Het kabinet heeft met het oog op de bestrijding van short stay verhuur structuren voorgesteld de bestaande btw-herzieningsregels uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken. Hierdoor vervalt de mogelijkheid om slechts kortstondig btw-belast te verhuren en daarmee alle btw op verbouwingskosten in aftrek te brengen. In dit artikel gaan wij verder in op de achtergrond en het specifieke voorstel.

Achtergrond
In beginsel is de verhuur van een onroerende zaak vrijgesteld van btw. De btw op kosten die verband houden met (de verhuur van) de onroerende zaak is dan niet aftrekbaar. Dit geldt dan bijvoorbeeld ook voor de btw op de kosten van een verbouwing van de onroerende zaak.

Als de onroerende zaak echter btw-belast wordt verhuurd, bijvoorbeeld in het kader van short stay, wordt bewerkstelligd dat wel recht op aftrek van btw bestaat voor bijvoorbeeld een verbouwing (zie hiervoor ook ons eerdere artikel). Als de verbouwing niet heeft geleid tot “in wezen nieuwbouw”, kan de onroerende zaak het jaar na de eerste ingebruikneming btw-vrijgesteld worden verhuurd zonder dat dit leidt tot herziening van in aftrek gebrachte btw. Dit is mogelijk, omdat de Nederlandse wetgeving momenteel geen herzieningsregeling kent voor (verbouwings)diensten.

Voorstel
Het kabinet vindt de beschreven situatie onwenselijk en stelt voor om de bestaande herzieningsregels voor investeringsgoederen uit te bereiden naar diensten aan onroerende zaken (hierna: “kostbare diensten”).

De uitbreiding van de herzieningsregeling naar kostbare diensten betekent dat deze diensten over een aantal jaren gevolgd moeten worden en de initiële aftrek daarmee in overeenstemming wordt gebracht met het gebruik (belast of vrijgesteld) daarvan. Hiermee

wordt voorkomen dat de onroerende zaak slechts een jaar btw-belast hoeft te worden verhuurd en dat de btw-aftrek daarna definitief is.

In het voorstel is nu opgenomen dat de herzieningstermijn wordt vastgesteld op vijf boekjaren. Om dus in vergelijking met de huidige situatie op hetzelfde resultaat te komen (volledige aftrek), dient de onroerende zaak niet één maar vijf jaar btw-belast te worden verhuurd.

Anderzijds leidt de uitbreiding van de herzieningsregeling ertoe dat aftrek van btw mogelijk is als de onroerende zaak binnen de herzieningstermijn wordt aangewend voor btw-belast gebruik, in plaats van btw-vrijgesteld gebruik. In dat geval kan alsnog (een deel van de) in rekening gebrachte btw in aftrek worden gebracht.

Het voorstel kent een drempelbedrag van 30.000 euro (ex btw) per kostbare dienst, zodat kleine diensten niet onder de herzieningsregels vallen. Daarnaast is een overgangstermijn voorgesteld en is de beoogde inwerkingtreding van de wijziging pas per 1 januari 2026.

Invloed op praktijk
Het voorstel leidt tot een extra administratieve last voor ondernemers, die de initiële btw-aftrek en het btw-vrijgestelde/-belaste gebruik van kostbare diensten gedurende vier jaar na het jaar van eerste ingebruikname moeten gaan bijhouden. Dit geldt niet alleen voor ondernemers die gebruik maken van “short stay” structuren, maar voor alle ondernemers die onroerend goed in bezit hebben of gebruiken.

Op 5 maart 2024 is de internetconsultatie gestart. Tijdens de consultatie kunnen belanghebbenden commentaar geven op het voorstel, dat mee wordt genomen bij de vormgeving van het definitieve wetsvoorstel.

Wij houden u graag op de hoogte van de voorgestelde uitbreiding van de btw-herzieningsregeling. Mocht u reeds in kaart willen brengen welke gevolgen het voorstel voor u kan hebben, dan kijken wij graag met u mee.

Dit was een bijdrage van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn. Zij maken als fiscalisten deel uit van het vastgoedteam van HVK Stevens te Amsterdam en Rotterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar j.vanwamelen@hvkstevens.com of m.hagendoorn@hvkstevens.com of bezoek de website van HVK Stevens.