VJ Commentaar: Studentenkamers zijn het nieuwe beleggersgoud + UPDATE
Terwijl er steeds minder kinderen worden geboren in Nederland stijgt het aantal investeringen in luxe studentenkamers. Na jarenlange nijpende schaarste aan kamers in de studentensteden, is er straks volop aanbod. Met dank aan de lege kantoren die na een transformatie een tweede leven tegemoet gaan als studentenhotel. Blijven dat goudgerande investeringen?
Het is niet mijn eerste commentaar, wel het eerste op onze zeer grondig vernieuwde website die woensdag ‘live’ ging. De VJ-site is op alle fronten verbeterd met dank aan alle op- en aanmerkingen die we de afgelopen maanden kregen van onze lezers. De lay-out, vorm, illustraties en lettertype zijn nu zodanig dat het lezen van artikelen op een computerscherm veel prettiger gaat. Ook dat de VJ-site zich automatisch aanpast aan het schermformaat zal voor velen welkom zijn: alleen nog maar één kant op scrollen (naar beneden). Belangrijker is dat de site nu alle ‘goodies’ bevat die vandaag de dag standaard zijn bij andere grote nieuwssites en die de gebruiksgemak stevig vergroten. Zoals de tags die bij elk artikel vergezeld gaan zodat u in ‘Mijn VJ’ zelf uw eigen specifieke vastgoednieuws kunt samenstellen. Ook zult u regelmatig ‘dossiers’ van ons tegenkomen: onderaan nieuwe artikelen verschijnen onderaan eerder verschenen artikelen die over hetzelfde onderwerp gaan zoals over de kantorenmarkt, transformatie, projectontwikkeling en maatschappelijk vastgoed. Affijn, er is nog veel meer te vinden op onze site die u zelf kunt ontdekken.
Hoge m2-prijs
Terug naar studentenkamers. In korte tijd zagen we grote investeringen in studiegerelateerde huisvesting. Zoals de €100 miljoen van ABP in The Student Hotel en de verkoop van Diemen Campus Zuid aan de Amerikaanse belegger Greystar (vermoedelijk €140 miljoen voor 939 woningen). Bij beide projecten gaat het om het transformeren van lege kantoren tot luxe kamers met maandhuren die boven de €500 liggen na aftrek van de huurtoeslag waar praktisch iedere student van boven de 23 recht op heeft.
Hoewel er nu wachtlijsten voor dergelijke premium studentenkamers bestaan, zie ik wel een gevaar aankomen. Bijvoorbeeld de recente afschaffing van de basisbeurs. Studenten zullen alles moeten lenen. Een dure kamer zullen ze proberen te vermijden tenzij de ouders bijspringen. Ik denk dat zo’n project als de campus in Diemen vooral floreert doordat het de ouders de zekerheid verschaft dat hun uitgevlogen kind studeert op een veilige plek dichtbij de universiteiten en hogescholen in de regio Amsterdam. Daar hebben ze vast wel geld voor over wat de initiatiefnemers Snippe Projecten en Van Wijnen goed gezien hebben. Ik denk dat studenten wellicht in de eerste jaren zo’n luxe kamer nemen om verderop in hun studie, als ze nog zelfstandiger zijn geworden, een goedkopere woning proberen te bemachtigen.
Overschot
Die kans wordt groter omdat steeds meer studentenkamers erbij worden gebouwd, ook goedkopere. Nog lang niet in Amsterdam, maar in andere steden dreigt door de niet aflatende bouw – mede door kantoortransformaties - zelfs een kameroverschot. En lege kamers drukken het rendement van de belegging. Ik schrik van de prijzen die grote beleggers voor op tafel leggen. Greystar betaalt voor Campus Diemen bijna anderhalve ton per kamer van slechts 27 m2. Dat is omgerekend een stevige €5500 per m2.
Het toont volgens mij ook aan dat buitenlandse beleggers graag in goed verhuurde Nederlandse vastgoedproposities stappen, want hoe duur ook, het direct rendement is nog altijd hoger dan wat ze krijgen op een liquiditeitenrekening met rentes die richting de nul tot zelfs negatief neigen. Ik noem nu de studentenwoningen, maar het verhaal geldt ook voor de ‘gewone’ huurwoningen en hotels waarvoor buitenlandse partijen steeds meer interesse in tonen. De betaalde prijzen gaan hard omhoog. Het kan niet anders of we zijn getuige van een nieuwe vastgoedbubble in de maak. In China is de zeepbel al geklapt. Ik hoop dat het bij ons niet zover komt, maar voorzichtigheid is wel geboden.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur VJ
UPDATE 11/10/2015: De in mijn commentaar opgevoerde schatting van €140 miljoen die Greystar betaald zou hebben voor Campus Diemen Zuid is te hoog. Eerder moet gedacht worden aan een bedrag van iets boven de €80 miljoen.
UPDATE 12/10/2015: "Met grote interesse heb ik bovenstaand artikel gelezen. Ik verbaas me over de uitspraak ‘luxe kamers met maandhuren die boven de €500 liggen na aftrek van de huurtoeslag waar praktisch iedere student van boven de 23 recht op heeft’.
Zoals zo vaak blijkt investeren in vastgoed risicovol, want als uitgangspunt wordt uitgegaan van een huurtoeslag voor studenten. Iets dat eigenlijk al zeer verwerpelijk is. Waarom moeten studentenkamers luxe en groot zijn en dus onbetaalbaar zonder huurtoeslag? Een student heeft recht op betaalbare woonruimte en misschien dan maar aangepast aan de draagkracht van de portemonnee.
Er zijn twee argumenten waardoor ik persoonlijk niet zou investeren in dergelijk vastgoed omdat het risico te groot is omdat deze zekerheid van verstrekken van huurtoeslag onzeker is:
- volgens VJ heeft een student van 23 jaar recht op die toeslag. Het onderwijs probeert de studieduur te beperken tot 5 jaar, dus van hun 18e t/m 22e jaar moeten studenten de volle mep betalen, dus ….
- als ouders wat geld opzij gelegd hebben voor hun kinderen (meer dan € 20.000,-) dan heeft die student geen recht op huurtoeslag.
Heb ik het nu bij het verkeerde eind?" (Reactie van Arthur Tutein Nolthenius. a.tutein.nolthenius@live.nl)
Laatste nieuws
- 21-05-2024 16:03 Twee nieuwe huurders voor winkelcentrum Lange Voort in Oegstgeest
- 21-05-2024 15:20 NL Capital verhuurt horecaruimte aan ’t Zusje in Zutphen
- 21-05-2024 15:19 Lars Dijkstra benoemd tot chief investment officer bij PGGM
- 21-05-2024 15:10 Rotterdam start gebiedsontwikkeling voor 700 woningen in Schiehaven Noord
- 21-05-2024 15:00 Slokker Vastgoed en G&O realiseren 90 houten woningen in Muiden
- 21-05-2024 14:50 Cotton Island opent winkel in Arnhem
- 21-05-2024 14:49 Kopers gezocht voor The Body Shop
- 21-05-2024 14:40 Savills vastgoedbeheerder van The Pulse of Amsterdam op Zuidas
- 21-05-2024 14:30 Rotterdam wil honderden studentenwoningen bouwen
- 21-05-2024 14:20 Vega(n) restaurant opent vestiging in Den Haag
- 21-05-2024 14:10 Kringloopwinkel Rataplan huurt winkelruimte in Enschede
- 21-05-2024 14:00 Uniqlo opent dit jaar twee nieuwe winkels in Rotterdam en Amsterdam
- 21-05-2024 13:14 René Buck: 'Coalitie wil bij top 5 qua concurrentiepositie gaan behoren, maar dat gaat zo echt niet lukken'
- 21-05-2024 12:00 Cherryl Djoegan head of sustainability bij Envalue
- 21-05-2024 11:30 BTS Logistics huurt 24.000 m2 magazijnruimte op South Holland Inland Port Puttershoek
- 21-05-2024 10:39 Neprom vraagt coalitiepartijen om flexibiliteit rond betaalbaarheidseis
- 21-05-2024 10:36 Geen duurzame luchtkastelen. Voor 'echt' commitment is realisme in transitie-pad nodig!
- 21-05-2024 10:16 M7 rondt herfinanciering Nederlandse portefeuille van 62 miljoen euro af
- 21-05-2024 10:00 Woonvisie Deventer: Tot 2035 11.000 nieuwe woningen erbij
- 21-05-2024 09:32 Geen verplicht warmtepomp meer vanaf 2026, sector reageert woedend
- 21-05-2024 09:17 COA koopt voor miljoenen pand in Haarlem voor permanente opvang asielzoekers
- 21-05-2024 09:01 Amsterdam stelt ontwikkelstrategie op voor woningbouwambities
- 21-05-2024 08:40 Twee bedrijfspanden in Wassenaar verkocht
- 17-05-2024 16:32 DGBC over regeerakkoord 2024: ‘Duurzame ambitie zal van de markt moeten komen’
- 17-05-2024 15:45 Rotterdams college stuurt bestemmingsplannen voor ruim 800 woningen naar gemeenteraad
- 17-05-2024 15:28 Hoofdlijnennotitie Circulaire Economie-wet: mogelijke implicaties voor de vastgoedpraktijk
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.