Hoe kunnen gemeenten voldoen aan de Wet Markt en Overheid?
Drie jaar na de inwerkingtreding van de Wet Markt en Overheid (hierna: Wet MenO) worstelen veel gemeenten nog met de implementatie van deze wet. In deze blog nemen Ariën Versteeg en Erik Vlaming van Fakton u mee in hun ervaring van de impact bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed.
Gelijk speelveld voor overheid en markt
De Wet MenO bevordert een gelijk speelveld tussen overheidsorganisaties en marktpartijen om zo oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Eén van de gedragsregels in de Wet MenO is dat overheden minimaal de integrale kosten van een economische activiteit in de huurprijs doorberekenen. De ‘Handreiking markt en overheid’ merkt de verhuur van ruimten in overheidsvastgoed aan als een economische activiteit. De doorberekening van ten minste de integrale kosten maakt dat de contracthuur wel hoger maar niet lager mag zijn dan de huurprijs die nodig is om de integrale kostprijs af te dekken.
Gemeenten verhuren hun vastgoed aan verschillende partijen, zoals maatschappelijke organisaties, bedrijven en particulieren. De huurprijs is vaak historisch ontstaan. Veel maatschappelijke organisaties huren vastgoed van de gemeente én ontvangen subsidie van de gemeente. Geregeld subsidiëren gemeenten hun maatschappelijke organisaties via een lage huur. Deze huurprijs is lager dan de huurprijs op basis van een integrale kostendoorrekening.
Tot 1 juli 2014 gold een overgangsperiode bedoeld om de werkwijze van gemeenten aan te passen aan de nieuwe regels. Vanaf 1 juli 2014 handhaaft de Autoriteit Consument en Markt de Wet MenO. Let wel: bepalingen in een huurovereenkomst die in strijd zijn met de Wet MenO zijn in beginsel nietig. Dit betekent dat concurrerende verhuurders zich kunnen beroepen op de nietigheid van het huurcontract.
Gemeenten moeten bestaande huurcontracten, waar de huurprijs op basis van de integrale kostendoorrekening hoger is dan de huidige contracthuur, aanpassen. Maar er zijn alternatieven.
Algemeen Belang Besluit maakt vrijstelling mogelijk
Gemeenten kunnen besluiten om een activiteit met een groot maatschappelijk belang vrij te stellen van de invloedssfeer van de Wet MenO, met een zogenaamd Algemeen Belang Besluit. Met de vaststelling vallen activiteiten niet langer onder de gedragsregels van de Wet MenO. Gemeenten hoeven dan voor de aangewezen activiteiten niet de integrale kosten in de huurprijs door te berekenen. Het nemen van een Algemeen Belang Besluit is vergelijkbaar met de aanwijzing van een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) op grond van het EU-Verdrag. Dat vraagt een zorgvuldige afweging, omdat een Algemeen Belang Besluit een besluit is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Een besluit staat daarmee open voor bezwaar en beroep. Belanghebbenden kunnen zo een besluit aanvechten om hun belangen te verdedigen.
Alle verhuringen in overheidsgebouwen als ‘algemeen belang’ aanmerken is een kwetsbare optie. Vaak verhuurt u een deel van uw vastgoed aan commerciële partijen. Hanteert u dan, overeenkomstig het bepaalde in de Wet MenO, een huurprijs op basis van tenminste een integrale kostendoorrekening? Hoe bepaalt u deze integrale kosten en wat betekent dit voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed?
Een gemeente kan uiteraard besluiten om de integrale kosten van vastgoed aan de huurder door te berekenen, en dat via subsidies te compenseren. Voor de huurder én de gemeente is dit een kwestie van ‘vestzak-broekzak’; het saldo van huur en subsidie blijft gelijk. Op die manier volgt de gemeente de wet en ontstaat bovendien transparantie in de mate waarin de gemeente activiteiten subsidieert.
Integrale kostendoorrekening: hoe werkt dat en wat heeft u daarvoor nodig?
De Wet MenO laat overheden vrij in de wijze waarop zij integrale kosten doorrekenen. Wij geven enkele voorbeelden. Algemene beginselen van kostprijsadministratie in de Mededingingswet en Transparantierichtlijn blijven echter leidend. Daar komen wij in deze paragraaf later op terug.
Het begrip integrale kostendoorrekening geeft, vrij vertaald, aan dat alle kosten die zich bij de verhuur van vastgoed aandienen in de huurprijs doorberekend worden. Denk hierbij aan kapitaalslasten, onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringspremie. De kostprijsdekkende huurprijs is een manier om de integrale kosten door te berekenen. U berekent dan de huur waarmee de gemeente haar kosten dekt én het vereiste rendement maakt op het vastgoed. De methodiek van kostprijsdekkende huur kent verschillende varianten:
• Kapitaalslastenmethode
De kostprijsdekkende huur is elk jaar een optelsom van de optredende kosten. Deze kosten bestaan uit de exploitatielasten en de kapitaalslasten in de vorm van rente en afschrijving.
• Discounted Cash Flow (DCF)
De kostprijsdekkende huur wordt op basis van alle toekomstige in – en uitgaven berekend. Meer specifiek: de contante waarde van de huurkasstroom op basis van de kostprijsdekkende huur is gelijk aan de contante waarde van alle kosten en investeringen minus de contante waarde van de restwaarde.
Gemeenten kunnen zowel de kapitaalslastenmethode als de DCF-methode op verschillende manieren vormgeven door keuzen te maken in uitgangspunten voor onder meer aanvangsinvestering en restwaarde. Om op een eenduidige en transparante wijze een integrale kostendoorrekening van gemeentelijke objecten te berekenen, zal de gemeente een keuze moeten maken in methodiek. Kiest u voor de boekwaarde of WOZ-waarde van een object als uitgangspunt voor de integrale kostendoorrekening? Welke restwaardemethodiek hanteert u? Hoe bepaalt u de resterende levensduur van een object? Hoe sluit dit aan bij uw manier van afschrijven en het Besluit Begroting en Verantwoording lagere overheden (BBV) en hoe sluit de methode aan bij uw jaarlijkse begroting? Welke methodiek past het beste bij de indexering van uw huurcontracten? Deze keuzes hangen samen met de algemene beginselen van kostprijsadministratie.
Voor het berekenen van de kostprijsdekkende huurprijs heeft u van uw objecten uiteenlopende gegevens nodig. Denk hierbij aan de boekwaarden en WOZ-waarden van gronden en opstallen, afschrijftermijnen, meerjarenonderhoudsplanningen, meetstaten en informatie over de BTW-positie van uw huurders.
De ‘Handreiking markt en overheid’ geeft aan dat het zinvol is bij economische activiteiten een dossier bij te houden, waarin de gemeente aantoont dat de kosten integraal zijn doorberekend.
Prijst gemeente zich uit de markt?
Wanneer u courant vastgoed aan commerciële partijen verhuurt, is ook de markthuur van belang. In het geval dat de kostprijsdekkende huur hoger is dan de markthuur, prijst u zich als gemeente bij verhuur van vastgoed uit de markt wanneer u volgens de Wet M&O de kostprijsdekkende huur hanteert. Er zijn immers goedkopere alternatieven en het vastgoed komt leeg te staan. Dit ligt naar onze mening niet in lijn met het doel van de Wet MenO; het bevorderen van een gelijk speelveld. Met een huurwaardetaxatie kunt u de markthuur onafhankelijk laten vaststellen en vastgoed tegen markthuur verhuren. Hiermee verstoort de gemeente het gelijke speelveld niet en handelt u in de geest van de Wet M&O.
Voor veel gemeenten ontwikkelde Fakton inmiddels een huurprijsmodel op maat. Zij kregen daarmee een rekenmethodiek met bijbehorend instrument in handen om per object en voor de gehele portefeuille een integrale kostendoorrekening te maken. Zij voldoen daarmee aan de gedragsregel van de Wet MenO en lopen niet langer het risico op nietige huurovereenkomsten en correctieve handhaving door de Autoriteit Consument en Markt.
Ariën Versteeg en Erik Vlaming werken voor Fakton. Zij zijn bereikbaar op 010 300 6000 of via e.vlaming@fakton.com
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.