Op 19 december 2023 is het Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties als onderdeel van het Belastingplan 2024 aangenomen. In veel gevallen heeft dit tot gevolg dat met ingang van 1 januari 2025 de (samenloop)vrijstelling van de overdrachtsbelasting niet meer van toepassing zal zijn op de verkrijging van nieuwe onroerende zaken in de vorm van een “vastgoedaandelentransactie”.

In plaats van een vrijstelling zal vanaf 1 januari 2025 in de overdrachtsbelasting een nieuw tarief van 4% gelden op dergelijke aandelentransacties. Voor nieuwbouwprojecten waarvoor op of vóór Prinsjesdag 2023 om 15:15 uur reeds een intentieovereenkomst was getekend, kan echter een beroep op overgangsrecht worden gedaan. Dit overgangsrecht stelt de vrijstelling veilig tot 1 januari 2030. De koper dient dan echter wel vóór 1 april aanstaande melding te doen bij de Belastingdienst.

De huidige situatie
Op basis van de huidige wet is de (op)levering van onroerende zaken in de bouw- en handelsfase met inbegrip van bouwgrond ("nieuwe onroerende zaken") belast met btw en is de verkrijging daarvan in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de zogenoemde samenloopvrijstelling. Wanneer echter aandelen worden verkocht in een vennootschap die nieuwe onroerende zaken bezit, is de levering van die aandelen niet aan btw-onderworpen. Heffing van overdrachtsbelasting kan dan aan de orde komen indien de vennootschap op basis van haar bezittingen kwalificeert als een onroerendezaakrechtspersoon (“OZR”) en de koper een aanmerkelijk aandelenbelang in de vennootschap verkrijgt. Desalniettemin kan de koper op grond van jurisprudentie ook op de aandelenkoop de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting toepassen, wanneer de vennootschap nieuwe onroerende zaken bezit. Dit zorgt voor situaties waarbij het mogelijk is om vastgoed(aandelen) over te dragen zónder heffing van btw en zónder heffing van overdrachtsbelasting.

De vennootschap zelf voelt wel btw-druk op de bouw- en ontwikkelkosten Dit is het geval indien en voor zover de vennootschap de nieuwe onroerende zaken in de toekomst btw-vrijgesteld gaat gebruiken. Denkt u daarbij aan de verkoop of verhuur van nieuwbouwwoningen of commercieel vastgoed aan btw-vrijgesteld presterende afnemers. Maar door de verkoop te structureren als vastgoedaandelentransacties blijft in ieder geval de ontwikkelwinst buiten de heffing van btw en overdrachtsbelasting.

De nieuwe wet
Het kabinet noemt deze verkopen zonder btw en overdrachtsbelasting ongewenst en onbedoeld. Het heeft daarom de samenloopvrijstelling voor dergelijke transacties met ingang van 1 januari 2025 ingetrokken. Voor deze transacties is per 1 januari 2025 in beginsel dus wél overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang in een OZR. Omdat de gemiste belastingopbrengst eigenlijk gelijk is aan de btw van 21% over de ontwikkelwinst, zal voor deze verkrijgingen een nieuw tarief gaan gelden van 4% (in plaats van het huidige algemene tarief van 10,4%).

De samenloopvrijstelling blijft verder van toepassing voor de situaties waarbij de vennootschap de onroerende zaken gedurende twee jaar ten minste voor 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.

Overgangsrecht
In de wet is voorzien in overgangsrecht voor onderhanden nieuwbouwprojecten. Het overgangsrecht zal betrekking hebben op nieuwbouwprojecten waarvoor op het moment van indiening van het wetsvoorstel op Prinsjesdag 2023 (dinsdag 19 september 2023, 15:15 uur) tenminste een getekende intentieovereenkomst bestaat. In deze overeenkomst dient nauwkeurig te zijn vastgelegd onder welke voorwaarden en binnen welke termijn de aandelentransactie zal plaatsvinden, en op welk(e) vastgoedproject(en) de overeenkomst betrekking heeft. Voor projecten onder een kwalificerende intentieovereenkomst gaan de wijzigingen niet al gelden vanaf 1 januari aanstaande maar vanaf 1 januari 2030. Zo worden de meeste nieuwbouwprojecten die op Prinsjesdag 2023 al in ontwikkeling waren niet tussentijds geconfronteerd met aanvullende heffing van overdrachtsbelasting bij verkoop van het project.

LET OP! Wilt u gebruik maken van het overgangsrecht? Dan dient de aanstaande aandelenkoper vóór 1 april aanstaande melding te doen van de getekende intentieovereenkomst bij de Belastingdienst.

Gevolgen voor de praktijk
De nieuwe wet wordt met ingang van 1 januari 2025 van kracht en treft dan met name (kopers van) vastgoedvennootschappen die geen recht hebben op aftrek van btw. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan vennootschappen die nieuwbouwwoningen ontwikkelen of vastgoed voor gebruik door zorg- en onderwijsinstellingen. Ook kopers van vennootschappen met slechts gedeeltelijk btw-aftrekrecht kunnen met de nieuw heffing van overdrachtsbelasting worden geconfronteerd.  

Ter afsluiting
Het blijft van belang om van geval tot geval te beoordelen of de aankoop van nieuwe onroerende zaken voordeliger direct als stenentransactie kan plaatsvinden, of in de vorm van een aandelentransactie. In de afweging dienen uiteraard ook niet-fiscale redenen te worden meegenomen om al dan niet te kiezen voor een aandelentransactie. 

Dit was een bijdrage van Jimmy Eskens en Frank van Nus. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam, bestaand uit fiscalisten, juristen en notarissen. In 2023 is Maaike Timmer (m.timmer@hvkstevens.com) als partner-notaris tot het team toegetreden.

Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Stuurt u dan een e-mail naar Jimmy Eskens of Frank van Nus of bezoekt u de website van HVK Stevens.