De zorg is in transitie. Door de intreding van marktwerking zijn de financiële risico’s in die sector toegenomen. De instellingen zijn niet alleen geheel verantwoordelijk voor hun kapitaallasten, ook cultureel is de ‘big bang’ hevig. Zelfredzaamheid en Samenredzaamheid staan nu centraal. Ouderen zullen minder moeten leunen op de staat. Iets wat niet even goed valt in dit waar het recht op zorg en een onbekommerde oude dag altijd een groot goed was. Langer thuis blijven wonen heeft dus grote gevolgen voor het vastgoed van zorginstellingen.

Het seminar dat Finance Ideas en Building Business organiseerden, onder dagvoorzitterschap van professor Piet Eichholtz, over toekomstbestendig zorgvastgoed was een daverend succes. Lees hier wat de topsprekers met de zaal bespraken.

“De bedrijfsvoering van zorginstelling komt pijnlijk bloot te liggen. Conclusie: ze zijn geen ondernemers. Het vastgoedvak en het zorgvak verschillen enorm: kapitaal in stenen tegenover kapitaal in mensen, lange termijn tegenover korte termijn en trage ontwikkeling tegenover sneller vernieuwen.”, stelt Jeroen Collette, lid van de Raad van Bestuur van Careyn, een van de grootste zorginstellingen van Nederland. Met andere woorden zegt hij: zorgorganisaties moeten vastgoed als een vak apart benaderen. Zij dienen de klant voorop te stellen in hun huisvestingsstrategie. Daarbij hoort een portefeuilleanalyse van het zorgvastgoed. Moet er bijvoorbeeld wel of niet worden afgewaardeerd of moeten gebouwen een multifunctioneel karakter krijgen. Het advies van Colette: “Geef vastgoed een eigen plek in de organisatie, haal de benodigde kennis in huis en werk samen met bekwame partners met wie je een duurzame relatie aangaat.”

Jan Hoff  directeur vastgoed bij Cordaan, een zorginstelling met 100 vestigingen in en rondom Amsterdam, beaamt dat de sector bitter weinig weet van de markt. “Ze leunen op de politieke agenda van de staat.” Hij pleit voor het breed inzetbaar maken van vastgoed, waarbij flexibiliteit  wordt ingebouwd in de  portefeuille.” Hij vindt ook dat de rol van de pensioenfondsen best wat groter zou kunnen als het gaat om investeringen in zorgvastgoed. “Wij kunnen het geld goed gebruiken. Dus hup, uit de kantoren en naar de zorg dat geld.”

Lastig om geld los te peuteren

Spreker Pim Diepstraten, directeur zorg bij Finance Ideas, legt uit Pensioenfondsen niet direct willen beleggen in een zorginstelling. “Zij zijn op zoek naar omvang, risicodiversificatie en beleggen in een structuur waarbij de governance en onafhankelijkheid er voor zorgt dat rendement wordt gerealiseerd.” Maar ook bij banken wordt het steeds lastiger om geld los te peuteren: “Vroeger kregen zorginstellingen zonder al te veel problemen terecht bij de bank want de zorg was immers een risicoloos systeem. Dat is nu wel anders. Bancaire financiering is nog wel mogelijk maar de contracten die eronder liggen zijn extreem veranderd. Zo hebben leningen een  kortere looptijd, zijn door hogere opslagen fors duurder en moet er sneller worden afgelost. Geen aantrekkelijk scenario.” Een toename van de beschikbare eigen middelen uit verkoopopbrengsten is  echter gezien de huidige omstandigheden op de vastgoedmarkt niet te verwachten. “Met de druk die woningcorporaties momenteel ervaren is ook een sterke toename van het aantal huurcontracten vanuit die kant niet realistisch”, aldus Diepstraten. Alternatieve financieringsvormen zijn meer dan welkom.  Maar ook de kapitaalmarkt laat het vooralsnog afweten: er wordt wel voorzichtig gesnuffeld aan het fenomeen zorg, maar er gebeurt nog niets. “Wellicht is het een plan dat zorgpartijen een rating aanvragen, die  een indicatie geeft van de terugbetaalcapaciteit en het risico dat men op de lening loopt.”

Een hoger rendement voor derden is alleen haalbaar wanneer het risico voor de zorginstelling wordt verlaagd, de professionaliteit wordt versterkt en de flexibiliteit met betrekking to het vastgoed en het personeel wordt vergroot.  De urgentie hiervan begint ook door te dringen: uit onderzoek van Finance Ideas, dat deze week wordt gepubliceerd, geeft de helft van de zorginstellingen aan dat gedwongen ontslagen onvermijdelijk zullen zijn.”

Niet slopen, maar ombouwen

Ook Peter Boerenfijn, directeur bij woningcorporatie Habion, dat veel verhuurt aan zorginstellingen en 10.000 ouderen huisvest is ook groot voorstander van flexibel zorgvastgoed. Oud vastgoed niet slopen maar ombouwen naar woongebouwen, is zijn devies. Habion experimenteert er lustig op los om tot goede concepten te komen. “We oefenen wat we met ons vastgoed kunnen doen. Draaien aan de vastgoedknoppen en de zorgexploitant draait aan de dienstverlening om zo het woonplezier te bevorderen in gebouwen die niet meer exclusief zijn voor zorgbehoefende senioren. “Van zelfstandig wonen naar zware zorg. Een zachte landing onder één dak.” Volgens Boerenfijn heeft hij weinig te vrezen van de politiek. “De transitie in de zorg is een hot topic in Den Haag. We hopen geen fouten te maken maar we zullen ook moeten accepteren dat het wel eens mis gaat.”

Ketensamenwerking om faalkosten te lijf te gaan

De laatste sprekers op het Seminar waren Marcel Noordhuis van Deloitte Real Estate Consulting en Tom Berghuis, adjunct directeur van bouwbedrijf Hemubo. Zij drongen beide aan op ketensamenwerking om faalkosten te lijf te gaan. “Er zit veel verbeterpotentieel in renovatie, bouw, projectontwikkeling en onderhoud. Faalkosten behelzen nu 5 tot 35% van alle kosten in het bouwproces. Dat kan beter.”Hij wijt die kosten vooral aan het prijsdenken aan de voorkant van het traject. “Dat komt partijen duur te staan. Hij pleit voor het sturen op beste prijs-prestatie. Ketensamenwerking drijft innovatie maar dan moeten de schotten eerst om.” Hij stelt dat in het kader van het ontwikkelen, renoveren of herontwikkelen van zorgvastgoed de zorgpartners vanaf het begin worden betrokken bij het bouwproces. “Hun kennis is onontbeerlijk om tot een goed resultaat te komen.”

Tom Berghuis van Hemubo, een renovatie en onderhoudsbouwer, ziet dat er een verschuiving gaande is van sequentieel naar geïntegreerd werken, waarbij alle stakeholders zich mogen mengen in het traject. Dat betekent dat ook de zorgexploitant een stoel aan tafel heeft. "Vroeger zat er een dikke knip tussen, maar de trend naar Total cost of ownership is niet meer te stuiten.”

Door: Barbara Sanders