweestrijd: Wel prestatieafspraken, maar ook voldoende middelen?
Woningcorporaties staan voor een complexe uitdaging: enerzijds zijn er prestatieafspraken gemaakt en anderzijds is het de vraag of er voldoende (financiële) middelen beschikbaar zijn. Marco Ruiten, commercieel manager bij Reasult, schreef er de volgende bijdrage over:
Het afschaffen van de verhuurdersheffing is, in relatie tot de enorme nieuwbouw- en verduurzamingsopgave van woningcorporaties, slechts een doekje voor het bloeden. Ook omdat de vennootschapsbelasting en de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD-belasting) een negatieve invloed hebben op de kasstromen voor de corporaties. Daarnaast is er een huurverlaging voor pakweg een derde van de huurders opgelegd (gemiddeld 60 euro per maand). Intussen stegen ook de rente en de bouwkosten verder door.
Wat zeggen ontwikkelaars en woningcorporaties?
Ik spreek regelmatig met woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars (met name actief in de middenhuur en vrije sector). Deze ontwikkelaars laten doorklinken dat op dit moment de plaatjes voor nieuwbouw nauwelijks goed dicht te rekenen zijn. Helemaal als je rekening houdt met een bepaald gewenst rendement. De woningcorporaties ontwikkelen en bouwen stug door, uiteraard vanwege de knellende prestatieafspraken. Maar ook hun financiële plaatjes zijn niet tot in de oneindigheid haalbaar en financierbaar. Zij zullen meer moeten gaan lenen met hogere financieringslasten tot gevolg waardoor een nog slechtere kasstroom op de vaak al negatieve exploitatie van die huurwoningen. Veel woningcorporaties hebben ruim voor 2030 al een financieringsprobleem.
De financiële knelpunten voor woningcorporaties
Al in 2020 bleek dat woningcorporaties tot en met 2035 zo’n 30 miljard euro tekort zouden komen (onderzoek BZK, Financiën, EZK en Aedes). Dat is ongeveer een kwart van de totale geraamde investeringen voor die periode. Volgens dat onderzoek ontstaan vanaf 2024 financiële knelpunten bij een aantal woningcorporaties (regio’s) en daarna komen steeds meer woningcorporaties in de problemen. In 2028 heeft de sector als geheel onvoldoende investeringsvermogen, aldus het onderzoek. De conclusie is dat rond 2028, als de financiële grenzen zijn bereikt, de leningenportefeuille niet meer kan toenemen. Recentelijk onderzoek (juni 2023) van de Nationale Prestatie Afspraken (NPA), bevestigt dit eerder geschetste scenario. Er is dan geen geld meer om de nieuwbouw- en verduurzamingsopgave te kunnen uitvoeren. Mooi nieuws is dat nieuwe economische uitgangspunten tot een lager tekort leiden. Hogere huuraanpassingen door looninflatie en een lagere disconteringvoet waartegen de kasstromen contant worden gemaakt resulteren in een hoger investeringspotentieel, ondanks hogere rentelasten.
Een tienjaarskasstroomprognose voor woningcorporaties
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) houdt de risico’s en de borging van de leningen voor sociale woningen nauwgezet in de gaten. Door deze borging ontvangen woningcorporaties rentevoordeel. Om meer inzicht te krijgen in de kasstromen van de woningcorporaties wordt in 2024 een tienjaarskasstroomprognose bij de woningcorporaties opgevraagd. Hierna wordt duidelijk bij welke corporaties beleidsaanpassingen noodzakelijk zijn.
Hoe lukt het corporaties dan wel?
Er gaan stemmen op om corporaties elkaar te laten helpen. Corporaties die nog financiële ruimte over hebben kunnen een deel van de nieuwbouwopgave overnemen. Ook wordt projectsteun genoemd, een toegestane vorm van staatssteun maar opgebracht door projectheffingen bij de woningcorporaties zelf. Een ander scenario, maar minder wenselijk, is om de opgave vertraagd uit te voeren. In 2024 vindt een zogenaamde herijking van de afspraken plaats. Het is de vraag wat er dan gebeurt. Worden er dan minder prestaties geleverd? Of wordt er financiële compensatie geboden door de overheid bijvoorbeeld door verlaging of afschaffing van de vennootschapsbelasting?
Wat mij is opgevallen is dat corporaties met een eigen ontwikkelafdeling door de jaren heen een constante grote stroom van nieuwbouwwoningen en verduurzaamde woningen weten op te leveren. Deze corporaties investeren in het verdiepen van kennis van integrale planontwikkeling, kennen een geolied intern proces en een goede relatie met gemeenten en uitvoerders. Deze investeringen betalen zich uit en steken positief af tegen de resultaten van woningcorporaties die geen eigen ontwikkelafdeling hebben. Deze laatste groep is minder goed in staat om te anticiperen op de grillen, capaciteiten en prijzen van de markt en hebben een kwalitatief minder goed netwerk bij gemeenten. Dit is een onmisbare schakel in de uitgifte van gunstige geprijsde gronden en vergunningen. En wat blijkt gelukkig: het aantal vergunde woningen voor woningcorporaties neemt sterk toe in 2023. Een eigen ontwikkelafdeling bouw je natuurlijk niet zomaar op maar is een diepte-investering die in lengte van jaren zijn vruchten afwerpt.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.