Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?
Advocate Brigitte Vanatova van FORT Advocaten bespreekt in VJ een interessante casus over de juridische gevolgen hoe de ontbindende voorwaarde in een koopovereenkomst voor een woning met grond moet worden geïnterpreteerd.
Inleiding
Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning met bijbehorende grond. Deze koopovereenkomst is in de vorm van een notariële akte opgesteld. Tot het moment van de juridische overdracht, mocht de koper de woning alvast om niet gebruiken. Op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst in 2014 had koper zijn eigen woning nog niet verkocht. Om koper de tijd te geven zijn woning eerst te verkopen, hebben partijen in de koopovereenkomst bepaald dat de akte van levering uiterlijk 1 september 2015 zou worden gepasseerd. Deze datum bleek later niet haalbaar omdat koper zijn woning niet voor 1 september 2015 kon verkopen.
Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden. Zij hebben afgesproken dat de levering op een nader te bepalen datum, na verkoop van de woning van koper, zou plaatsvinden. De eigen woning van koper is medio 2016 verkocht. Koper heeft vervolgens aan verkoper medegedeeld dat hij uitvoering aan de koopovereenkomst wenst te geven en dat de levering kan plaatsvinden. Verkoper heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 september 2015 een ontbindende voorwaarde zou betreffen die, nu er niet uiterlijk op die datum is geleverd en de koopprijs niet is betaald, is vervuld.
Geschil
Partijen zijn vervolgens in een juridische strijd verwikkeld geraakt over de vraag of er wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. De koper heeft vervolgens een leveringsbeslag gelegd, om te voorkomen dat de woning met bijbehorende grond aan een derde verkocht en geleverd zou worden. Verkoper heeft een kort geding procedure aangespannen en opheffing van het beslag gevorderd.
Kort geding
ijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter aangegeven dat de oorspronkelijke leveringsdatum niet een ontbindende voorwaarde betreft. Bovendien hebben partijen de leveringsdatum van 1 september 2015 in onderling overleg uitgesteld totdat de woning van koper zou zijn verkocht. Ook het niet betalen van de koopprijs is geen ontbindende voorwaarde. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is gebaseerd op de letterlijke tekst van de notariële akte én op de afwijkende afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt.
Notariële akte:
In kort geding heeft de verkoper beroep gedaan op twee artikelen van de notariële akte:
Leveringsdatum:
In artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“De akte van levering (juridische levering) zal worden verleden uiterlijk op 1 september 2015 ten overstaan van de notaris. […]”
Anders dan door verkoper wordt gesteld is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde opgenomen. In dat artikellid wordt alleen de datum van levering vermeld.
Betaling koopprijs :
Ter zake de betaling van de koopprijs hebben partijen in artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst het volgende afgesproken:
“Van de koopprijs dient de koper een gedeelte (gelijk aan de netto-opbrengst minus hypotheekschuld van de nog door de koper te verkopen eigen woning) voor het ondertekenen van de akte van levering aan verkoper te voldoen door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris. Het restant van de koopprijs blijft de koper aan de verkoper als geldlening schuldig…… Het restant van de schuld dient door koper te worden afgelost in vijf jaar na het ondertekenen van de akte van levering hierna te noemen: ‘de betaaldatum’ of ‘de datum van betaling van de koopprijs’ […].”
Ook artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst bevat geen ontbindende voorwaarde. Dit artikellid beschrijft namelijk alleen de wijze van betaling van de koopprijs.
Afwijkende afspraken
ndien en voor zover hetgeen in artikel 8 leden 1 en 2 is opgenomen ontbindende voorwaarden zouden zijn, heeft koper gesteld dat partijen van deze voorwaarden zijn afgeweken door andere afspraken te maken. Partijen hebben namelijk afgesproken dat de leveringsdatum van 1 september 2015 wordt uitgesteld. De woning met bijbehorende grond zou vervolgens op een later moment geleverd worden. Met deze afspraken is verkoper akkoord gegaan.
Daarnaast bleek uit de overgelegde e-mails duidelijk dat verkoper de woning met bijbehorende grond aan koper zal leveren. Vooruitlopend op de juridische levering heeft verkoper eind 2016 alle telefoonnummers bij de telecomprovider KPN opgezegd. Ook heeft verkoper eind 2016 aan koper verzocht of koper, vooruitlopend op de datum van levering die nog vastgesteld moest worden, de WOZ-aanslag en overige eigenaarslasten wilde betalen. Dat heeft koper ook gedaan.
Waarom wilde verkoper niet leveren?
Tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment waarop de juridische overdracht zou plaatvinden was inmiddels circa 2 jaar verstreken. De reeds overeengekomen koopprijs in de koopovereenkomst achtte de verkoper, gezien de marktontwikkelingen, inmiddels te laag. Dat is echter geen gegronde reden om de koopovereenkomst niet na te komen.
Schikking
Naar aanleiding van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een schikking getroffen. Tot het wijzen van een uitspraak in kort geding is het dus niet gekomen.
Brigitte Vanatova werkt als advocaat bij FORT Advocaten
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.