Wie krijgt de meerwaarde bij grondonteigening: Overheid of eigenaar?
De in de jaren zeventig van de vorige eeuw beslechte discussie over grondpolitiek is weer helemaal terug op de agenda. Het gaat over de vraag aan wie bij onteigening de meerwaarde van de grond toekomt wanneer de bestemming van de grond lucratief wordt gewijzigd in bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein. Aankomende vrijdag buigt de Hoge Raad hierover. Peter Overwater, directeur van rentmeesterkantoor Overwater uit Strijen, legt het belang van deze kwestie uit voor de vastgoedsector.
De discussie is dat de ene groep vindt dat de meerwaarde geheel dient toe te komen aan de overheid omdat het eigendomsrecht ter plaatse veelal een toevallige omstandigheid is en het de overheid is die planologisch bepaalt wat er gebeurt. De andere visie is dat de meerwaarde volledig toekomt aan de eigenaar van de grond omdat er een recht bestaat op een volledige schadeloosstelling daar het eigendomsrecht een grondrecht is. Bovendien wordt de vraag veroorzaakt door de markt en niet door de overheid en omdat er anders twee soorten grondprijzen zouden ontstaan.
In 1979 heeft de wetgever in de Onteigeningswet vastgelegd dat aan de grondeigenaar de meerwaarde van de grond dient toe te komen. Tot 2010 waren de ‘onteigenings’rechters dan ook gewend om bij het bepalen van de waarde van te onteigenen grond het nieuwe bestemmingsplan niet weg te denken. Dit betekende dat als de nieuwe bestemming lucratief was, bijvoorbeeld die van woningbouw, de te vergoeden waarde werd bepaald op die van woningbouwgrond.
Donderslag bij heldere hemel
Zonder dat er sprake was van een relevante politieke discussie of gedachtenvorming in de wetenschap zijn rechters in 2010 als een donderslag bij heldere hemel de Onteigeningswet geheel anders gaan interpreteren. Sindsdien is bij deze rechters de regel dat wanneer een nieuw bestemmingsplan als een uitwerking van een eerder concreet plan op tafel ligt, dat juist het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht.
Wat betekent dat concreet? Als de grond wordt onteigend voor woningbouw en het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht, dan krijgt de grondeigenaar veelal de lagere agrarische waarde in plaats van die van woningbouwgrond krijgt vergoed.
Roept vragen op
Deze geheel andere interpretatie door de ‘onteigenings’rechters heeft geleid tot de volgende vragen:
-Hoe staat dit in verhouding tot het recht op een volledige schadeloosstelling?
-Is het acceptabel dat je op die manier zo twee soorten grondprijzen laat ontstaan, die op de vrije markt en die via onteigening?
-Hoe verhoudt zich dit tot het uitgangspunt van de wetgever, dat een eigenaar de waarde inclusief verwachtingswaarde toekomt?
-Gaat de rechter hier niet op de stoel van de wetgever zitten, zonder duidelijke maatschappelijke aanleiding?
-Wanneer moet het bestemmingsplan worden weggedacht, is er niet altijd sprake van een voorliggend plan?
Deze vragen komen aan de orde bij het pleidooi bij de Hoge Raad op vrijdag 23 januari aanstaande waarbij er vijf vergelijkbare zaken behandeld worden waarbij het bestemmingsplan, zoals hierboven is beschreven, is weggedacht.
Spannend
Het is spannend of de Hoge Raad zal beslissen of in de toekomst bij onteigeningskwesties de oorspronkelijke hoofdregel weer dient te worden gevolgd. Dat zou betekenen dat iemand die zijn eigendomsrecht verliest door onteigening recht houdt op de marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met de nieuwe bestemming. Of de Hoge Raad verandert er niets aan zodat de eigenaar alleen recht blijft houden op de waarde waarbij de nieuwe bestemming is weggedacht. Dat is veelal de lagere agrarische waarde, waardoor de meerwaarde geheel toekomt aan de overheid.
In de anders zo rustige onteigeningswereld wordt de uitkomst van de procedure met veel spanning afgewacht.
Peter Overwater, Rentmeesterskantoor Overwater te Strijen.
Laatste nieuws
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
- 16-05-2024 14:30 Maarsen Groep en Dura Vermeer tekenen voor mixed-use complex in Amsterdam Noord
- 16-05-2024 14:10 Technisch dienstverlener huurt kantoorruimte in Donna Eindhoven
- 16-05-2024 14:00 IHS Capital koopt winkelpand in Haarlem
- 16-05-2024 13:50 WoningBouwersNL verwelkomt nieuwe maatregelen uit coalitieakkoord
- 16-05-2024 11:32 Hugo de Jonge: 'Blij met continuïteit van woningbouwbeleid in coalitieakkoord' + VIDEO
- 16-05-2024 11:15 New Balance huurt 3.865m2 van Jamestown voor EMEA-hoofdkantoor in Amsterdam
- 16-05-2024 11:03 Vastned Retail en Vastned Belgium gaan fuseren
- 16-05-2024 10:12 Rotterdamse VVD stelt raadsvragen over definitie gemeenschappelijk huishouden in nieuwe Wet betaalbare huur
- 16-05-2024 10:06 'Esprit vraagt faillissement aan in Europa'
- 16-05-2024 09:52 Senaat wil af van fiscale beperkingen op woningsplitsing en -deling
- 16-05-2024 09:34 Dit zijn de plannen van het nieuwe kabinet op het gebied van woningbouw
- 16-05-2024 08:56 Synchroon en Daelmans Vastgoed tekenen voor appartementengebouw in Zoetermeer
- 16-05-2024 08:49 Van Herk Groep verhuurt 2.100 m2 winkelruimte aan interieur-platform
- 16-05-2024 08:34 Pascal Schreur directeur ontwikkeling bij Blauwhoed
- 16-05-2024 08:30 MyOffice koopt kantoorgebouw in Eindhoven van M7
- 16-05-2024 08:10 Terres des Hommes verkoopt hoofdkantoor in Den Haag
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.