Adelaer: ‘Lagere aankooprijzen bieden meer ruimte voor financierbaarheid’
De interesse van buitenlandse beleggers in Nederlands vastgoed is teruggekeerd. De waardes zijn gedaald waardoor de financierbaarheid weer is toegenomen, ziet Daan Reekers van Adelaer.
‘Het zijn bearische tijden’, zegt Daan Reekers van Adelaer. ‘De overheid destimuleert en buitenlandse investeerders vertrekken op het gebied van woningen.’ Tegelijkertijd ziet Reekers ook dat deze tijden kansen bieden en dat buitenlands kapitaal toestroomt om in asset classes zoals kantoren, light industrial en zorgvastgoed in het hogere segment te investeren. Reekers: ‘Deze partijen zijn juist nu geïnteresseerd omdat je nu vastgoed koopt je dit tegen een substantieel lagere waarde kunt aankopen ten opzichte van één twee jaar geleden.’
Invloed van sentiment
Daan Reekers: ‘De waarde van het vastgoed daalt als gevolg van de hogere rente. Dit is altijd zo geweest. In bepaalde asset classes is de waardedaling zelfs sterker door het sentiment in andere landen. Neem de kantorenmarkt in de VS die er een stuk slechter bijligt dan hier. Desondanks heeft dit sentiment toch invloed op de financierbaarheid van dit soort asset classes. Grotere waardedalingen worden inmiddels goed zichtbaar en financiers zetten soms in op versnelde aflossing.’
Reekers: ‘Maar uiteraard geldt dit niet alleen voor deze segmenten, maar voor alle asset classes. Als de rente met 300-400 basispunten stijgt heeft iedere investeerder hier flink last van. Zeker voor de asset classes die destijds op scherpe yields zijn aangekocht en waarvan de huurwaarde niet altijd zo fors is gestegen. Dat zal veel invloed hebben op het directe betaalbaarheid van de financiering en waarde van het onderliggende onroerend goed.’
Financierbaarheid neemt toe
Ondanks de hogere rente neemt de financierbaarheid volgens Reekers juist toe. Reekers: ‘Het is eigenlijk heel simpel. Lageren prijzen houdt in dat het bruto aanvangsrendement (bar) hoger is, de verhouding tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering. Bij kantoren zien wij nu al bruto aanvangsrendementen van 10%! Dit houdt dus in dat bij acquisitiefinancieringen voor convenanten zoals de interest coverage ratio (icr, de nettohuurinkomsten/rentebetalingen) en de debt service coverage ratio (dscr, de nettohuurinkomsten/rente-en aflossingsbetalingen) meer ruimte is om ook de huidige hogere rente en aflossing te kunnen betalen.
Herfinanciering
Maar daar heeft de vastgoedbelegger met het gefinancierde vastgoed in bezit niet zo veel aan. Wat kan die doen bij de verwachte waardedaling of de hogere rente bij herfinanciering? Reekers: ‘In elk geval niet afwachten. Anticiperen om te kunnen regeren! Bij Adelaer maken we standaard verschillende scenario-berekeningen voor onze klanten, zodat er op voorhand geanticipeerd kan worden op mogelijke rentestijgingen. Daarvoor hebben we twee jaar geleden een eigen loanmanagement-systeem ontwikkeld. Elke vastgoedprofessional zal zijn data en berekeningen proactief op orde moeten hebben, wil deze in het binnen- of buitenland nog gefinancierd kunnen worden. Dat is ook de taak van een goede financiële sparringpartner.’
Daarbij geeft een cashflowanalyse volgens Reekers al snel de uitkomst. Daarna moeten ook de huidige condities van de bestaande lening onder de loep worden genomen. Hierin worden bovenstaande convenanten zoals de dscr en icr getoetst. Zo ook het ltv-convenant en de algemene voorwaarden waaruit blijkt wanneer je precies in gebreke bent.
Mocht er een probleem ontstaan, dan is meestal de eerste reactie van de bank dat de lening versneld of gedeeltelijk direct moet worden afgelost. Reekers: ‘Als dit niet kan, dan is herfinanciering mogelijk een oplossing. Hoe? De rente is dan toch te hoog? Jazeker, maar dan is een aflossingsvrije lening bij bijvoorbeeld een buitenlandse geldverstrekker mogelijk een optie. Mocht het te herfinancieren bedrag dan toch nog te hoog zijn, dan is wellicht de beste optie deze iets lagere lening toch aan te gaan en eventueel op te hogen met een mezzanine financiering. Al met al niet direct in paniek raken; er zijn meer oplossingen dan je verwacht!’
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.