Wie krijgt de meerwaarde bij grondonteigening: Overheid of eigenaar?
De in de jaren zeventig van de vorige eeuw beslechte discussie over grondpolitiek is weer helemaal terug op de agenda. Het gaat over de vraag aan wie bij onteigening de meerwaarde van de grond toekomt wanneer de bestemming van de grond lucratief wordt gewijzigd in bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein. Aankomende vrijdag buigt de Hoge Raad hierover. Peter Overwater, directeur van rentmeesterkantoor Overwater uit Strijen, legt het belang van deze kwestie uit voor de vastgoedsector.
De discussie is dat de ene groep vindt dat de meerwaarde geheel dient toe te komen aan de overheid omdat het eigendomsrecht ter plaatse veelal een toevallige omstandigheid is en het de overheid is die planologisch bepaalt wat er gebeurt. De andere visie is dat de meerwaarde volledig toekomt aan de eigenaar van de grond omdat er een recht bestaat op een volledige schadeloosstelling daar het eigendomsrecht een grondrecht is. Bovendien wordt de vraag veroorzaakt door de markt en niet door de overheid en omdat er anders twee soorten grondprijzen zouden ontstaan.
In 1979 heeft de wetgever in de Onteigeningswet vastgelegd dat aan de grondeigenaar de meerwaarde van de grond dient toe te komen. Tot 2010 waren de ‘onteigenings’rechters dan ook gewend om bij het bepalen van de waarde van te onteigenen grond het nieuwe bestemmingsplan niet weg te denken. Dit betekende dat als de nieuwe bestemming lucratief was, bijvoorbeeld die van woningbouw, de te vergoeden waarde werd bepaald op die van woningbouwgrond.
Donderslag bij heldere hemel
Zonder dat er sprake was van een relevante politieke discussie of gedachtenvorming in de wetenschap zijn rechters in 2010 als een donderslag bij heldere hemel de Onteigeningswet geheel anders gaan interpreteren. Sindsdien is bij deze rechters de regel dat wanneer een nieuw bestemmingsplan als een uitwerking van een eerder concreet plan op tafel ligt, dat juist het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht.
Wat betekent dat concreet? Als de grond wordt onteigend voor woningbouw en het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht, dan krijgt de grondeigenaar veelal de lagere agrarische waarde in plaats van die van woningbouwgrond krijgt vergoed.
Roept vragen op
Deze geheel andere interpretatie door de ‘onteigenings’rechters heeft geleid tot de volgende vragen:
-Hoe staat dit in verhouding tot het recht op een volledige schadeloosstelling?
-Is het acceptabel dat je op die manier zo twee soorten grondprijzen laat ontstaan, die op de vrije markt en die via onteigening?
-Hoe verhoudt zich dit tot het uitgangspunt van de wetgever, dat een eigenaar de waarde inclusief verwachtingswaarde toekomt?
-Gaat de rechter hier niet op de stoel van de wetgever zitten, zonder duidelijke maatschappelijke aanleiding?
-Wanneer moet het bestemmingsplan worden weggedacht, is er niet altijd sprake van een voorliggend plan?
Deze vragen komen aan de orde bij het pleidooi bij de Hoge Raad op vrijdag 23 januari aanstaande waarbij er vijf vergelijkbare zaken behandeld worden waarbij het bestemmingsplan, zoals hierboven is beschreven, is weggedacht.
Spannend
Het is spannend of de Hoge Raad zal beslissen of in de toekomst bij onteigeningskwesties de oorspronkelijke hoofdregel weer dient te worden gevolgd. Dat zou betekenen dat iemand die zijn eigendomsrecht verliest door onteigening recht houdt op de marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met de nieuwe bestemming. Of de Hoge Raad verandert er niets aan zodat de eigenaar alleen recht blijft houden op de waarde waarbij de nieuwe bestemming is weggedacht. Dat is veelal de lagere agrarische waarde, waardoor de meerwaarde geheel toekomt aan de overheid.
In de anders zo rustige onteigeningswereld wordt de uitkomst van de procedure met veel spanning afgewacht.
Peter Overwater, Rentmeesterskantoor Overwater te Strijen.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.