Britse Valor wil Nederlandse last-mile vastgoedmarkt betreden in uitdagende omstandigheden
De hoge bevolkingsdichtheid en goede infrastructuur zijn enkele van de vele redenen waarom het Britse Valor met een focus op last-mile logistiek vastgoed graag de Nederlandse markt wil betreden. Maar het is wel uitdagend, zegt Matt Ganas tegen VJ: ‘Tussen bied- en vraagprijzen zitten nog een kloof van 3 tot 5 procent.’
Matt Ganas van Valor is sinds oktober bezig de Nederlandse markt te verkennen om last mile logsitiek vastgoed aan te kopen – de niche waar Valor in belegt. Het was in oktober 2022 dat hij als senior vice president werd aangesteld bij de belegger met als opdracht de investeringsactiviteiten in het specialistische last-mile vastgoed te versnellen buiten de kernmarkten waar Valor al actief in is. Ganas focust daarbij in eerste instantie op Italië en Nederland. Ganas: ‘Natuurlijk zijn de marktomstandigheden uitdagend, maar de structurele drivers in de Nederlandse markt blijven sterk. Daarom blijven we erin geloven.’
Groeimarkt
Valor is een investment manager met het hoofdkantoor in het Verenigd Koninkrijk (VK), opgericht in 2016 met inmiddels zo’n 3 miljard euro aan last mile logistiek vastgoed onder beheer. De niche is volgens de belegger aantrekkelijk omdat e-commerce een groeimarkt is en de huren er nog steeds stijgen. In totaal heeft Valor ruim 1 miljoen m2 onder zijn hoede verdeeld over het VK, Duitsland en Frankrijk. Valor heeft meerdere investeringspartners en heeft twee investeringsprogramma’s lopen. Eén daarvan heeft betrekking op value-add vastgoed met zijn partner Quadreal, een Canadees pensioenfonds. Het andere programma investeert met Amerikaanse partners in core-plus.
Nu staat dus het betreden van de Italiaanse en Nederlandse markt op de agenda. In Italië gaat het om Milaan en omgeving. Nederland is uitgekozen omdat het een goed ontsloten land is waar consumenten veel via e-commerce kopen en evenals in Milaan het inkomen per hoofd van de bevolking hoog is. Ganas: ‘Nederland heeft bovendien na Singapore de beste infrastructuur ter wereld.’
A12-corridor
Valor kijkt in Nederland vooral naar locaties bij de vier grote steden. Ganas: ‘Normaliter zoeken we vooral locaties net binnen of buiten de ringweg rondom een stad. Maar aangezien de Nederlandse infrastructuur zo robuust is en de G4 in een kringetje liggen, kijken we naar andere locaties. Als we bijvoorbeeld de ringweg M25 van Londen over de Randstad leggen, dan bereiken we al Utrecht, Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. Vanuit het midden van de Randstad ben je binnen 30 minuten in alle vier grote steden.’
Midden in de Randstad – dan kom je op de A12-corridor uit. Ganas is dan ook enthousiast over deze locatie. Via de A12 zijn 7 miljoen mensen bereikbaar waardoor van logistiek afhankelijke partijen als Picnic, Zalando en Albert Heijn het hier aantrekkelijk vinden. Dit ondanks het lage aanbod hier als gevolg van de beperkte grond die voor logistiek beschikbaar is. Valor mikt op distributiecentra van 5.000 tot 25.000 m2 op 30 minuten rijden van de consumenten. Belangrijkste is dat er veel buitenruimte is zodat er genoeg manoeuvreerruimte is voor de vrachtwagentjes. Dat komt tegemoet aan de vraag vanuit de huurders die de buitenruimte nodig hebben om snel de goederen in- en uit de distributieruimte te kunnen laden. Ganas: 'Helaas is het zo dat dit soort locaties steeds schaarser worden omdat ontwikkelaars gedwongen worden de grond steeds dichter te bebouwen om de financierings- en bouwkosten eruit te krijgen.'
Niet te veel betalen
Hoewel Valor dus graag de Nederlandse markt wil betreden, wil Ganas ook niet ten koste van alles de eerste deal sluiten en te veel betalen. Hij ziet dat er nog steeds een kloof is tussen de vraag- en biedprijzen, hoewel logistiek vastgoed al behoorlijk is gedevalueerd. Ganas: ‘Ik denk dat we nog 3 tot 5 procent van elkaar af zitten. Als koper weten we nog niet zeker waar de markt heengaat qua financiering. En er zijn ook nog geen gedwongen verkopen. De enigen die mogelijk problemen ondervinden zijn partijen die de afgelopen periode grond te duur hebben ingekocht en nu met de gestegen financieringskosten en bouwkosten geen redelijke marges kunnen maken.’ Valor zelf hoeft bij acquisities niet meteen te financieren. Ganas: ‘Gewoonlijk zoeken we pas financiering voor onze aankopen als we er zo’n vijf tot zeven bij elkaar hebben. Dan kunnen we aantrekkelijker en sneller financieren.’
Vooralsnog reist Ganas nog heen en weer tussen Londen en Nederland. Het is wel de bedoeling om als de portefeuille hier enige omvang heeft, dat Valor hier een kantoor opent.
Laatste nieuws
- 07-05-2024 13:27 Stimuleringsfonds luidt alarm: Starters krijgen het steeds moeilijker op de woningmarkt
- 07-05-2024 12:00 Jan Joost Bloemendal ontwikkelingsmanager bij Blauwhoed
- 07-05-2024 11:34 Peter Ankerstjernes nieuwe ceo van Planon Groep
- 07-05-2024 11:31 Samen naar de top: onze klanten verdienen Goud!
- 07-05-2024 11:30 Amsterdamse verhuurmakelaars vragen Eerste Kamer tegen Wet betaalbare huur te stemmen
- 07-05-2024 10:36 Consultant huurt 251 m2 in voormalige brandweerkazerne in Amsterdam
- 07-05-2024 10:30 House of Solar huurt 174 m2 aan in Arnhem
- 07-05-2024 10:09 Roy Hendriks mede-eigenaar van Fakton Energy
- 07-05-2024 10:09 Zuid-Holland wil De Jonge tegemoetkomen, maar mist instrumenten voor woningbouw
- 07-05-2024 09:57 Arkéa REIM koopt industrieel pand in omgeving Assen
- 07-05-2024 09:46 Heijmans verkoopt meer woningen aan particulieren
- 07-05-2024 06:00 Geen struisvogelgedrag! Alleen overheid kan het risico voor onrendabele top dragen
- 07-05-2024 00:10 CBS: Kantoorprijzen blijven dalen, nu ook dalende trend bij huurwoningen
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
- 06-05-2024 12:55 Ballast Nedam verliest rechtszaak, Dordrecht mag nieuwe partner zoeken voor bouw 720 woningen
- 06-05-2024 11:52 Twin-Aandrijfassen huurt 270 m2 in Duiven
- 06-05-2024 11:47 Extra waterveiligheidseisen zetten bouw half miljoen woningen op het spel
- 06-05-2024 10:39 Beter Bed opent in Baarn zijn grootste winkel tot nu toe
- 06-05-2024 10:17 Blokker voorlopig veilig door Amerikaanse geldschieter Gordon Brothers
- 06-05-2024 09:36 Hypotheekrente op hoogste punt in 2024
- 06-05-2024 09:22 ABN Amro: Aantal bouwplannen voor seniorenwoningen loopt flink achter op doelstelling
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.