Belastingdienst zegt afspraken met woningcorporaties op
Ruud Lemmens en Sander van der Veen van BDO benadrukken dat op dit moment nog niet alle gevolgen duidelijk zijn, maar beschrijven in de volgende bijdrage de mogelijke gevolgen van het besluit van de Belastingdienst om de model-vaststellingsovereenkomst 'VSO2' met woningcorporaties op te zeggen.
De Belastingdienst heeft besloten de met woningcorporaties gesloten ‘VSO2’ per 1 januari 2023 op te zeggen. Dit kan een grote impact hebben op de vennootschapsbelastingpositie van woningcorporaties.
Afspraken met de fiscus
Woningcorporaties zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting (vpb). Om discussies over de fiscale ‘openingsbalans’ zo veel mogelijk te voorkomen heeft de Belastingdienst in overleg met de sector een model-vaststellingsovereenkomst (VSO2) samengesteld. Deze vaststellingsovereenkomst is door nagenoeg alle corporaties ondertekend. Bij het integraal belastingplichtig worden van woonzorgcorporaties (per 1 januari 2012) is een sterk vergelijkbare vaststellingsovereenkomst (VSO2a) gesloten. Ook VSO2a wordt opgezegd.
In de VSO zijn met name afspraken gemaakt met betrekking tot de waardering van vermogensbestanddelen op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008. Aangezien deze openingsbalansen al lang en breed vast staan, heeft de opzegging van de VSO in zoverre geen gevolgen. Echter zijn in de VSO ook een aantal afspraken gemaakt over de fiscale winstbepaling die ook nu nog van belang zijn. Het gaat hierbij met name om de ‘gemengde projecten-regeling’ (ook wel ‘combiprojecten’ genoemd), de afwaardering bij krimp, de behandeling van kooptussenvormen en de WOZ-afwaardering. Hierna gaan we nader in op deze punten.
Gemengd project-regeling
In de VSO is een regeling opgenomen voor het bepalen van het resultaat op gemengde projecten. Van een gemengd project is sprake indien het project voor minimaal 20% bestaat uit koopwoningen, markthuurwoningen en/of bedrijfsmatig vastgoed. Deze regeling heeft tot gevolg dat een relatief groot deel van de boekwaarde van het project mag worden toegerekend aan de koopwoningen. Dit leidt tot een aanzienlijk lager verkoopresultaat (of zelfs een verlies) op het koop-deel. De impact hiervan is met name groot indien sprake is van sloop-nieuwbouw.
In de berichtgeving van Aedes is opgemerkt dat er een overgangsregeling komt voor deze regeling. Wij nemen aan dat deze overgangsregeling van toepassing is op lopende projecten. Het is de vraag of de voordelige kostprijstoerekening uit deze regeling ook nog van toepassing is op projecten die worden gestart na 1 januari 2023 (of na de dag van opzegging van de VSO).
Afwaardering bij krimp
Het begrip ‘krimp’ wordt in de VSO uitgelegd als sloop waar geen nieuwbouw voor in de plaats komt en de grond definitief een onbebouwde bestemming krijgt. In dergelijke gevallen is in de VSO expliciet opgemerkt dat een afwaardering plaats kan vinden naar de lagere bedrijfswaarde van de grond.
Wij zijn van mening dat een dergelijke afwaardering ook mogelijk is na opzegging van de VSO. Het risico op discussie met de Belastingdienst hierover wordt echter wel groter. Zo bestaat het risico dat de Belastingdienst het standpunt inneemt dat de sloop wordt gezien als ‘investering’ en derhalve geen afwaardering kan plaatsvinden op grond van het afwaarderingsverbod uit artikel 3.29c Wet inkomstenbelasting (dat ook de afwaardering van onrendabele toppen verhindert).
Kooptussenvormen
In hoofdstuk 4 van de VSO is geregeld hoe fiscaal moet worden omgegaan met de terug- en verkoop van kooptussenvormen (Verkopen onder Voorwaarden). Wij verwachten dat het opzeggen van de VSO op dit punt geen gevolgen zal hebben voor woningcorporaties. Mocht dit wel het geval zijn, dan leidt dit voor corporaties waarschijnlijk niet tot een nadeliger positie (denk daarbij aan het wegvallen van de bepalingen rondom het ongerealiseerde verlies).
WOZ-afwaardering
Veel corporaties hebben in het verleden op grond van de VSO een zogenoemde ‘WOZ-afwaardering’ verantwoord. De afgelopen tijd is een aantal procedures gevoerd over dit onderwerp. Deze procedures zijn steeds door de woningcorporatie gewonnen. Wij verwachten dat de recente uitspraak van Hof Den Haag, waartegen de Belastingdienst verrassend genoeg niet in cassatie is gegaan bij de Hoge Raad, een van de aanleidingen is geweest voor het opzeggen van de VSO.
Wij verwachten dat na opzeggen van de VSO in ieder geval geen nieuwe WOZ-afwaarderingen kunnen worden verantwoord. Het is nog niet duidelijk hoe moet worden omgegaan met resterende WOZ-afwaarderingen. Naar onze mening zou het redelijk zijn om deze conform de ‘oude’ VSO-systematiek en de jurisprudentie daarover de resterende opwaarderingen terug te nemen. We hopen dat hierover meer duidelijkheid wordt geboden in de bijlage bij de opzeggingsbrief van de Belastingdienst waarin wordt ingegaan op ‘een aantal nog actuele onderwerpen’.
Voor de praktijk
We benadrukken dat op dit moment nog niet alle gevolgen duidelijk zijn. De woningcorporatiesector wordt geadviseerd de effecten van de opzegging van de fiscale afspraken op haar bedrijfsvoering nauwkeurig in kaart te brengen en tijdig te overleggen met hun fiscalist.
Dit was een bijdrage van drs. Ruud Lemmens en mr. Sander van der Veen MFSME van BDO Accountancy, Tax & Legal B.V. | Industriegroep Real Estate & Construction
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.