Curator is persoonlijk aansprakelijk voor overtreding onderhuurverbod bij doorstart
Een bron van ergernis van verhuurders van commercieel vastgoed; een huurder gaat failliet, de curator zegt de huurovereenkomst op en stelt het gehuurde gedurende de opzegtermijn - al dan niet tegen betaling – in het kader van een ‘doorstart’ ter beschikking aan een derde zonder dat de verhuurder/eigenaar instemt of toestemming wordt gevraagd. Kan dat zomaar? Volgens een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 maart 2017 niet. Vastgoedadvocaat / curator Evert Baart van Van Diepen Van der Kroef legt in VJ uit waarom.
Verhuurders van commercieel vastgoed lijden in geval van faillissement van de huurder sowieso aanzienlijke schade. Vaak is een langjarige huurovereenkomst gesloten en wordt niet snel een nieuwe huurder gevonden, wordt het gehuurde door de curator in erbarmelijke staat door de curator opgeleverd en kan de verhuurder fluiten naar de achterstallige huur. Het doet dan extra ‘pijn’ bij de verhuurder als blijkt dat de curator in het kader van een ‘doorstart’ het gehuurde tegen betaling voor de periode dat de opzegtermijn loopt onderverhuurt.
Onderhuurverbod geldt ook voor curator
In het geval waar het hier om handelt, was in de Algemene Bepalingen een onderhuurverbod opgenomen. Dit verbod geldt ook voor de curator. De curator had de winkel aan een derde ter beschikking gesteld die vanuit de winkel - gedurende de opzegtermijn – schoenen verkocht. De curator had geen toestemming aan de verhuurder/eigenaar gevraagd. De onderhuurder betaalde huur aan de curator maar de eigenaar/verhuurder zag hier niets van terug.
Deze constructie komt vaak voor. De voorraad in een winkel is vaak verpand aan een bank en deze wil dan graag in de winkel nog een faillissementsuitverkoop houden. De bank (of het door de bank ingeschakeld veilinghuis) huurt de winkel dan voor een korte periode (meestal een paar maanden) onder van de curator. En dat mag vaak niet volgens de huurovereenkomst of de Algemene Bepalingen, althans niet zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder.
Onzorgvuldig gehandeld
In het onderhavige geval heeft het Gerechtshof geoordeeld dat de curator onzorgvuldig heeft gehandeld ten opzichte van de verhuurder/eigenaar door deze niet om toestemming voor onderverhuur te vragen. Het Gerechtshof acht het ook onzorgvuldig dat de curator de eigenaar/verhuurder niet in een vroeg stadium heeft ingelicht over een mogelijke doorstart.
Het bijzondere aan deze uitspraak is het feit dat de curator persoonlijk aansprakelijk is wegens onzorgvuldig handelen ten opzichte van de verhuurder/eigenaar. Dat houdt in dat deze dus zijn schade rechtstreeks op de curator kan verhalen. En de curator is verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid.
Wat te doen?
Als verhuurder/eigenaar van commercieel vastgoed doet u er dus goed aan om in geval van faillissement van een huurder vast te stellen of het bedrijf nog ‘doordraait’ , een advocaat te bellen en dan meteen afspraken te laten maken met de curator (of de bank die zekerheden uitwint) over de huur tijdens de opzegtermijn. U kunt bijvoorbeeld het geven van toestemming tot onderverhuur afhankelijk maken van de betaling van huur. De curator c.q. bank heeft vaak belang bij verkoop vanuit het gehuurde en dat hoeft niet ten koste van het belang van de verhuurder/eigenaar te gaan.
Evert Baart is advocaat bij Van Diepen Van der Kroef
Laatste nieuws
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
- 17-05-2024 15:06 Topvacature: Taxateur commercieel vastgoed bij KRK
- 17-05-2024 15:02 Hugo de Jonge opent nieuwe fabriek voor modulaire woningen van Daiwa House Modular Europe
- 17-05-2024 15:00 Nieuwe huurder voor Retailpark Sittard-Geleen
- 17-05-2024 14:40 Van Rhijn Bouw en Stek realiseren 39 woningen in Hillegom
- 17-05-2024 14:31 Monitor Koopwoningmarkt: Nieuwbouwmarkt lijkt dieptepunt voorbij
- 17-05-2024 14:30 Jildou van der Sluis per 1 juni directeur Vastgoed NS Stations
- 17-05-2024 14:20 Het Horeca Kantoor koopt horecagelegenheid in Zwolle
- 17-05-2024 14:10 PEERpoint huurt kantoorruimte in Gorinchem
- 17-05-2024 14:00 Utrecht kijkt per geval naar maatregelen om woningbouwproject door te laten gaan
- 17-05-2024 13:27 Radio VJ: ‘Parallel plannen voor woningbouw moet standaard worden’
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.