Aan derden verhuurd vastgoed komt niet in aanmerking voor de bedrijfsopvolgingsregeling
Mariëlle Schuurman, director tax bij BDO gaat in de volgende bijdrage in op de vraag welk verhuurd vastgoed tot het ondernemingsvermogen behoort en hoe hier fiscaal mee om te gaan binnen de bedrijfsopvolgingsregeling.
Bij de schenking of vererving van aandelen in een onderneming kan de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting en de bedrijfsopvolgingsregeling in de schenk- of erfbelasting worden toegepast. Uiteraard, indien en voor zover sprake is van ondernemingsvermogen. In recente rechtspraak is de vraag uitgeprocedeerd of een vennootschap die zich bezighoudt met de ontwikkeling en verhuur van vastgoed een onderneming drijft en zo ja, welk vastgoed tot het ondernemingsvermogen behoort.
Een of meerdere activiteiten?
De Hoge Raad oordeelde dat de ontwikkelingstak en de verhuurtak in het bedrijf in de onderhavige casus twee afzonderlijke activiteiten waren. Dit was mede gebaseerd op het feit dat de activiteiten naar buiten toe als twee afzonderlijke kernactiviteiten werden gepresenteerd. Er was intern ook een gescheiden administratie met een afdeling projectontwikkeling en een afdeling verhuur. In dat geval moet per activiteit beoordeeld worden of sprake is van een ondernemingsactiviteit om de bedrijfsopvolgingsregeling te kunnen toepassen. De Hoge Raad kwam daarbij tot de conclusie dat alleen de ontwikkeltak een onderneming vormde. De verhuur van het vastgoed ging het normaal vermogensbeheer niet te boven en kwalificeerde als beleggingsvermogen waarop de BOR niet van toepassing is. De Hoge Raad verwees de zaak vervolgens naar Hof Den Haag om nader te beoordelen of enkele specifiek benoemde verhuurde panden toch tot het ondernemingsvermogen moesten worden gerekend.
Kunnen verhuurde panden toch als ondernemingsvermogen kwalificeren?
In bijzondere situaties kunnen verhuurde panden toch als ondernemingsvermogen kwalificeren. In deze casus was dat onder meer de vraag voor een kantoorpand dat voorheen in de onderneming werd gebruikt en ten tijde van de verkrijging werd verhuurd aan derden. Belanghebbende deed een beroep op oude rechtspraak uit 1997: Het Pottenbakkersarrest. In tegenstelling tot het Hof ging de Hoge Raad hierin niet mee. Van belang was dat op moment van de verkrijging het pand niet meer in de onderneming werd gebruikt en daarom niet kan kwalificeren als ondernemingsvermogen.
De Hoge Raad sluit aldus aan bij het moment van de verkrijging. In dat geval zou de parallel getrokken kunnen worden met de overdracht van een inkomstenbelasting-onderneming. In de winstsfeer geldt namelijk ook dat een opvolger het verhuurde pand opnieuw moet gaan etiketteren. De opvolger heeft het verhuurde pand niet in de eigen onderneming gebruikt en zou het dan ook niet kunnen aanmerken als ondernemingsvermogen.
Aandachtspunten bij deze rechtspraak
Ten eerste merken we op dat de zaak wellicht anders had kunnen uitpakken als de Hoge Raad de ontwikkel- en verhuuractiviteiten wel als één objectieve onderneming had gezien. Wij zijn van mening dat ook dergelijke situaties mogelijk zijn. Ten tweede heeft deze rechtelijke uitspraak de ogen doen openen in die zin dat niet iedere inkomstenbelasting rechtspraak over winst uit onderneming een-op-een toepasbaar is op de BOR. Er ligt nog meer inkomstenbelasting rechtspraak over de etikettering van vermogensbestanddelen die nu in een ander daglicht komen te staan. Het is van belang daar in iedere casus goed naar te kijken.
Toekomst van de bedrijfsopvolgingsregeling
De bedrijfsopvolgingsregeling en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting gaan op de schop en verhuurd vastgoed zal naar verwachting per 1 januari 2024 niet langer kwalificeren als ondernemingsvermogen. Geen fiscale faciliteiten bij bedrijfsopvolging dus. Ook panden in gemengd gebruik komen slechts nog in aanmerking voor de faciliteiten, indien en voor zover ze binnen de onderneming worden gebruikt. Een pand dat deels binnen de onderneming wordt gebruikt en deels aan derden wordt verhuurd, kwalificeert vanaf 1 januari 2025 in dat geval nog slechts deels als ondernemingsvermogen.
Webinar Vastgoedfiscaliteit 2024
Op Prinsjesdag 2023 maakt het demissionair kabinet het Belastingplan 2024 bekend. De voorgenomen fiscale wijzigingen voor het komende jaar raken ook de vastgoedmarkt volop. Benieuwd naar de fiscale ontwikkelingen waarmee u rekening moet houden in 2024 (en daarna)? Op 28 september organiseert de BDO Industry Group Real Estate & Construction het webinar Vastgoedfiscaliteit 2024. Meld u aan: Home | Webinar Vastgoedfiscaliteit 2024 (bdo.nl)
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.