Referenties bij zorgvastgoed? Niet doen!
De waarde van zorgvastgoed wordt steeds belangrijker; niet alleen voor financiers maar ook voor de bestuurders zelf. Zij zijn immers verplicht om in de jaarrekening aan te geven welke risico’s de organisatie loopt als het gaat om de waarde van haar vastgoed. Daarvoor is de boekwaarde (in de regel de waarderingsgrondslag) van belang, net als de bedrijfs- en de marktwaarde. Maar wat is de waarde van het vastgoed? Het antwoord is afhankelijk van een groot aantal factoren, maar referentieobjecten zijn vrijwel nooit bruikbaar.
Bij de vraag naar de waarde gaat het vooral om vastgoed met een toelating dat valt onder de Wet toelating zorginstellingen (WTZi). Daarvan is alleen bekend dat de bekostiging vanaf 2018 integraal is (vastgoedopbrengsten en zorgopbrengsten zijn niet meer gesplitst) en dat die onderhandelbaar is.
Containerbegrip?
Zorgvastgoed wordt vaak als containerbegrip gebruikt, maar de transacties die in het nieuws komen, hebben met name betrekking op verzorgingshuizen en woonlocaties waar zorg wordt aangeboden. We kunnen zorgvastgoed verdelen in de volgende categorieën: wonen ondersteund met verzorging, behandeling/dagbesteding en verzorging ondersteund met verblijf.
Onder deze laatste categorie vallen bijvoorbeeld GGZ-klinieken of zwaardere gehandicaptenzorg. Het aantal transacties voor die laatste groep is heel beperkt. Eigenlijk zien we vooral transacties voor de eerste categorie. Soms gaat het dan om sale en lease back, maar we zien ook vastgoed dat wordt ingezet voor alternatief gebruik.
Correcte waarde?
Hoe bepalen we de correcte waarde van zorgvastgoed, dat zo veel facetten kent? Net als bij andere categorieën vastgoed is de waarde in hoge mate afhankelijk van de opbrengsten. Bij zorgvastgoed is de opbrengst soms gebaseerd op de te ontvangen bekostiging. De zorgzwaarte is dan bepalend. Het Zorgkantoor let niet alleen op prijs maar ook op kwaliteit van zorg: de omvang en de mate waarin voldaan kan worden aan de gestelde eisen.
Voor de waardering van zorgvastgoed is de exploitatie dus ook van belang. Dat geldt overigens niet voor panden die niet onder de WTZi vallen: in dat geval wordt de waarde veelal gebaseerd op de alternatieve aanwending. Dan speelt ook de bestemming een rol, net als de mate waarin die kan worden gewijzigd. Ook de vraag of het een specifiek object betreft, is belangrijk. En soms wordt het object nog een – lange of korte – tijd verhuurd door de verkopende organisatie.
Werk aan het zorgvastgoed!
Er is dus sprake van een grote verscheidenheid in het type objecten én in opbrengsten. Verschillen zijn er ook in de mate waarin een bestemming gewijzigd kan worden van maatschappelijk in een andere bestemming zoals wonen. Daarom is het niet zomaar mogelijk om met een algemeen referentiecijfer te werken. Om een referentie te kunnen gebruiken, moeten we de achterliggende transactie kennen.
Daaruit blijkt of het gaat om een verhuurd object (en wie de risico’s van leegstand voor zijn rekening neemt) en waarop de opbrengst is gebaseerd. Dan wordt ook duidelijk of de hurende organisatie rekening heeft gehouden met wijziging van bekostiging (o.a. scheiden van wonen en zorg); inclusief het risico op discontinuïteit. En in hoeverre is rekening gehouden met een wijziging van de bestemming? En is er sprake van een noodzakelijke investering? Het moge duidelijk zijn: toepassing van een referentie zonder meer is in deze specifieke categorie vastgoed onmogelijk.
Bert Scherpenzeel REV is bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van brancheorganisatie VBO Makelaar
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.