Blog: Woningbemiddelaars, jullie verweer kan veel beter!
Veel huurbemiddelaars die de modelcontracten van Pararius hebben gebruikt, zijn door het arrest van de Hoge Raad van oktober 2015 uit het veld geslagen. Onterecht, wat mij betreft. Door dit arrest lijkt het erop dat zij ineens alle courtage moeten terugbetalen waar ze de afgelopen jaren hard voor gewerkt hebben: al hun inkomsten zijn betaald door huurders. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Ik denk inderdaad dat dat niet klopt. Maar om de rechter daarvan te overtuigen, zal de bemiddelaar wel goed verweer moeten voeren.
Er bestaan veel misverstanden over de betekenis van het arrest van de Hoge Raad. Niet alleen onder huurders en hun incassobureaus, maar ook onder bemiddelaars en hun advocaten. Ik benoem vier veel gehoorde misverstanden over bemiddelingskosten.
Misverstand 1: ‘Woning op je website? Dat betekent dat je volledig moet terugbetalen’.
Het plaatsen van een advertentie betekent nog niet dat de bemiddelaar ook het contract in opdracht van de verhuurder heeft opgesteld. Bemiddeling kent verschillende fases, waaronder het zoeken naar een woning (of een huurder). Een bemiddelaar kan toch best zoeken voor de verhuurder en vervolgens in de contracteerfase de belangen van de gevonden huurder behartigen? Artikel 7:417 BW is uitsluitend ingevoerd voor gevallen waarin iemand benadeeld zou kunnen worden.
Misverstand 2: ‘Of de verhuurder betaald heeft, is niet relevant’.
Natuurlijk is dat wel relevant. De Hoge Raad heeft gezegd dat voor het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder niet vereist is dat de verhuurder iets betaald heeft. Maar de hele reden waarom artikel 7:417 BW is ingevoerd, was dat de wetgever wilde voorkomen dat bemiddelaars van beide partijen geld vroegen. Feitelijk voldeden veel bemiddelaars dus aan het doel van de wet: één van beide partijen betaalde. Het kan niet de bedoeling zijn dat die bemiddelaars dan toch hun hele omzet zouden moeten terugbetalen, terwijl de huurders wel hebben geprofiteerd van hun diensten. Rechters moeten daar wel door de bemiddelaar op gewezen worden.
Misverstand 3: ‘Als de bemiddelaar twee heren heeft gediend, is de courtage per definitie een onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW)’.
Onzin. De regeling van artikel 7:417 was juist uitdrukkelijk niet bedoeld als een inhoudelijk oordeel over wie welke kosten redelijkerwijs zou moeten dragen: de keuze om de betalingsverplichting bij de verhuurder te leggen was puur praktisch. De wet had net zo goed de huurder kunnen aanwijzen.
Misverstand 4: ‘De verjaringstermijn is altijd 5 jaar’.
In een eerdere column op VJ heb ik al betoogd dat de verjaringstermijn 3 jaar is, geen 5 jaar. In de vele discussies die ik tot nu toe voor cliënten heb gevoerd, heb ik nog geen overtuigend argument gehoord waarom dat niet waar zou zijn. Syncasso betoogt bijvoorbeeld in haar standaardbrieven dat geen sprake is van vernietigbaarheid, maar van verval van recht. Dat betoog is onjuist, de uitspraken van de procureur-generaal worden in die brieven volledig uit hun verband gerukt.
Deze argumenten zijn bij de rechter nog niet of nauwelijks aan bod gekomen. Het zal u duidelijk zijn: wat mij betreft zou dat wel moeten. Als het aan mij ligt is het laatste woord hier nog niet over gezegd.
Wilt u meer weten hierover? U kunt contact opnemen via huurrecht@dekempenaer.nl of bel 026-352 28 24.
Een blog van Laurens Vrakking, advocaat bij De Kempenaer Advocaten.
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.