Een levendige binnenstad vraagt om lef
De coronacrisis heeft de uitdaging voor het winkellandschap nog groter gemaakt. Er is een structurele oplossing nodig om binnensteden levendig te houden. Dit is het moment om anticyclisch te investeren en toe te werken naar een aantrekkelijk, aangenaam, duurzaam en dus toekomstbestendig centrumgebied. Een bijdrage van Vincent Ollefers, transformatie-expert bij Colliers International.
Tijdens de intelligente lockdown hebben vier op de tien mensen meer via internet gekocht, blijkt uit ons nieuwste winkelonderzoek. Bijna 37% van de Nederlanders is van plan om ook in de toekomst meer producten online te bestellen. Dit betekent minder publiek in de winkelstraten, waardoor in 2021 één op de vijf winkels in middelgrote steden leeg komt te staan. Het gaat om steden met 35.000 tot 150.000 inwoners, zoals Heerlen, Rijswijk, Lelystad, Almelo en Den Helder. In deze steden is nu al een leegstand van gemiddeld bijna 17%.
Gemeenten moeten de regie in handen nemen
De oplossing is een combinatie van het clusteren van winkels in het kernwinkelgebied, het terugbrengen van functies die jaren geleden wegtrokken zoals kleinschalige kantoren of publieke diensten, transformatie naar woningen en investeringen in de openbare ruimte. Dat klinkt makkelijker dan het is.
Winkelstraten in binnensteden zijn nooit in het bezit van één eigenaar. Het is een divers landschap van verhuurders. Door de huidige economische situatie zullen vastgoedbeleggers bovendien minder snel het voortouw nemen om te investeren in deze transitie. Gemeenten moeten daarom de regie in handen nemen en alle betrokkenen aan tafel krijgen.
Binnenstad niet alleen om te winkelen
Het beeld dat binnensteden vooral om te winkelen zijn, moet worden losgelaten. Stap af van de verplichte commerciële plint in de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied. Bied daar de mogelijkheid om bij leegstand, zonder bestemmingswijziging of met een korte procedure, te transformeren naar wonen. En wees soepel met de bouwbesluiteisen die aan woningen worden gesteld. Met wonen blijft de binnenstad óók levendig, zelfs méér buiten winkeltijden.
Dan is er de verborgen leegstand op de verdiepingen van winkelpanden. Van oudsher huurden grotere retailers ook boven de begane grond, maar die verdiepingen worden steeds minder gebruikt als winkelruimte. Ook het gebruik als magazijn neemt af, nu webshops deze voorraadfunctie hebben overgenomen en veel winkels dagelijks worden beleverd. Deze ruimten lenen zich goed voor transformatie. Niet alleen naar wonen, maar ook naar werken. Er zijn genoeg kleine en middelgrote ondernemingen die graag profiteren van alle voorzieningen die in de binnenstad zitten en niet op zoek zijn naar een doorsnee kantoor.
Transformatie vraagt om lef
Helaas is transformatie niet altijd zo simpel als het lijkt. Een bestemmingswijziging is tijdrovend. Soms geldt er al een gemengde bestemming, maar zijn er allerlei randvoorwaarden. Zo gelden voor kantoren en woningen vrijwel altijd hoge parkeernormen, terwijl die ruimte voor parkeren er meestal niet is. De normen moeten flexibel worden in binnensteden, ook al willen winkeliers dat vaak niet. Zij zijn bang dat de klant wegblijft bij minder parkeergelegenheid. Genoeg onderzoeken wijzen uit dat dat bij autovrije binnensteden helemaal niet het geval is.
Een ander obstakel zit in de vaak hoge boekwaarden van leegstaande winkelruimten. Tijdens en na de kredietcrisis was er een golf aan transformaties van leegstaande kantoren omdat er een groot overschot was ontstaan en beleggers ze verkochten tegen lage prijzen. Soms zelfs onder de grondwaarde. Die meterprijzen zien we in de retail ondanks de leegstand nog niet. Het kantorenevenwicht heeft zich hersteld, maar dat zie ik bij de retailmarkt niet gebeuren. Grote vastgoedeigenaren moeten, hoe moeilijk ook, de waarde van hun winkelpanden durven afschrijven en op zoek gaan naar een andere invulling. Transformatie vraagt dus om lef van gemeenten én eigenaren.
Toekomstbestendige winkelstraat
Een deel van de oplossing zit ook in het clusteren van winkels en het kiezen voor kwaliteit. Dit kan ten koste gaan van het winkelbestand dat er al is. Een mooi voorbeeld van een goede samenwerking tussen gemeente en vastgoedeigenaren is De Meent in Rotterdam. Daar hebben eigenaren samen een plan gemaakt om in te zetten op een betere, toekomstbestendige winkelstraat. Ze kozen waar mogelijk alleen nog voor unieke, vernieuwende winkels. Daartegenover wilden ze dat de gemeente investeerde in de openbare ruimte. Dat gebeurde ook. Er kwam minder ruimte voor parkeren en meer voor wandelaars. De kwaliteit van de buitenruimte ging enorm omhoog. Hun lef werd beloond. Het is een megasucces geworden.
Vincent Ollefers is transformatie-expert bij Colliers International. Hij is bereikbaar via Vincent.Ollefers@colliers.com en +31 6 25 06 35 88.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.