Het gaat om veel meer dan betaalbaarheid en huurderstevredenheid als je sociale impact wilt maken in het vastgoed, benadrukken Joan Ronner (CEO van Area of People) en Jochem Lubsen (Sustainable Business Developer bij Rabobank Wholesale). ‘Deze twee aspecten meten alleen de relatie tussen mensen en stenen, sociale impact gaat vooral om betrokkenheid. En die werkt altijd twee kanten op: zowel vanuit de bewoners als vanuit de eigenaar. De vastgoedsector heeft daarom een veel grotere rol dan enkel als leverancier van stenen.’

Terwijl de E uit ESG (Environmental) zich al goed laat meten, is dit voor de S (Social) nog sterk in opkomst. Area of People heeft hiervoor in de afgelopen vijf jaar een methode ontwikkeld. Het platform meet sociale impact aan de hand van het thuisgevoel. ‘Een tevreden bewoner kan een passieve bewoner zijn en draagt dan weinig bij aan de woonomgeving’, legt Ronner uit. ‘Als je sociale impact wilt maken, moet je aan betrokken communities werken. De S gaat over onze samenleving – ‘Society’ – en die moet een prettig thuis zijn voor iedereen. Dat is een universele taal die iedereen begrijpt: de belegger, de bank en de bewoner.’

Sociale impact is een belangrijke opgave waar Rabobank vanuit haar coöperatieve achtergrond met veel passie aan werkt, vertelt Lubsen. ‘Traditioneel benaderden banken dit vooral vanuit het perspectief van betaalbaarheid. Dat is waar je in eerste instantie de meeste invloed op denkt te hebben, maar sociale impact is veel breder dan dat. We hebben inmiddels een vergevorderde definitie van de S uit ESG opgesteld, bestaande uit elementen als betaalbaarheid, betrokkenheid en leefbaarheid. Meetbaarheid is hierbij ook belangrijk zodat we hier samen met onze klanten op kunnen sturen. Als we daarvoor financiële instrumenten inzetten, dan willen we dat ze duidelijk, transparant en ambitieus zijn. Daarom zijn de meetmethodes van Area of People zo waardevol.’

Betrokken communities
Gedurende de afgelopen vijf jaar heeft Area of People voortdurend aan bewoners gevraagd of zij zich thuis voelen in hun gebouw en waar dat thuisgevoel door wordt bepaald. Daaruit blijkt dat het thuisgevoel gemiddeld voor 50% door de bewoners wordt bepaald, voor 25% door de woning en voor 25% door de service. ‘Natuurlijk heeft de vastgoedeigenaar via goede service en regelmatig onderhoud invloed op het thuisgevoel’, vertelt Ronner,’ maar het is slechts de helft van het totaal. In de andere helft, de sociale kant, zit nog veel winst. Zo wordt een gevoel van onveiligheid niet altijd weggenomen door een nieuw toegangssysteem, maar kan vaak eenvoudig worden opgelost wanneer bewoners er samen op letten dat de voordeur dichtvalt en ze naar elkaar omkijken. Betrokken communities zijn dus in feite een zeer goedkope én effectieve manier om sociale impact te maken. Ons platform informeert onze klanten heel concreet over die zaken waar zij actie op kunnen nemen om de sociale impact score te verbeteren.’

Vastgoed met hoge sociale cohesie waardevaster
Lubsen benadrukt dat binnen Rabobank bekend is dat sociale cohesie belangrijk is voor waardebehoud van het vastgoed. Rabobank ziet namelijk dat wijken waar de sociale cohesie hoog is, aantrekkelijker zijn op de lange termijn. De technische levensduur van een wijk is namelijk anders dan de sociale levensduur. ‘Sociaal kan het al veel eerder klaar zijn als je er geen aandacht aan besteedt’, verklaart Ronner. ‘Buurten kunnen dan snel verpauperen met waardedaling tot gevolg. Zulke negatieve ontwikkelingen worden nu vaak pas reactief bestreden, terwijl we proactief sociale impact kunnen maken. Wat we als ontwikkeling vanuit ESG zien is dat vastgoed steeds meer een middel wordt om ook waarde voor de samenleving te genereren, niet alleen als doel op zich.’

Dit jaar nog start met financiële instrumenten
Rabobank is als coöperatieve bank begaan met de lokale omgeving en betrokken in de gemeenschap. Daarom wil de bank een belangrijke stimulerende rol spelen bij het vorm en inhoud geven aan de S in ESG. ‘We voeren hierover constant gesprekken met onze klanten, delen wederzijds kennis en dagen elkaar uit. Daarnaast zullen we er waar mogelijk op overgaan om sociale impact mee te nemen in onze financieringen. Dat kan op verschillende manieren. Er zijn al meerdere sustainability-linked loans waarbij je gezamenlijk doelstellingen op duurzaamheid en sociale thema’s vaststelt. Daarnaast heb je ook social loans, specifiek voor sociale activiteiten. Dat kan breed geïnterpreteerd worden, maar thuisgevoel is daar zeker onderdeel van. Op termijn kun je ook denken aan stimulerende voorwaarden, zoals een rentekorting. We onderzoeken nu hoe we de data van Area of People kunnen ontsluiten, zodat we deze nieuwe leningsvormen verder kunnen structureren en kunnen meten of we met onze financieringen ook daadwerkelijk sociale resultaten behalen. Dit jaar nog zullen we nieuwe, concrete stappen zetten op dit vlak.’

Behoefte aan rapporteren over impact groeit snel
Achterblijven op ESG-thema’s is geen optie meer. Europese wet- en regelgeving zoals de SFDR stelt al eisen aan financiële instellingen en door de CSRD moeten steeds meer bedrijven verplicht rapporteren over hun impact op mens en klimaat. Dat vraagt volgens Ronner van vastgoedpartijen nu een verschuiving van focus op de stenen naar de mens. ‘Met name grote beleggers hebben de te nemen stappen voor de E inmiddels wel helder en gaan aan de S werken. Steeds meer van onze klanten starten daarom om onze real time data direct in hun rapportages te verwerken. Een soortgelijke vraag zien we vaker vanuit gemeenten en woningcorporaties, die sociale ambities hebben op gebouw- of gebiedsniveau maar het nog ontbreekt aan goede data.’

Sociaal duurzaam vastgoed eenvoudiger te financieren
Financieringen voor sociaal duurzaam vastgoed worden de komende jaren dus toegankelijker en transparanter. Dat er daarbij doelen worden gesteld om de sociale cohesie te verbeteren betekent een win-winsituatie voor zowel eigenaren als bewoners. ‘Dit vereist wel een betrokken houding van eigenaren die actief met de bewoners aan de slag moeten’, benadrukt Ronner. Lubsen vult aan: ‘Vastgoed dat duurzaam en sociaal is, ligt beter in de markt. Dit maakt de investering in sociale impact aantrekkelijk en is daardoor ook vanuit dat perspectief eenvoudiger te financieren. Meetbaarheid is hierbij essentieel om het potentieel van sociale impact volledig te benutten en resultaten inzichtelijk te maken. Rabobank speelt hierbij een proactieve rol omdat de verbinding tussen zakelijk en sociaal belang een positief resultaat oplevert voor alle partijen. Sociale impact is de volgende grote stap in het vastgoed. Het is belangrijk om daar op voor te sorteren. Wij nemen hier graag het voortouw in.'