Column: WOZ-waarde van zorgvastgoed is te hoog
Binnenkort ontvangt u van de gemeente een beschikking waarin de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Een waarde die door veel factoren wordt beïnvloed, zoals locatie, grootte, ouderdom en staat van onderhoud. Bij bedrijfsgebouwen verdienen de installaties aandacht; hiervoor geldt een vrijstelling. Dat gaat in praktijk vaak mis bij het vaststellen van de WOZ-waarde door de gemeente. Voldoende aanleiding om voor 2016 de WOZ-waarde kritisch te beoordelen.
Jaarlijks bepalen gemeenten de WOZ-waarden van zorginstellingen met behulp van landelijk uniforme taxatiewijzers, die door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn opgesteld. De Hoge Raad heeft beslist dat de door gemeenten gebruikte taxatiewijzer voor ziekenhuizen tot een te hoge WOZ-waarde leidt. Dit omdat geen rekening wordt gehouden met medische installaties die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Vrijgestelde werktuigen moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. Door dit arrest moet de werktuigenvrijstelling veel breder worden toegepast dan door gemeenten in het verleden is gedaan. Zie hierover een eerdere column van BDO. Recent is in gelijke zin nog eens beslist door het gerechtshof Amsterdam. De taxatiewijzer werd daarbij zelfs in veel bredere zin door de rechter bekritiseerd, met name op het onderdeel van de vervangingswaarde van de gebouwen en de technische afschrijving.
De werktuigenvrijstelling
Ook na het arrest van de Hoge Raad bleven gemeenten, op advies van de VNG, de werktuigenvrijstelling beperkt uitleggen. Dit heeft geleid tot een nieuwe procedure over de toepassing van de werktuigenvrijstelling bij zorginstellingen, waarbij Gerechtshof Amsterdam onlangs heeft beslist dat gemeenten nog steeds onjuist omgaan met de werktuigenvrijstelling. Niet geheel onverwachts motiveert het Hof nog eens uitgebreid dat bepaalde installaties, die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan medische processen, moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. De bouwkosten van deze medische installaties, die dus onder het bereik van de werktuigenvrijstelling vallen, zijn nog altijd ten onrechte opgenomen in de door de VNG opgestelde taxatiewijzers ‘Ziekenhuizen’. Dit leidt er in een groot aantal gevallen toe dat de WOZ-waarde op een te hoog niveau is vastgesteld.
Vervangingswaarde gebouwen
Het gerechtshof Amsterdam oordeelt daarnaast dat de taxatiewijzer uitgaat van een te hoge gemiddelde vervangingswaarde van de gebouwen en installaties die niet zijn vrijgesteld. Tijdens de crisisjaren in de bouwsector hebben bouwbedrijven met veel lagere winstmarges genoegen moeten nemen. Door de VNG is de gemiddelde vervangingswaarde in de taxatiewijzers jaarlijks met een (beperkte) indexering aangepast. Hierdoor zijn gemeenten uitgegaan van belangrijk hogere vervangingswaarden dan de bouwsommen die in de afgelopen jaren daadwerkelijk zijn betaald. Het gerechtshof Amsterdam heeft beslist dat de gemiddelde vervangingswaarde van de gemeenten naar beneden moeten worden bijgesteld.
Technische afschrijving
De vervangingswaarde (herbouwwaarde gebouwen en installaties) wordt gecorrigeerd voor onder meer de technische veroudering. Naarmate de levensduur verstrijkt, wordt op het object elk jaar afgeschreven. De hoogte van die afschrijving hangt af van de verwachte levensduur en de verwachte restwaarde aan het einde van die levensduur. Het gerechtshof Amsterdam heeft bepaald dat in de taxatiewijzer ‘Ziekenhuizen’ wordt uitgegaan van zowel een te lange levensduur als een te hoge restwaarde. Ook dit oordeel zal voor veel zorginstellingen leiden tot een belangrijke neerwaartse aanpassing van de WOZ-waarde.
Breder belang
De landelijk geldende taxatiewijzers gelden niet uitsluitend voor ziekenhuizen maar ook voor andere instellingen in de gezondheidszorg, zoals verpleeg- en zorginstellingen, gezinsvervangende tehuizen, maatschappelijke opvang en geestelijke gezondheidszorg. Deze jurisprudentie over de houdbaarheid van taxatiewijzers betreft dus niet alleen eigenaars en gebruikers van ziekenhuizen!
Bij veel meer instellingen moet steeds specifiek worden gekeken naar de samenstellende (onder)delen van een vervangingswaarde. Niet langer kan worden volstaan met algemene normen als neergelegd in de taxatiewijzers. Maatwerk wordt de norm, zoals de wetgever het voor de WOZ ook eigenlijk heeft bedoeld.
Financieel belang
De WOZ-waarde van zorgvastgoed zal door gemeenten fors naar beneden moeten worden bijgesteld als gevolg van bovengenoemde arresten. Niet alleen is gebleken dat gemeenten in het verleden de WOZ-waarde bij zorginstellingen te hoog hebben vastgesteld. Ook in de gepubliceerde taxatiewijzer voor 2016, waarop de komende WOZ-beschikkingen zijn gebaseerd, wordt nog altijd uitgegaan van kengetallen die leiden tot een te hoge WOZ-waarde. Deze WOZ-waarden zijn al gauw 15%-25% te hoog.
Nieuwe WOZ-beschikkingen
Organisaties ontvangen begin 2016 weer de nieuwe WOZ-beschikkingen voor hun vastgoed. Bovenstaande ontwikkeling geeft extra aanleiding om bezwaar aan te tekenen tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Voor een succesvolle bezwaarprocedure is het van belang om het bezwaarschrift zowel op installatietechnisch als (fiscaal)juridisch gebied goed te motiveren.
Een column van Robert van der Lee en Sjoerd Hubregtse, van BDO Belastingadviseurs, Branchegroep Vastgoed. U kunt contact opnemen via woz@bdo.nl.
Laatste nieuws
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
- 07-05-2024 16:24 Winkelplint aan de Grote Markt in Dordrecht verkocht
- 07-05-2024 16:24 ScheerSanders Advocaten huurt in kantoorvilla aan de Javastraat in Den Haag
- 07-05-2024 16:12 Arnhem zet in op 1.700 permanente opvangplekken voor asielzoekers
- 07-05-2024 15:20 'Overgangsrecht middenhuurwet hogere wiskunde, regel energielabel daarom nu'
- 07-05-2024 14:30 Meerdere huurders huren 6.000 m2 kantoorruimte in Tower Ten op de Zuidas
- 07-05-2024 14:20 Snel inzicht in uitpondscenario's met nieuwe tool van Stellax en DatHuis
- 07-05-2024 14:10 De Sleutels en Green Real Estate tekenen realisatieovereenkomst voor 275 woningen
- 07-05-2024 14:00 Michiel Meijer nieuwe commercieel directeur bij Ingage Franchise
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.