Column: Strafheffing overdrachtsbelasting schiet zijn doel voorbij
Bij de overdracht van de onderwijsruimte voor het Da Vinci College, in het veelbesproken gebouw aan de Lammenschansweg in Leiden, is volgens de belastingdienst een te lage koopprijs voldaan en daarom moet nu alsnog overdrachtsbelasting worden betaald ('strafheffing'). Als de belastingdienst gelijk heeft (wat nog niet vaststaat), is dit voor de gemeente Leiden slecht nieuws, want het gaat om veel geld. Een goede aanleiding om de strafheffing onder de loep te nemen en te pleiten voor het beperken van haar werking tot de gevallen waarvoor zij is bedoeld.
Normaal kan de verkrijger van een nieuwe onroerende zaak een beroep op vrijstelling van overdrachtsbelasting doen als hij btw over de koopprijs is verschuldigd. Als voor de onroerende zaak echter een koopprijs wordt betaald die lager is dan de stichtingskosten én de verkrijger de aan hem in rekening gebrachte btw niet of niet nagenoeg geheel in aftrek kan brengen, is de verkrijger toch overdrachtsbelasting verschuldigd, ondanks het feit dat de verkrijger reeds niet (of nagenoeg niet) aftrekbare btw betaalt. Dat wordt dus 'strafheffing' genoemd.
Btw-voordeel
De strafheffing is in de wet gekomen om btw-constructies de nek om te draaien. Stel: een gemeente laat door een aannemer een nieuw schoolgebouw realiseren voor EUR 5 mio. De aannemer berekent over die EUR 5 mio 21% btw en de gemeente kan die niet in aftrek brengen als zij zelf de school gaat exploiteren. Stel nu dat de gemeente het schoolgebouw voor EUR 1 mio doorverkoopt aan een (aan de gemeente gelieerde) stichting die het schoolgebouw gaat exploiteren. In dat geval berekent de gemeente 21% btw over de koopsom. Daarmee kan de gemeente de 21% over de EUR 5 mio nu wel in aftrek brengen. De stichting kan de 21% niet of nagenoeg niet in aftrek brengen, maar per saldo is er een aanzienlijk btw-voordeel behaald. In de ogen van de wetgever is dit voordeel iets te feestelijk en daarom wil zij de stichting in dit voorbeeld niet belonen met een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dus moet de stichting 6% 'strafheffing' betalen over de totale stichtingskosten.
Overdrachtsbelasting
Buiten het geval van btw-constructies wordt de strafheffing door velen als onredelijk ervaren. Deze is naar de letter van de wet reeds van toepassing bij iedere afwijking (naar beneden) van de stichtingskosten en ongeacht het motief. In de praktijk komt het voor dat een gebouw, zonder de intentie tot het behalen van een belastingvoordeel, voor een prijs wordt verkocht die lager is dan de stichtingskosten. De verkoper kan, toen deze de zaak verkocht, bijvoorbeeld een veel te rooskleurig beeld hebben gehad van de prijs die hij moest betalen aan de aannemer. Door allerlei meerwerkclausules en stelposten kan die hoger uitvallen dan de prijs die de verkoper in de koopprijs had verdisconteerd voor het werk. Een strop voor de verkoper. Waarom zou de koper die de btw over de koopsom niet in aftrek kan brengen in zo’n geval moeten worden gestraft door het betalen van overdrachtsbelasting? Dat terwijl een partij die de btw wél in aftrek had kunnen brengen geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen.
Tegengaan btw-constructies
De staatsecretaris van Financiën heeft voor andere situaties bepaald dat de strafheffing achterwege mag blijven (bijvoorbeeld als door een verslechtering van de markt de laatste woningen in een bouwproject onder kostprijs worden verkocht), maar niet voor het geval hierboven. Maar ook in dat geval is strafheffing onredelijk. Het wordt daarom tijd dat strafheffing wordt beperkt tot de situaties waarvoor deze werkelijk is bedoeld, namelijk het tegengaan van btw-constructies. Ik hoop dat de staatssecretaris hier snel werk van maakt.
Een column van Janbert Heemstra, notaris bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
- 16-05-2024 14:30 Maarsen Groep en Dura Vermeer tekenen voor mixed-use complex in Amsterdam Noord
- 16-05-2024 14:10 Technisch dienstverlener huurt kantoorruimte in Donna Eindhoven
- 16-05-2024 14:00 IHS Capital koopt winkelpand in Haarlem
- 16-05-2024 13:50 WoningBouwersNL verwelkomt nieuwe maatregelen uit coalitieakkoord
- 16-05-2024 11:32 Hugo de Jonge: 'Blij met continuïteit van woningbouwbeleid in coalitieakkoord' + VIDEO
- 16-05-2024 11:15 New Balance huurt 3.865m2 van Jamestown voor EMEA-hoofdkantoor in Amsterdam
- 16-05-2024 11:03 Vastned Retail en Vastned Belgium gaan fuseren
- 16-05-2024 10:12 Rotterdamse VVD stelt raadsvragen over definitie gemeenschappelijk huishouden in nieuwe Wet betaalbare huur
- 16-05-2024 10:06 'Esprit vraagt faillissement aan in Europa'
- 16-05-2024 09:52 Senaat wil af van fiscale beperkingen op woningsplitsing en -deling
- 16-05-2024 09:34 Dit zijn de plannen van het nieuwe kabinet op het gebied van woningbouw
- 16-05-2024 08:56 Synchroon en Daelmans Vastgoed tekenen voor appartementengebouw in Zoetermeer
- 16-05-2024 08:49 Van Herk Groep verhuurt 2.100 m2 winkelruimte aan interieur-platform
- 16-05-2024 08:34 Pascal Schreur directeur ontwikkeling bij Blauwhoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.