Subsidie nodig voor 300.000 binnenstedelijke woningen? Een factcheck
Subsidiebehoefte, dat lijkt de kernboodschap van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties. Een subsidiebehoefte uitgedrukt in een bedrag per woning (25000 euro). Robert van Ieperen, Aeisso Boelman en Robin Vriends van Fakton komen met 10 bouwstenen voor een haalbaarder binnenstedelijke woningbouwopgave zonder dat het veel subsidie hoeft te kosten.
Natuurlijk is het nu de tijd om als (vastgoed- en bouw)sector te lobbyen en input te leveren aan een nieuw regeerakkoord, maar kies dan een kernboodschap die wervend is en de sector als strategisch en economisch belangrijk, mensgericht en vindingrijk positioneert.
Met sectoren die worden geassocieerd met subsidies, oude planeconomie en onvoldoende ondernemerschap, heeft Den Haag terecht weinig mededogen. Als we in het bij het Manifest behorend onderzoek (bruikbaar voor het kwantificeren van de binnenstedelijke transformatiepotentie) duiken, vinden we gelukkig al een paar zaken om de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke transformatieopgave te vergroten. Maar en zijn meer bouwstenen nodig in de dagelijkse praktijk.
Factcheck. 10 bouwstenen voor een haalbaarder binnenstedelijke woningbouwopgave:
1) Woningen in alle segmenten, mits realistisch ontwikkeld op prijs en kwaliteit, hebben een positieve grondprijs. De onrendabele top bestaat niet op woningniveau. Grondopbrengsten moeten bovendien de directe ‘binnenplanse’ grondproductiekosten inclusief een normale verwervingsprijs eenvoudigweg dekken;
2) Marktpartijen stellen alleen kapitaal beschikbaar voor financieel sluitende businesscases, anders blijft het privaat kapitaal achter slot en grendel. Kapitaal dat overigens op zoek is naar een grotere scope (waardecreatie in de keten) dan sec een sluitende grondexploitatie. Het Manifest en het onderzoek gaan op dit punt mank;
3) Etaleer bestuurlijke visie en stimuleer een strategisch en actief publiek grondbeleid met inzet van publieke middelen en publieke instrumenten, met name voor maatschappelijk relevante projecten waar de businesscase nog niet rijp is voor privaat kapitaal. Zet hiervoor vakspecialisten in met slagkracht, die weten hoe je efficiënt en met een beheerst risico inkoopt;
4) Er ligt een grote investeringsopgave waar het gaat om nieuwe, binnenstedelijke slimme infrastructuur (inclusief ICT oplossingen). De dekking voor die noodzakelijke investeringsopgave kan niet worden gevonden in de binnenstedelijke woningbouwplannen. Financiering van die ‘buitenplanse’ infrastructuur vraagt om de beschikbaarheid van publiek kapitaal, veelzijdiger rendementscriteria, ‘langzame’ euro’s en slimme financieringsconstructies zoals fondsvorming;
5) De financiële slagkracht van de woningbouwcorporaties moet weer worden geactiveerd. Slapend vermogen moet worden ingezet om de binnenstedelijke infrastructuur mee te financieren. Corporaties uit de strafbank en uit het klaagstandje graag;
6) Zorg voor een integrale, multidisciplinaire aansturing op de binnenstedelijke woningbouwopgave. Stuur op echte planintensivering (fsi 3 en hoger; genereert een enorme waardesprong) in combinatie met slimme oplossingen in andere domeinen (gebruik openbare ruimte, energie, mobiliteit, communicatietechnologie);
7) Daag als overheid marktpartijen uit ook om maatschappelijke prestaties te leveren, dat kan leiden tot aanzienlijke besparingen in het sociaal domein en bottom up empowerment. Ontschot en buig publieke middelen om;
8) Overtuig als publieke sector met sterk opdrachtgeverschap bij gebiedsgerichte opgaven. Zorg voor een strategie gericht op slimme verkoop- en contracteringsprocessen die de beste propositie uit de markt haalt (bent u ook zo benieuwd of het het Rijk lukt om minimaal 60 miljoen euro te beuren voor de Bijlmerbajes en tegelijkertijd het beste binnenstedelijke plan te selecteren?);
9) Leid mensen weer op en stimuleer ondernemerschap en vindingrijkheid, zowel publiek als privaat. Beloon en vier het experiment en vernieuw organisatiestructuren, ook wanneer dat gaat met vallen en opstaan;
10) Voer de discussie over binnenstedelijk bouwen zuiver. Dat er tot 2030 ook een behoefte is aan 700.000 woningen in meer suburbane woonmilieus in de periferie, is een andere discussie. En een kans om de financiële haalbaarheid van binnenstedelijke opgaven te ondersteunen.
Conclusie
Maakt u, ontwikkelaars en gemeenten, gebruik van bovenstaande bouwstenen dan zullen de 300.000 woningen versneld tot 2030 kunnen worden gerealiseerd en zal de subsidiebehoefte in de praktijk (omgerekend) zeker geen 25000 euro per woning bedragen. Subsidie is een sluitstuk. Rechts georiënteerde politiek vraagt echt om een andere lobbystrategie. Lobby voor meer noodzakelijke publieke investeringen gericht op de vernieuwing van strategische binnenstedelijke infrastructuur, een betere organisatiegraad van overheden en presenteer innovatieve private business-modellen die het traditionele margemodel van ontwikkelen en bouw ontstijgen.
Robert van Ieperen, Aeisso Boelman en Robin Vriends werken voor Fakton. Het artikel heeft eerder in Stadszaken.nl gestaan.
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.