In deze tijd is het voor veel huurders van bedrijfsruimte moeilijk om het hoofd boven water te houden. Verhuurders lopen daardoor een verhoogd risico de eigendom van hun verhuurde pand kwijt te raken. Een contractspartij van een failliete huurder kan namelijk zijn retentierecht uitoefenen en het gehuurde opeisen om dat te kunnen verkopen. Irene Hofhuis van Fort Advocaten waarschuwt in haar artikel verhuurders dat zij in dergelijke gevallen de kans lopen hun pand kwijt te raken. 

Een recente uitspraak van de Rechtbank Oost Brabant van 15 januari jongstleden onderstreept dit. Het ging hier om een huurder die zijn aannemer niet had betaald en vervolgens failliet ging. De aannemer eiste het gehuurde op, om zijn vordering te kunnen verhalen op de verkoopopbrengst.

Een verhuurder kan dus voor een onaangename verrassing komen te staan en zijn pand zonder zijn instemming (en buiten zijn schuld!) verkocht zien worden. Daarom is het belangrijk te weten wat het retentierecht is en hoe de risico’s voor de verhuurder kunnen worden geminimaliseerd.

Wat is het retentierecht?

Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om een zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Gedacht kan worden aan de genoemde aannemer, die in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het pand verricht. Als de huurder failliet gaat en de aanneemsommen niet zijn betaald, kan de aannemer weigeren het pand aan de verhuurder terug te geven. Hij moet daarover dan zelf de feitelijke macht blijven uitoefenen. Bijvoorbeeld door sloten te vervangen of zijn spullen niet uit het pand te verwijderen. Daarmee maakt hij het gebruik door de verhuurder onmogelijk.

Uitoefening tegen derden met een “ouder recht”

Het retentierecht kan worden uitgeoefend tegen derden die pas na de aannemer een recht op de zaak hebben verkregen. Zoals een tweede aannemer, die later wordt ingeschakeld. Gevoelsmatig is dit logisch: het “oudere” recht van de aannemer gaat dan voor op het “jongere” recht van een derde. Maar onder bepaalde voorwaarden kan het retentierecht ook worden uitgeoefend tegen derden met een ouder recht. Zoals de verhuurder van een pand. Voorwaarde is dat de verhuurder de huurder toestemming heeft gegeven om de aannemingsovereenkomst aan te gaan.

Wat betekent dit in de praktijk?

Daarover de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. Huurder en verhuurder hadden afgesproken dat huurder bepaalde voorzieningen zou aanbrengen. Verhuurder betaalde daarvoor een investeringsbijdrage van 1,25 miljoen euro en huurder sloot een overeenkomst met een aannemer. Een paar maanden later waren de facturen van de aannemer nog niet betaald en ging huurder failliet. De aannemer stelde dat hij een retentierecht had m.b.t. het pand.

De rechter formuleert als algemene regel dat als een aannemer in zo’n situatie een retentierecht heeft, hij het gehuurde (nadat de huurder tot betaling is veroordeeld) kan verkopen en zijn vordering kan verhalen op de verkoopopbrengst. Voor deze verkoop is geen toestemming van de verhuurder nodig.

De aannemer kan zijn retentierecht in dit geval dus inroepen tegen iemand met een ouder (eigendoms)recht omdat de huurder toestemming had om voorzieningen aan te brengen. En daarmee (impliciet) om een aannemingsovereenkomst aan te gaan.

Een verhuurder kan dus, terwijl hij zich van geen kwaad bewust is, geconfronteerd worden met de executieverkoop van zijn pand door een partij met een vordering op zijn huurder. De verhuurder moet de huurder dan wel van tevoren wel toestemming hebben gegeven om met die partij te contracteren. Zoals in de hiervoor besproken casus of wanneer de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud aan het pand, en daarom één of meerdere aannemingsovereenkomsten zal aangaan.

Risicobeperking

De verhuurder doet er verstandig aan ervoor te zorgen dat contractspartijen van de huurder geen retentierecht krijgen m.b.t. zijn pand. Dit kan hij regelen door de huurder te verplichten in zijn overeenkomsten met derden, waaronder aannemers, af te spreken dat deze geen retentierecht hebben. Als de huurder zich daaraan houdt, mag de aannemer het pand niet tegen de wil van de verhuurder onder zich houden en verkopen. Zo kunnen vervelende verrassingen zoveel mogelijk worden voorkomen.

Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Irene is gespecialiseerd in het adviseren en procederen over huurrechtelijke, bouwrechtelijke en meer algemeen vastgoed gerelateerde kwesties. Zij werkt voor onder meer retailers, beleggers en makelaars.