Het besluit van de Bijenkorf om 5 van haar 12 vestigingen te sluiten was begin vorige week het nieuws van de dag. Twee van de vijf vestigingen worden voortgezet door Primark, een snelgroeiende goedkope kledingwinkel die zich in tegenstelling tot de Bijenkorf richt op het lagere segment. Voor de andere drie te sluiten vestigingen is nog niet bekend wat er gaat gebeuren. De vastgoedvraag komt op of dat zomaar kan.

Het antwoord op die vraag luidt, zoals zo vaak in het juridische wereldje, 'het hangt er vanaf'. Wanneer de voortzetting door Primark met instemming van de verhuurder geschiedt is er geen probleem; als partijen het eens zijn kan (bijna) alles. Wil de verhuurder geen Primark in zijn pand, dan is de vraag of de Bijenkorf een indeplaatsstelling kan afdwingen. Daarvoor moet sprake zijn van een voorgenomen bedrijfsovername (niet alleen van de huurrechten!) en los daarvan dient Primark voldoende waarborgen te bieden voor de nakoming van de huurovereenkomst.

Indeplaatsstelling lastig

Dat laatste zal vermoedelijk het probleem niet zijn, dat eerste mogelijk wel. Want Primark en de Bijenkorf voeren niet hetzelfde assortiment. Nu is in de rechtspraak uitgemaakt dat tegen een verandering van bedrijfsformule op zich geen bezwaar bestaat, mits de huurovereenkomst dat toestaat. Als in de huurovereenkomst bij de bestemming alleen maar is opgenomen 'kledingwinkel', dan biedt dat mogelijkheden. Maar luidt de omschrijving 'kledingwinkel voor het hogere segment' of 'volgens de Bijenkorf-formule', dan wordt indeplaatsstelling een lastiger verhaal, want aan die criteria kan Primark niet voldoen. Vermoedelijk heeft de Bijenkorf dit al geregeld met de verhuurder(s). 

En de drie vestigingen waarvoor (nog) geen opvolgend huurder is? Als de huurovereenkomsten opzegbaar zijn, danwel de bepaalde tijd waarvoor ze zijn aangegaan verstreken is, dan is het simpel. De Bijenkorf kan dan gewoon opzeggen en op de einddatum vertrekken. Maar wat als de huurovereenkomsten nog jaren doorlopen? Kan de Bijenkorf dan toch de verliesgevende exploitatie stopzetten? Alweer 'het hangt er vanaf'. Een wettelijke exploitatieverplichting bestaat niet. Wel dient de huurder zich als goed huurder te gedragen, maar wat dat in concreto inhoudt wordt in de wet niet uitgewerkt.

Uitkomst bieden

Dus moet de huurovereenkomst uitkomst bieden. Het standaard ROZ-model winkelruimte legt in de algemene bepalingen aan de huurder de verplichting op het gehuurde gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk zelf in gebruik te hebben. Dat moet ook een behoorlijk gebruik zijn. Van die verplichting probeerde bijvoorbeeld Laurus zich ooit te kwijten door een inmiddels ongewenste supermarkt te ontmantelen met uitzondering van één kassa en één stelling met zoetwaren. Daar trapte de kort geding rechter niet in. Dat de Bijenkorf zich zou proberen te onttrekken aan haar (exploitatie)verplichtingen lijkt gezien de statuur van deze partij niet aannemelijk. 

Benieuwd hoe de Bijenkorf het gaat oplossen. We zullen het zien.

Paul Wanders is advocaat partner Vastgoed bij Boekel De Nerée. Wanders heeft een algemene vastgoedpraktijk waarin hij zich voornamelijk bezighoudt met (adviseren over) vastgoedtransacties en de juridische geschillen die daarmee verband houden en/of daaruit voortvloeien. Daarnaast adviseert en procedeert hij over huurovereenkomsten, vooral met betrekking tot bedrijfsruimte. Ook besteedt hij een deel van zijn tijd aan zaken op het gebied van beroepsaansprakelijkheid. Paul is tevens lid van de Raad van Bestuur van Boekel De Nerée.