Europese Commissie: Niets mis met taxatierapport Troostwijk over PSV-gronddeal
Het taxatierapport waarop de gemeente Eindhoven zich baseerde bij de veel bediscussieerde grondtransactie tussen de gemeente Eindhoven en voetbalclub PSV in 2011 zat kwalitatief degelijk in elkaar. “Dit is een erkenning voor ons werk als onafhankelijk opererende taxateur”, zegt Marcel de Boer, directeur van Troostwijk tegen VJ.
De Europese Commissie (EC) maakte enkele weken geleden het definitieve besluit openbaar met daarin een uitgebreide uiteenzetting over de totstandkoming van de grondtaxatie. Daarvoor was al in de media naar buiten gekomen dat er geen sprake was van verkapte staatsteun bij de genoemde grondtransactie.
Liquiditeitsproblemen PSV
Bij deze gronddeal in 2011 kocht de gemeente Eindhoven voor €48,4 miljoen de grond onder het PSV-stadion en trainingscomplex De Herdgang in Eindhoven. Deze grond werd vervolgens voor 40 jaar in erfpacht uitgegeven waarbij PSV de gemeente jaarlijks €2,5 miljoen aan canon zou betalen met een herziening over 20 jaar. De aankoop was nodig omdat voetbalclub PSV in ernstige liquiditeitsproblemen verkeerde. Om de aankoop te financieren sloot de gemeente een langlopende lening bij een bank tegen een vergelijkbaar bedrag en rentetermijnen.
Deze steunmaatregel aan een verlieslatende voetbalclub werd vrij snel na het bekendmaken daarvan door allerlei vastgoeddeskundigen bij voorbaat beschouwd als verkapte staatsteun en dus verboden volgens de Europese regels op dat gebied. Ook had deze sale-and-lease-back deal moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie wat niet is gebeurd.
Voorzichtige aannames
Nu blijkt volgens het definitieve besluit van de EC dat de gemeente Eindhoven niet de Europese staatsteunregels heeft overtreden bij de gronddeal. De grond is zeker niet te duur aangekocht, aldus onderzoekscommissie van de EU. De taxatie waarop de gemeente zich bij de aankoop en de erfpachtovereenkomst met PSV baseerde, is door taxateur Troostwijk op basis van ‘voorzichtige aannames’ gedaan. Troostwijk heeft zich bij de grondwaardering laten leiden door de mogelijkheid van toekomstige woning- en kantoorontwikkeling bij het PSV-stadion op basis van recente ontwikkelingen in de buurt. Naast een extra risicobuffer – door uit te gaan van een lagere verkoopprijs van de toekomstige appartementen - rekende de taxateur met een uiterst voorzichtige grondwaardestijging gedurende de erfpachtperiode van 40 jaar op basis van de gemiddelde jaarlijkse inflatie (1,7% per jaar).
De conclusie die de EU hieruit trok is dat de betwiste grondaankoop geen ‘ongeoorloofd voordeel’ voor PSV opleverde. Bovendien krijgt de gemeente Eindhoven een rendement dat ‘aansluit bij het beginsel van de investeerder in een markteconomie.‘
Vastgoedhoogleraren krijgen geen gelijk
Het is bepaald geen ‘optimistische taxatie’ geweest zoals hoogleraar Vastgoedeconomie Dirk Brounen van de Tilburg University destijds in juni 2011 beweerde. Volgens Brounen is het lastig om aan te tonen of de gemeente al of niet naar een optimistische taxatie toe heeft geredeneerd. “In dit soort gevallen is altijd veel ruimte voor interpretatie en taxatie is geen exacte wetenschap. Dat de waarde van de grond te optimistisch is ingeschat, is moeilijk te onderbouwen voor de Europese Commissie”, zei Brounen in NRC Handelsblad in maart 2013.
Ook hoogleraar Piet Eichholtz en vastgoedeskundige Arne Bongenaar hebben achteraf geen gelijk gekregen. Zij stelden in 2013 dat de gemeente Eindhoven onjuist heeft gehandeld door de grond te kopen van PSV en spraken van 'ongeoorloofde staatssteun', een standpunt dat de EC in eerste instantie ook innam maar door het recente onderzoek weer is ingetrokken.
Marcel de Boer, directeur van Troostwijk, is blij met de bevindingen van de EU. “Men oordeelt te snel en veroordeelt te gemakkelijk taxateurs. Voor het eerlijk en effectief functioneren van markten is vertrouwen een basisvoorwaarde. Dit geldt des te meer voor het werk van taxateurs. Het EU-rapport is dan ook een mooi bewijs dat men vertrouwen kan hebben in het oordeel van taxateurs.”
Klik hier voor het rapport van de EU over het taxatierapport van Troostwijk: http://ec.europa.eu/competition/state_aid/cases/258188/258188_1768847_58_2.pdf
Bezoektip voor taxateurs en beleggers:
17 november: Dag van de Vastgoedwaardering
Laatste nieuws
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.