Nemen adviseurs het risico voor projectcreatie?
‘De afgelopen jaren kwam iedereen weg met tamelijk opportunistisch gedrag, dat noemden we integraal ontwerpen. Maar echte samenwerking is gericht op verantwoordelijkheid nemen om samen het eindresultaat te behalen waarmee de eindgebruiker tevreden is. Daardoor ontstaat een dwang tot samenwerking met meer inhoud. De oude manier van je werk afbakenen heeft geen bestaansrecht meer.’ Aldus Jaap Wiedenhoff, directeur van Arup, tijdens het NRP Debat over ‘Ontwerpen in de huidige markt’ op 22 januari.
Adviseurs en ontwerpers worden steeds creatiever in het vinden van oplossingen voor de stagnatie in de sector. Een groot deel van hun werk betreft tegenwoordig herontwikkeling van gebouwen om ze een tweede leven te geven. Dat brengt een rolverschuiving met zich mee. En de noodzaak tot andere samenwerkingsvormen. Tijdens het NRP Debat in Central Post werd er druk gediscussieerd over de mogelijkheden van risicodragende participatie van ontwerpers en adviseurs om projecten van de grond te trekken.
Beloning naar resultaat
Jaap Wiedenhoff vindt dat adviseurs hun ambitie niet moeten richten op projectontwikkeling, maar op projectcreatie. ‘In het ontwikkelaarsvak zit weinig toegevoegde waarde meer, maar je wilt eigenlijk wel de goede dingen uit verleden transporteren naar deze tijd. Mijn stelling is dat geld tamelijk goedkoop is, terwijl kennis en kunde steeds zeldzamer en moeilijk te vinden is. Je kunt proactief investerend deelnemen, zodat een opdrachtgever je niet op basis van inspanning maar op resultaat beloont. Je werkt samen en als iemand waarde toevoegt door serieus risico mee te dragen, dan wordt hij daarvoor beloond, maar je marge krijg je pas als je project een succes is.’
Samen pijn lijden
Architect Harry Abels van IAA stelt voor om risico te lopen voor zijn eigen aandeel, dus in zijn geval voor het ontwerp, als anderen ook risicodragend participeren. Maar je moet elkaar wel kunnen aanspreken op resultaten. ‘Bij samenwerken hoort ook samen pijn kunnen lijden,’ aldus Harry Abels. ‘Bij een project hebben we het ontwerp samen met de adviseurs gebaseerd op de positie van een boom. Toen bleek dat daarin een fout zat, weigerde de opdrachtgever meerwerk te betalen. Die zei: los het zelf maar op, dan had je beter moeten kijken. Daar zit iets in, en dan moet je samen pijn kunnen delen.’
Oprichten van een projectrealisatie bv
Door het verdwijnen van de projectontwikkeling is risicokapitaal voor investeringen in de initiatief- en ontwerpfase een probleem. ‘Beleggers hebben wel interesse voor uitontwikkelde projecten waarin alle research is gedaan en helder is wie, wat, hoelang ,en hoeveel kan verdienen,’ geeft Abels aan. ‘Om dit op te lossen hebben we onze opdrachtgevers en partners voorgesteld om deel te nemen in een projectrealisatie bv, die het werk van de adviseurs in opdracht neemt. Omdat het sterk risicodragend kapitaal betreft, vragen we bij het verlenen van de bouwvergunning een bonus die gelijk is aan het honorarium voor de werkzaamheden tot aan de bouwvergunning. Essentieel is dat alle partners deelnemen in de projectrealisatie bv, zeker ook de initiatiefnemer van het project. We zijn inmiddels met deze methode gestart bij drie projecten in Duitsland.’
Bonus?
Constructeur Remko Wiltjer van IMd krijgt in praktijk regelmatig de vraag of hij een project op eigen kosten wil opstarten. Maar de risico’s zijn voor een adviseur lastig terug te verdienen. ‘Want als het ons lukt, wat blijft er voor ons over? Ja, misschien 5 tot 10 procent, maar nooit een bedrag dat twee keer over de kop gaat. Het goede is wel: als je er zo in zit, ontstaat een fanatieke beleving want gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen stimuleert enorm.’
Duurzame oplossing
Adviseur Leo Snel van Rho vraagt aandacht voor de risicobeheersing en de proceskant: dit wordt een survival of the fittest. ‘Wil je een duurzame oplossing dan is het nemen van risico niet specifiek afhankelijk van het onderdeel dat je zelf doet, maar van het gehele project. Ik vraag me af of je als één partij in dat systeem zo met risico aan de gang moet gaan. Dan gaat die ene partij de totale projectfinanciering doen en pakt daarmee de rol op die in verleden door de ontwikkelaar werd uitgevoerd. Dat is eigenlijk niet meer van deze tijd.’
Winnen is essentieel
Jaap Wiedenhoff ziet vooral pluspunten in de benadering. ‘Door te investeren bind je je, maar een verdienmodel is het alleen in een team dat wint. Als jij er niet in zit om te winnen, dan doen we het niet. Maar als iedereen die het project meecreëert wel wil winnen, maximaliseer je je kans op winst. Uit de revenuen komt je marge. We leven in een tijd waar dingen veranderen, daar worden mensen onzeker van. En in aansluiting op de stelling van Leo Snel geeft hij aan een Darwinist te zijn: ‘ik geloof in de survival of the fittest en hoop dat ik erbij zit.’
Zie voor het gehele verslag: http://www.nrplatform.nl/nieuws/nrp_nieuws/adviseursdebat_nrp_2014_ontwerpen_in_de_huidige_markt/
Josine Crone, NRP www.nrplatform.nl
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.