Column: Transformatie van kantoren naar woningen zonder fiscale belemmeringen
De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt blijft een groeiend probleem. In mijn vorige column in Vastgoedjournaal heb ik - met een kleine knipoog - al een oplossing aangedragen voor de leegstand die ook het ‘probleem’ van de brievenbusmaatschappijen wegneemt. In deze column wil ik aandacht besteden aan een wat serieuzere oplossing die al regelmatig is geopperd, namelijk de transformatie van kantoren naar woningen. Hoewel dit idee gezien de verwachte krapte op de woningmarkt voor de hand ligt, maakt de btw-behandeling een dergelijke transformatie echter onaantrekkelijk. Ook de VVD-fractie in de Tweede Kamer onderkent dit probleem en heeft vorige week aan minister Stef Blok voorgesteld om de btw voor de transformatie van kantoren te verlagen. Een initiatief dat ik van harte toejuich. De vraag is echter of hiervoor een aanpassing van de fiscale regelgeving noodzakelijk is gelet op een aantal recente uitspraken van de Hoge Raad.
De oplevering van een nieuwe woning is normaal gesproken belast met 21 procent btw. Volgens de staatssecretaris van Financiën moet ook de transformatie van kantoren naar woningen worden gezien als de oplevering van een nieuwe woning. Er is met andere woorden sprake van ‘nieuwbouw’ en niet van ‘verbouw’. Dit betekent dat het dus ook niet mogelijk is om bij de transformatie van kantoren naar woningen het lage btw-tarief van 6 procent toe te passen voor arbeidskosten. Dit lage tarief is als onderdeel van het woningmarktakkoord vanaf 1 maart 2013 tijdelijk voor een periode van 12 maanden doorgevoerd. Hoewel dit een welkome maatregel is, kan men zich natuurlijk afvragen waarom dit lage btw-tarief niet ook kan worden toegepast bij de transformatie van kantoren naar woningen. Want wat nu als het uiterlijk van een pand nauwelijks verandert en ook de bestaande vloeren, plafonds en muren worden gehandhaafd? In dat geval lijkt me nu juist geen sprake van nieuwbouw maar gewoon van een verbouwing. Je kan de wetgeving naar mijn mening dus ook op een andere manier lezen dan de staatssecretaris van Financiën doet. In deze opvatting voel ik mij bovendien gesterkt door een aantal recente uitspraken van de Hoge Raad.
Volgens de Hoge Raad is er bij de transformatie van een kantoorpand tot woningen namelijk niet automatisch sprake van nieuw vervaardigde woningen. De Hoge Raad oordeelde dat goed moet worden gekeken of door de verbouwing bepaalde ingrepen hebben plaatsgevonden die zodanig zijn dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In de betreffende procedures is onder meer aangegeven dat van nieuwbouw niet zonder meer sprake is als de bestaande vloeren, plafonds en muren worden gehandhaafd en als de uiterlijke veranderingen aan het pand minimaal zijn. Het maakt volgens de Hoge Raad dus ook niet uit als een kantoorpand wordt verbouwd tot meerdere woningen. Er is een dergelijk geval gewoon sprake van een verbouwing en niet van nieuwbouw. Met andere woorden, de transformatie van kantoren naar woningen kan onder omstandigheden dus gewoon plaatsvinden tegen het verlaagde btw-tarief. Wel is het voor partijen die dit overwegen van belang om alles op de juiste manier vorm te geven, om te voorkomen dat een ‘vormfout’ roet in het eten gooit.
Ik denk dat het ministerie van Financiën ook niet bang hoeft te zijn dat de toepassing van het verlaagde btw-tarief ten koste gaat van de schatkist. De lagere belastingopbrengsten zullen naar alle waarschijnlijkheid weer gecompenseerd worden door de opbrengsten die logischerwijs voortvloeien uit de impuls voor de bouwsector en de woningmarkt. Of de staatssecretaris er op dit moment ook zo over denkt is echter nog maar zeer de vraag. Partijen die daadwerkelijk overwegen om een kantoorpand te transformeren naar woningen en de fiscus op hun pad vinden hebben naar mijn mening een sterke case en zijn dan ook van harte uitgenodigd om contact met me op te nemen.
Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.