Hoge rente hoeft niet duur te zijn
De (kapitaal)marktrentes zijn in de afgelopen twaalf maanden, en zeker sinds begin 2022, fors gestegen. De vijfjaars IRS, in augustus 2021 nog op 0,38% negatief, noteerde half juni 2,39%. Dergelijke niveaus hebben we sinds 2014 niet meer gezien. Voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars brengt dat, naast al onzekere marktomstandigheden zoals hoge inflatie en alsmaar stijgende bouwkosten, de nodige uitdagingen mee. Projecten die werden doorgerekend op basis van aannames met betrekking tot rente rekenen niet meer rond. Het is bovendien geen vanzelfsprekendheid meer dat de huisbank de beste oplossing biedt. Het gebeurt dan ook steeds vaker dat partijen op zoek gaan naar een alternatieve financier.
Naast de drie traditionele Nederlandse grootbanken kent Nederland inmiddels een breed scala aan (vastgoed)financiers. Er zijn er momenteel tientallen actief. Naast de reguliere buitenlandse banken gaat het dan om pensioenfondsen, verzekeraars en schuldfondsen. Bij verschillende financiers horen ook verschillende voorwaarden. Wij horen met flinke regelmaat van klanten dat ze een rente van bijvoorbeeld 6% per jaar veel te duur vinden en dat absoluut niet willen betalen. Maar is een hoge rente nou per definitie duur? Een simpel rekenvoorbeeld.
Een vastgoedbelegger koopt een kantoorgebouw voor €10 miljoen (inclusief kosten). De bruto huurinkomsten bedragen €800.000 per jaar. Na aftrek van de reguliere exploitatiekosten blijft daar €680.000 van over. Via zijn huisbank kan hij 50% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 4% rente per jaar. De overige €5 miljoen moet uit eigen middelen worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 10,2% per jaar. Bij een schuldfonds kan deze belegger 80% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 6% rente. Dat is 2% hoger, maar daar staat tegenover dat er slechts €2 miljoen aan eigen middelen hoeft te worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 11,4% per jaar. Daarnaast houdt de belegger veel meer eigen vermogen beschikbaar voor andere investeringen.
Er komt veel meer bij kijken
Het is dan ook aan te raden om als vastgoedbelegger niet enkel naar de hoogte van de rente te kijken en te spreken over duur of goedkoop. Er komt veel meer bij kijken. Zo kan het bij een transformatie of een nieuwbouwontwikkeling heel gunstig zijn om tijdens de bouw een kortlopende lening met een hogere rente af te sluiten bij een schuldfonds en daarna een langlopende beleggingsfinanciering tegen gunstige condities bij een Nederlandse of buitenlandse bank. In de mix kan dat een veel gunstiger rendement opleveren dan bijvoorbeeld een gecombineerde bouw-/beleggingsfinanciering.
Beleggers - ontwikkelend of niet - doen er goed aan zich te laten adviseren over wat hun opties zijn. Een hoge rente hoeft zeker niet zorgelijk te zijn, zolang dat maar niet de enige financieringsfactor is waarnaar gekeken wordt.
Dit was een bijdrage van Jos Westra, founding partner Lenda.nl.
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.